Die Mietpreisbremse in München – ein Überblick

Im August 2015 führte Bayern die Mietpreisbremse unter anderem in München ein. Das Landgericht München erklärte diese jedoch Ende 2017 für ungültig: Es sei nicht ausreichend begründet, warum der Wohnungsmarkt angespannt sei und dieses Instrument eingeführt werden müsse. Weil die bayerische Regierung nachgebessert hat, ist die Mietpreisbremse seit August 2019 u.a. auch in der gesamten Landeshauptstadt wieder gültig. Kann man trotzdem die Miete erhöhen? Gibt es Ausnahmen? Wir haben die wichtigsten Fragen zusammengestellt und beantwortet.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Wird eine bereits bestehende Wohnung wieder neu vermietet, darf der Mietpreis maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Als Orientierung dient hier der qualifizierte Mietspiegel der Landeshauptstadt München.

Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

Neubau: Sie gilt nicht bei der Erstvermietung einer Neubauwohnung. Hier kann der Vermieter den Mietpreis ohne Beschränkung festlegen.

Modernisierung: Bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen (ausgenommen sind reine Erhaltungsmaßnahmen) von Bestandswohnungen dürfen Vermieter Modernisierungskosten in Höhe von 8 Prozent jährlich umlegen. Die Mietpreisbindung entfällt auch dann, wenn die Immobilie nach einer umfassenden Modernisierung neu vermietet wird. (Als „umfassend modernisiert“ gilt, wenn mindestens ein Drittel der für eine vergleichbare Neubauwohnung notwendigen Kosten investiert wurde – abzüglich jener Kosten, die für reine Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben wurden.)

Bestandsschutz: Bei bestehenden Mietverträgen gilt die Preisbremse grundsätzlich nicht. Ein Vermieter darf darüber hinaus durch den Bestandsschutz auch bei einer Wiedervermietung einen Mietpreis oberhalb der Grenze verlangen, wenn die Immobilie zuvor bereits zu diesem Preis vermietet wurde. Allerdings sind Vermieter verpflichtet, die Miethöhe (entscheidend ist jene, die zwölf Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses gezahlt wurde – eine danach eingetretene Mieterhöhung ist nicht gültig) im Vorfeld ohne Aufforderung schriftlich nachzuweisen.

Wie viel Mieterhöhung ist erlaubt?

Im laufenden Mietverhältnis dürfen Vermieter die Miete immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Sollte die bisherige Miete weit darunter liegen, kann sie jedoch nicht auf einmal auf die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden, sondern (in München) lediglich um höchstens 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Diese sogenannte Kappungsgrenze gilt auch dann, wenn die Miete länger als drei Jahre nicht erhöht wurde. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sind von der Kappungsgrenze nicht betroffen.

Nicht zulässig sind Mietanpassungen, wenn eine Vereinbarung getroffen wurde, dass die Miete für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben ist, oder eine noch gültige Vereinbarung zur Staffel- oder Indexmiete vorliegt.

Sie haben weitere Fragen oder Beratungsbedarf zur Mietpreisbremse? Sprechen Sie unsere Vermietungsabteilung gern direkt an!