Starke Rückgänge am Münchner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser

In den ersten drei Quartalen 2023 verzeichnete der Münchner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser deutliche Rückgänge bei den Transaktionen sowie beim Umsatzvolumen. Das zeigen Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in München, dem auch der Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH, Thomas Aigner, seit vielen Jahren angehört. Die Research-Abteilung des Maklerunternehmens hat die Daten ausgewertet und ins Verhältnis gesetzt.

Insgesamt 93 Wohn- und Geschäftshäuser wurden zwischen Januar und September 2023 in München verkauft. Im Vergleich zu den ersten drei Quartalen des Vorjahres ist dies ein Rückgang von 22,5%. Der Geldumsatz lag mit 1,16 Mrd. Euro rund 59% unter dem Wert des Vorjahreszeitraums.

77 der vermittelten Objekte waren Mietwohnhäuser – 13% dieser Transaktionen wurden von der Aigner Immobilien GmbH durchgeführt. Betrachtet man sich den Jahresverlauf bis zum Herbst, wird deutlich, dass die Transaktionen in diesem Teilsegment bis zur Jahresmitte zwar wieder rückläufig waren, mit 59 Kauffällen jedoch das Niveau der Zeit vor dem Corona-Ausbruch erreicht haben. Allerdings war das dritte Quartal auffallend transaktionsschwach: Lediglich 18 Objekte wurden in diesem Zeitraum verkauft.

Analysiert man die prozentualen Mehrverkäufe im jeweils dritten Quartal seit 2014, fällt 2023 zurück und setzt damit einen Trend fort, der schon 2022 begann: Damals war die Differenz im Vergleich zu den Vorjahren bereits auffallend deutlich, wie die folgende Tabelle zeigt:

Kauffälle	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
1. Halbjahr	65	53	59	52	52	59	57	71	64	59
Quartale 1–3	113	80	95	88	79	114	95	108	88	77
Prozentuale Mehrverkäufe in Q3	74%	51%	61%	69%	52%	93%	67%	52%	38%	31%

Etwas drastischer entwickelte sich der Markt für Büro- und Geschäftshäuser. Nach einem historisch schwachen Halbjahr mit lediglich sechs Kauffällen war das dritte Quartal mit zehn Vermittlungen zwar verhältnismäßig stark – insgesamt ist der Rückgang auf 16 Transaktionen in den ersten drei Quartalen 2023 (und damit um die Hälfte im Vergleichszeitraum des Vorjahres) bemerkenswert.

Kauffälle	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
1. Halbjahr	45	44	42	31	30	25	24	26	21	6
Quartale 1–3	60	73	69	42	39	51	35	43	32	16
Prozentuale Mehrverkäufe in Q3	33%	66%	64%	35%	30%	104%	46%	65%	52%	167%

Während der Geldumsatz bei Mietwohnhäusern im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 7% auf 907 Mio. Euro anstieg, ging er bei Büro- und Geschäftshäusern deutlich zurück: Zwischen Januar und September 2023 wurden mit lediglich 256 Mio. Euro 87% weniger Umsatz in dieser Assetklasse erzielt als in den ersten drei Quartalen des Vorjahres.

Je Q1–3	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Wohnhäuser Umsatz in Mio. €	602	602	628	811	697	1.506	980	1.503	846	907
Büro-/ Geschäfts-häuser Umsatz in Mio. €	2.106	2.626	2.110	1.264	1.524	2.811	1.566	2.984	1.970	256

„Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser ist in diesem Jahr von einer ungewohnt großen Zurückhaltung geprägt – vor allem bei institutionellen Investoren. Etwas aktiver zeigen sich vermögende private Käufer sowie Family Offices“, sagt Thomas Aigner. „Wir erwarten im kommenden Jahr eine deutlich größere Dynamik in diesem Segment, da die Preiskorrektur bis dahin abgeschlossen sein dürfte.“

Geschäftsführerin Jenny Steinbeiß ergänzt: „Das Thema energetische Sanierung im Bestand spielt eine immer größere Rolle, der Beratungsbedarf ist enorm hoch. Wir sind darauf eingestellt und stehen hierzu im ständigen Austausch mit unseren Sachverständigen.“

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