Günstigerer Einstieg
Der niedrigere Kaufpreis macht den Erwerb erst möglich.
Erbpacht einfach erklärt
Vor- und Nachteile und worauf Sie achten müssen
Schätzungen zufolge steht rund jede 20. Immobilie in Deutschland auf einem Erbbaurechtsgrundstück, Tendenz steigend. Für Käufer bedeutet das: Neben den üblichen Fragen zum Immobilienerwerb müssen auch die besonderen Bedingungen des Erbbaurechts berücksichtigt werden. Wem gehört das Grundstück, welche laufenden Kosten entstehen und was passiert nach Ablauf des Vertrags?
Während beim klassischen Kauf Grundstück und Gebäude in das Eigentum des Käufers übergehen, wird beim Erbbaurecht nur das zeitlich begrenzte Recht zur Nutzung des Grundstücks erworben. Das kann den Einstieg in den Immobilienkauf erleichtern, ist wirtschaftlich aber nicht für jeden Käufer die passende Lösung.
Was ist Erbpacht (Erbbaurecht)?
Mit „Erbpacht“ ist heute „Erbbaurecht“ gemeint. Es ermöglicht, auf einem fremden Grundstück ein eigenes Gebäude zu errichten oder eine bereits vorhandene Immobilie zu besitzen. Grund und Boden bleiben Eigentum des Grundstückseigentümers. Das Erbbaurecht selbst ist vererblich und verkäuflich.
Die Nutzung wird für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum eingeräumt, häufig für 50 bis 99 Jahre. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer einen Erbbauzins. Rechtlich handelt es sich nicht um eine Pacht im klassischen Sinne, sondern um ein eigenständiges Grundstücksrecht, das in einem Erbbaugrundbuch eingetragen wird.
Die eigentliche Erbpacht war eine historische Form der Grundstücksnutzung, bei der der Erbpächter gegen wiederkehrende Zahlungen fremden Grund bewirtschaften durfte. Sie spielt im heutigen deutschen Immobilienrecht keine praktische Rolle mehr. Der Begriff ist jedoch im allgemeinen Sprachgebrauch erhalten geblieben und wird als Synonym für das moderne Erbbaurecht verwendet.
Wie funktioniert Erbpacht in der Praxis?
Der Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) und der Erbbauberechtigte schließen einen Erbbaurechtsvertrag. Der Erbbauberechtigte darf das Grundstück für die vereinbarte Laufzeit bebauen oder eine vorhandene Immobilie nutzen. Dafür zahlt er den Erbbauzins.
Der Erbbauzins orientiert sich an am Grundstückswert. In München liegt er zwischen 2 bis 4 % (Stand 2024).
Das Erbbaurecht wird an erster Rangstelle im Grundbuch des Grundstücks eingetragen. Zusätzlich wird ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt. Dabei handelt es sich um ein separat geführtes Grundbuchblatt, das Angaben wie den Erbbauberechtigten, den Erbbauzins und Belastungen festhält. Es wird bei der Bestellung eines Erbbaurechts parallel zum normalen Grundstücksgrundbuch angelegt.
Das regelt der Erbbaurechtsvertrag:
- Laufzeit des Vertrags
- Höhe, Zahlungsweise und mögliche Anpassungen des Erbbauzinses
- Regelungen, unter welchen Voraussetzungen das Erbbaurecht verkauft, vererbt, belastet oder baulich verändert werden darf
- Regelungen, wofür das Grundstück genutzt werden darf
- Wer das Haus versichert und die Grundsteuer oder Kosten für Straßen zahlt
Erbbauzins berechnen
Beispielrechnung
Der Erbbauzins wird vom Grundstückswert, der Art der Grundstücksnutzung und der Restlaufzeit des Erbbaurechts beeinflusst.
Achtung: Gewerblich genutzte Flächen haben in der Regel höhere Zinssätze.
| Bodenwert des Grundstücks | 300.000 € |
| vereinbarter Erbbauzinssatz | 3 % |
| Erbbauzins pro Jahr | 9.000 € |
| Monatlicher Aufwand | 750 € |
Der Bodenwert fällt umso höher aus, je zentraler und wertvoller die Lage ist. Entsprechend erhöht sich der Erbbauzins. Bei diesem Beispiel müssten 750 € im Monat allein für den Erbbauzins veranschlagt werden.
Achtung: Der Erbbauzins kann über die Jahre erhöht werden!
Vorteile der Erbpacht
Geringere Einstiegskosten: Da das Grundstück nicht mitgekauft wird, liegt der Kaufpreis meist unter dem einer vergleichbaren Immobilie mit Grundstück.
Niedrigerer Finanzierungsbedarf: Entsprechend wird weniger Eigenkapital benötigt und das Immobiliendarlehen kann schneller zurückgezahlt werden.
Zugang zu guten Lagen: Erbbaurechtsgrundstücke befinden sich teilweise in gefragten Lagen, in denen Grundstücke kaum oder nur zu hohen Preisen erhältlich sind.
Nachteile der Erbpacht
Laufende Kosten: Für die Nutzung des Grundstücks fällt regelmäßig Erbbauzins an. Je nach Vertrag kann dieser im Laufe der Zeit erhöht werden. Auch die Grundsteuer wird vom Erbbauberechtigten gezahlt.
Abhängigkeit vom Erbbaurechtsgeber: Für bestimmte Maßnahmen, z.B. den Verkauf, die Belastung oder größere bauliche Veränderungen, ist meist die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich.
Unsicherheit bei der Verlängerung: Nach Ablauf der Vertragslaufzeit besteht kein automatischer Anspruch auf Verlängerung. Ob und zu welchen Konditionen eine Fortsetzung möglich ist, hängt vom Vertrag und vom Erbbaurechtsgeber ab.
Einfluss auf Finanzierung und Wiederverkauf: Eine kurze Restlaufzeit oder ein hoher Erbbauzins kann die Finanzierung erschweren und die Attraktivität für spätere Käufer mindern.
Erbpacht vs. Kauf – was lohnt sich mehr?
Ob Erbpacht oder der klassische Kauf sinnvoller ist, hängt von der Finanzierung, der geplanten Nutzung und der Restlaufzeit des Erbbaurechts ab.
Beim klassischen Kauf gehören dem Käufer das Grundstück und die darauf stehende Immobilie. Die Anschaffungskosten sind höher, dafür entfallen Erbbauzins und Zustimmungspflichten gegenüber einem Grundstückseigentümer.
Bei der Erbpacht wird das Grundstück nicht mitgekauft. Dadurch sinken Kaufpreis und Finanzierungsbedarf. Zusätzlich zur Kreditrate und zum Wohngeld (bei Eigentumswohnungen) fällt jedoch der Erbbauzins an. Auch die begrenzte Laufzeit kann den späteren Verkauf und die Wertentwicklung beeinflussen.
Für wen ist Erbpacht sinnvoll?
Wann ist der klassische Kauf sinnvoller?
Erbpacht und Entschädigung
Läuft das Erbbaurecht aus, geht das Gebäude auf den Grundstückseigentümer über. Der bisherige Erbbauberechtigte erhält eine Entschädigung. Deren Höhe und Zahlungsweise richten sich nach dem Erbbaurechtsvertrag.
Der Grundstückseigentümer kann die Zahlung vermeiden, indem er das Erbbaurecht noch vor Vertragsende für die voraussichtliche restliche Nutzungsdauer verlängert: Ist das Haus beim ursprünglichen Vertragsende z.B. noch 20 Jahre nutzbar, kann er das Erbbaurecht um diesen Zeitraum verlängern.
Nimmt der Erbbauberechtigte das Angebot an, bleibt sein Erbbaurecht bestehen. Eine Entschädigung wird nicht fällig. Lehnt er ab, verliert er seinen Entschädigungsanspruch.
Finanzierung bei Erbpacht
Auch eine Immobilie im Erbbaurecht kann über finanziert werden. Banken prüfen solche Vorhaben genauer, da nicht das Grundstück, sondern das zeitlich begrenzte Erbbaurecht als Sicherheit dient.
Wichtig sind die Restlaufzeit des Erbbaurechts, die Höhe des Erbbauzinses sowie die vertraglichen Regelungen zu Verkauf und Verlängerung und Heimfall. Die Restlaufzeit sollte deutlich über die geplante Darlehenslaufzeit hinausreichen.
Zur Absicherung des Kredits wird eine Grundschuld im Erbbaugrundbuch eingetragen. Die Bank erhält damit ein Verwertungsrecht am Erbbaurecht, nicht am Grundstück. Da der Wert dieser Sicherheit mit sinkender Restlaufzeit abnimmt, kann die Bank einen niedrigeren Beleihungswert ansetzen oder mehr Eigenkapital verlangen.
Sonderformen der Erbpacht
Erbpacht bei der Kirche
Kirchliche Erbbaurechtsgeber sind in München besonders relevant, da Kirchen und kirchliche Stiftungen über umfangreiche Grundstücksbestände verfügen. Im Unterschied zu privaten Anbietern verfolgen sie eine langfristige Bestandspolitik und möchten die Grundstücke dauerhaft im eigenen Vermögen halten. Lesen Sie hier mehr zum Thema Erbpacht bei der Kirche.
Erbpacht in München – Besonderheiten
Das Erbbaurecht spielt in München eine wichtige Rolle, da Bauland knapp und Grundstückseigentum teuer ist.
Anbieter sind:
- Die Stadt München, die Grundstücke gezielt vergibt, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern
- Kirchliche Träger, vor allem die Erzdiözese München und Freising
- Stiftungen und Private
Typische Erbbaurechtsobjekte gibt es in Neubaugebieten (z.B. Freiham, Riem) sowie in etablierten Wohnvierteln wie Trudering, Moosach oder Giesing. Die Nutzungsdauer liegt derzeit zwischen 40 und 60 Jahren. Der Erbbauzins wird bei Grundstücken der Stadt München aktuell einmalig zu Beginn der Laufzeit oder jährlich bezahlt.
Fazit: Wann lohnt sich Erbpacht?
Erbpacht lohnt sich, wenn der niedrigere Kaufpreis den Immobilienerwerb erst ermöglicht, die Restlaufzeit lang genug ist und der Erbbauzins dauerhaft tragbar bleibt. Interessant ist das Modell für Käufer, die selbst in der Immobilie wohnen möchten und Wert auf eine gute Lage legen, ohne zusätzlich ein Grundstück finanzieren zu müssen.
Wenig geeignet ist Erbpacht bei kurzen Restlaufzeiten, hohen laufenden Belastungen oder unklaren Regelungen zu Verlängerung, Verkauf und Entschädigung. Auch wenn man die Immobilie als langfristige Kapitalanlage nutzen oder sie später vererben möchte, ist Erbpacht ungeeignet.
FAQ Erbpacht
Ist ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück wirtschaftlich sinnvoll?
Wenn der Kaufpreis deutlich unter dem einer vergleichbaren Immobilie mit eigenem Grundstück liegt, kann Erbpacht sinnvoll sein. Wichtig: Erbbauzins, Restlaufzeit, Finanzierungskosten und vor allem die Vertragsbedingungen sollten genau kalkuliert und gründlich gelesen werden.
Was passiert mit meinem Haus am Ende der Erbpacht?
Mit Ablauf des Erbbaurechts fällt das Haus an den Grundstückseigentümer. Als Erbbauberechtigter erhalten Sie dafür eine Entschädigung. Deren Höhe richtet sich nach dem Vertrag und den gesetzlichen Vorgaben.
Wie berechne ich den Wert eines Hauses auf einem Erbpachtgrundstück?
Maßgeblich sind Gebäudewert, Restlaufzeit, Erbbauzins, Entschädigungsregelung, Vertragsbedingungen, Verkaufsmöglichkeiten und die Finanzierung. Für eine belastbare Bewertung sollte ein erfahrener Immobilienexperte hinzugezogen werden.
Wie berechne ich den Erbbauzins genau?
Grundstückswert × Erbbauzinssatz = jährlicher Erbbauzins
Beispiel: Bei einem Grundstückswert von 400.000 € und einem Erbbauzinssatz von 3 % beträgt der Erbbauzins 12.000 € pro Jahr, also 1.000 € im Monat. Entscheidend ist jedoch immer die konkrete Regelung im Vertrag.
Gibt es aktuelle Urteile zur Entschädigung bei Erbpacht?
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19. Januar 2024, Az. V ZR 191/22, entschieden, dass eine Vergütung beim Heimfall in individuell ausgehandelten Verträgen unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen werden kann. Das Urteil betrifft den vorzeitigen Heimfall und nicht das reguläre Vertragsende. Beim Heimfall wird das Erbbaurecht vor Vertragsende auf den Grundstückseigentümer übertragen, z.B. bei schweren Vertragsverstößen.
Ist Erbpacht bei steigenden Zinsen noch sinnvoll?
Der geringere Finanzierungsbedarf kann bei hohen Kreditzinsen ein Vorteil sein. Dem stehen jedoch Erbbauzins, Anpassungsklauseln und die begrenzte Laufzeit gegenüber. Sinnvoll ist ein Vergleich der gesamten Kosten über die geplante Nutzungsdauer.
Muss ich als Erbbauberechtigter Grundsteuer zahlen?
Ja. Die Grundsteuer trägt beim Erbbaurecht der Erbbauberechtigte. Für steuerliche Zwecke werden Grundstück und Gebäude gemeinsam bewertet und dem Erbbauberechtigten zugerechnet. Die Grundsteuer fällt zusätzlich zum Erbbauzins und zu den weiteren laufenden Kosten der Immobilie an. Nach dem Ende des Erbbaurechts wird das Grundstück steuerlich wieder dem Grundstückseigentümer zugerechnet.
Was ist Ihre Immobilie aktuell wert?
Bei Immobilien im Erbbaurecht hängt der Wert nicht nur von Lage, Größe und Zustand ab. Auch die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags, die Höhe des Erbbauzinses und die Regelungen zu Verkauf, Verlängerung und Entschädigung wirken sich auf den erzielbaren Marktpreis aus.
Mit abnehmender Restlaufzeit können Finanzierung und Verkauf schwieriger werden. Verpassen Sie deshalb nicht den richtigen Zeitpunkt für einen optimalen Verkauf. Unsere Immobilienexperten prüfen die Besonderheiten Ihres Erbbaurechts und ermitteln, welchen Preis Ihre Immobilie am aktuellen Markt erzielen kann.
*Der Marktwert wird anhand der Lage Ihres Objekts ermittelt und spiegelt einen allgemeinen Wert ohne Berücksichtigung der konkreten Größe, Ausstattung, Baujahresklasse etc. wider. Eine individuelle Wertermittlung erhalten Sie auf Wunsch von unseren Spezialisten
So wurden wir bewertet
Hinweis zur Echtheit von Bewertungen:
Die hier veröffentlichten Bewertungen stammen von Personen, die unsere Dienstleistungen auf Portalen von Dritten bewertet haben. Die Echtheit wird weder von uns noch von Drittanbieter-Seiten geprüft.
Die hier gezeigten Bewertungen wurden von Nutzern unter Angabe ihres Namens auf öffentlich einsehbaren Bewertungsportalen wie Google verfasst. Wir gehen vertrauensvoll mit Ihren Informationen um und veröffentlichen keine Nutzerinformationen auf unserer Website. Wir freuen uns weiterhin über Ihr Feedback!
Aigner Immobilien
608 Bewertungen
4.2
basierend auf
4.476 Bewertungen
4.476 Bewertungen
