FAQ für Vermieter
Welche Pflichten habe ich als Vermieter oder wie kündige ich wegen Eigenbedarf? Diese und andere Fragen beantworten wir Ihnen hier.
FAQ – Wichtige Informationen für Vermieter
Das Mietrecht in Deutschland ist außerordentlich komplex. Immer wieder kommen neue Rechtsprechungen hinzu und es ist nicht einfach, sich im Paragrafen-Dschungel zurechtzufinden. Hier bekommen Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Welche Pflichten habe ich als Vermieter?
Das Mietrecht ist komplex und wird durch häufige Urteile des Bundesgerichtshofes nicht eben leichter zu durchschauen. Die wichtigsten Pflichten für Vermieter sind:
- Bereitstellung der Wohnung zum im Mietvertrag vereinbarten Termin mit Aushändigung der Schlüssel.
- Instandhaltung und Reparatur, um die Wohnung in dem Zustand zu halten, den sie bei Vertragsabschluss hatte sowie die Beseitigung von Schäden.
- Gestattung der Aufnahme von engen Familienmitgliedern wie Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder, solange die Wohnung nicht überbelegt wird.
Streitthema Weihnachtsdeko: Was ist Mietern erlaubt?
Weihnachtsbeleuchtung
Eine Weihnachtsbeleuchtung des Mieters an Balkon oder Fenster ist kein Kündigungsgrund, da sie laut dem Landgericht Berlin eine übliche Dekoration zu Weihnachten ist (LG Berlin, Az. 65 S 390/09)
Es sollte aber im Sinne der gegenseitigen Rücksichtnahme darauf geachtet werden, dass die Beleuchtung nicht dauerhaft in die gegenüberliegende Wohnung scheint. Wenn blinkende Lichter auch noch nach Mitternacht ins Schlafzimmer leuchten, müssen Nachbarn und Vermieter das allerdings nicht akzeptieren. Einige Kommunen haben in Satzungen Obergrenzen für die Dauer der Beleuchtung, die erlaubte Helligkeit und Lautstärke festgelegt. Wir empfehlen: Lichter während der üblichen Ruhezeiten zwischen 22.00 und 6.00 Uhr ausschalten.
Dekoration am Haus
Die Dekoration darf niemanden stören oder gefährden und muss sicher und ordnungsgemäß angebracht werden. Zudem muss sie starkem Wind standhalten. Achtung: Der Vermieter muss zustimmen, wenn Mieter z.B. Löcher in die Balkonwand bohren oder Dekoration mithilfe von Dübeln befestigen möchten. Beschädigt ein Mieter damit das Gebäude, dürfen Vermieter verlangen, dass der Schmuck wieder entfernt und der Schaden behoben wird.
Dekoration im Treppenhaus
Vermieter und Nachbarn müssen eine Treppenhaus-Dekoration nicht hinnehmen (vgl. Urteil Amtsgericht Münster, Az. 38 C 1858/08). Da das Treppenhaus nur zur Mitnutzung an die Mieter überlassen ist, kann hier keiner allein entscheiden. Weihnachtliche Kränze an der Wohnungstür sind allerdings erlaubt (Urteil LG Düsseldorf, Az. 25 T 500/89). Kerzen im Treppenhaus sind aufgrund von Brandgefahr verboten.
Wann darf ich meinem Mieter außerordentlich kündigen?
Gerät Ihr Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, dürfen Sie das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen. Das ist der Fall, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Monaten in einen Zahlungsrückstand gerät, der mehr als eine Monatsmiete beträgt. Außerordentlich kündigen dürfen Sie auch, wenn der Mieter über mehrere Monate hinweg mindestens zwei Monatsmieten Rückstand angesammelt hat.
Ihr Mieter stört den Hausfrieden, indem er die Nachbarn immer wieder mit Lärm belästigt oder ihnen Gewalt androht? Oder nutzt er die Wohnung auf eine vertragswidrige Art, weil er darin zum Beispiel unerlaubt ein Geschäft betreibt? Dann haben Sie ebenfalls das Recht, ihm fristlos zu kündigen. Sie sollten in solchen Fällen jedoch vorher die Beschwerden sorgfältig protokollieren und die Polizei verständigen.
Tipp: Mahnen Sie vor einer fristlosen Kündigung Ihren Mieter schriftlich ab und setzen Sie ihm eine Frist, bis wann er sein Verhalten ändern muss. Bei der Kündigung selbst müssen Sie die Kündigungsgründe ausführlich nennen, erläutern und idealerweise mit Protokollen untermauern. Die fristlose Kündigung wird dann wirksam, sobald der Mieter sie erhalten hat.
Wie kündige ich einem Mieter wegen Eigenbedarf?
Wenn Sie Ihre Immobilie nachvollziehbar für sich selbst, nahe Angehörige oder Haushaltsmitglieder wie zum Beispiel eine Pflegekraft brauchen, können Sie dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Ein möglicher Grund für einen Eigenbedarf kann beispielsweise sein, dass die vermietete Wohnung im Gegensatz zu Ihrer eigenen barrierefrei ist und Ihr Ehepartner eine krankheitsbedingte Gehbehinderung hat. Allerdings: Gerichte prüfen Kündigungen wegen Eigenbedarf bei Klagen ganz genau. Für den oben genannten Beispiel-Fall bedeutet dies: Wenn Ihr Ehepartner die Gehbehinderung schon hatte, als der Mieter eingezogen ist, ist die Kündigung wegen Eigenbedarf wenig plausibel.
Tipp: Erläutern Sie die Gründe für die Eigenbedarfskündigung in Ihrem Kündigungsschreiben sehr ausführlich. Um sicherzugehen, dass das Kündigungsschreiben einer möglichen Klage standhält, sollten Sie es vorab von einem Fachmann prüfen lassen.
Was passiert mit dem Mietverhältnis, wenn der Mieter verstirbt?
Verstirbt der Mieter einer Wohnung steht Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Wird der Mieter von seinen Kindern beerbt, so muss der Vermieter die Kündigung jedoch gegenüber allen Erben aussprechen. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam (LG Berlin – Urteil vom 04.07.2023 – 67 S 120/23).
Welche Mieterhöhungen sind mit der Mietpreisbremse überhaupt noch erlaubt?
Bei neu geschlossenen Mieterverträgen darf die Miete im Rahmen der Mietpreisbremse höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Neubauten sowie umfangreich modernisierte Wohnungen sind ausgenommen. Allerdings dürfen Sie als Vermieter den Mietpreis des Vormieters verlangen – auch dann, wenn dieser über der zehn Prozent-Grenze gelegen hat.
Schneeräum- und Streupflicht: Welche Pflichten haben Vermieter?
Für die Beseitigung von Schnee und Eis sind Grundstückseigentümer und Vermieter verantwortlich. Die Verkehrssicherungspflicht zwingt den Eigentümer, sein Grundstück und die angrenzenden öffentlichen Gehwege schnee- und eisfrei zu halten. In den jeweiligen Ortssatzungen der Städte und Gemeinden finden Vermieter genaue Vorgaben, wann, wo und wie zu räumen ist – aber Achtung: Diese Satzungen sind nicht einheitlich!
In den meisten Kommunen beginnt die Streupflicht morgens um sechs bzw. sieben Uhr und endet abends um 21 Uhr. (An Sonn- und Feiertagen ein bis zwei Stunden später.) Ein Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz (Az. 5 U 1479/14) besagt, dass Eigentümer ihr Grundstück bereits vor sechs Uhr räumen müssen, wenn Passanten dieses schon früher betreten. Bei Glatteisbildung besteht grundsätzlich sofortige Streupflicht. Lokale Ausnahmen sind möglich. Weiterhin muss an Plätzen mit hohem Publikumsaufkommen wie z.B. Restaurants bis in die späten Abendstunden geräumt und gestreut werden.
Das ist weiterhin wichtig:
- Ein Warnschild mit der Aufschrift „Privatweg – Betreten auf eigene Gefahr“ entbindet nicht von der Pflicht zum Winterdienst. Es verlangt von Passanten lediglich eine besondere Vorsicht.
- Auch für das Entfernen von Eiszapfen an der Regenrinne sowie die dicke Schneeschicht auf dem Dach sind Hausbesitzer verantwortlich. Ist das Entfernen von Eiszapfen und Schneeschicht nicht ohne Probleme möglich, empfiehlt es sich, ein Warnschild sowie eine Absperrung anzubringen.
- Vermieter können Schneeräumarbeiten extern erledigen lassen und die Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde.
- Mieter können zu den Winterpflichten nur herangezogen werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Es ist unzulässig, die Räum- und Streupflicht nur auf bestimmte Mieter zu übertragen. Legt ein Mietvertrag beispielsweise fest, dass nur die Bewohner der Erdgeschosswohnungen streuen müssen, ist dies nach Meinung des Amtsgerichts Köln eine „unangemessene Benachteiligung“.
- Der Vermieter hat eine Kontrollpflicht darüber, ob die Mieter ihrer Streu- und Räumpflicht nachkommen. Kommt er dieser nicht nach, kann auch er bei einem Unfall schadenersatzpflichtig werden.
- Sind Anwohner zum Beispiel aufgrund von Urlaub abwesend, muss eine Vertretung besorgt werden – denn die Abwesenheit befreit nicht von der Räum- und Streupflicht! Dasselbe gilt übrigens auch, wenn man aufgrund von Krankheit oder Alter nicht mehr selbst räumen kann.
- Nicht abschließend juristisch geklärt ist, wer das Material für die Räumung anschaffen und bezahlen muss. Der Deutsche Mieterbund sieht hier z.B. den Vermieter in der Pflicht. Ein höchstrichterliches Urteil zu dieser Frage gibt es aber nicht.
Darf der Vermieter einen Zweitwohnungsschlüssel behalten?
Nein. Der Vermieter hat dem Mieter bei Übergabe der Wohnung alle existierenden Schlüssel auszuhändigen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 7. Juli 2005, Az. 10 U 202/04; OLG Celle, Urteil vom 5. Oktober 2006, Az. 13 U 182/06). Er darf keinen Schlüssel zurückhalten, auch nicht für den Notfall (Einzige Ausnahme: Der Vermieter hat ein Recht darauf, die Wohnung zu betreten, wenn beispielsweise ein Wasserrohr oder eine Gasleitung gebrochen ist). Der Vermieter darf entsprechend auch nur mit Zustimmung des Mieters nach vorheriger Terminabsprache die Wohnung betreten.
Wie viele Wohnungsschlüssel stehen dem Mieter zu?
Diese Frage hat das Landgericht Berlin entschieden. Es nahm als Faustformel die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen an (LG Berlin GE 1985, 1259). Ziehen also vier Personen ein, so sollten wenigstens vier Schlüssel zur Verfügung stehen. Die Gerichte entschieden weiterhin, dass Ehepartnern, Kindern oder weiteren Mitbewohnern ein Schlüssel zustehe. Auch für Dritte, wie etwa eine Tagesmutter oder die Haushaltshilfe, kann der Mieter einen Schlüssel verlangen. Ein weiterer Schlüssel kann auch dann verlangt werden, wenn der Mieter ihn lediglich als Ersatzschlüssel in einem Tresor einschließen oder beim Nachbarn deponieren möchte. Auch muss der Mieter die Personen, welche einen Schlüssel besitzen, nicht namentlich beim Vermieter benennen (AG Karlsruhe, Urteil vom 27. Oktober 1995, Az. 12 C 319/95).
Verliert der Mieter oder eine der Personen, denen der Schlüssel zugänglich war, einen Schlüssel, so ist der Vermieter unverzüglich darüber zu informieren. Ist dem Mieter ein Verschulden nachzuweisen und ist ein Austausch des betroffenen Schlosses notwendig, so muss der Mieter die Kosten dafür tragen (LG Berlin, Urteil vom 11. Juli 2000, Az. 64 S 79/00).
Ein Austausch ist jedoch nur dann notwendig, wenn die Gefahr des Missbrauchs des Schlüssels besteht. Missbrauchsgefahr besteht nicht, wenn der Schlüssel nach Verlust niemand anderem zugänglich ist, wenn er z.B. bei einer Bootstour ins Meer gefallen ist.
Ist in dem Haus des Vermieters eine Schließanlage verbaut, kann der Austausch der ganzen Schließanlage gerechtfertigt sein. Diese Kosten hat der Mieter jedoch nur dann zu tragen, wenn die Anlage auch tatsächlich ausgetauscht wird (BGH, Urteil vom 5. März 2014, Az. VIII ZR 205/13).
Welche Arten von Mietkautionen gibt es?
Meist wird eine bestimmte Summe Geld an den Vermieter gezahlt. Diese Summe darf der Mieter auch in drei gleichhohen monatlichen Teilzahlungen erbringen, wobei die erste Kautionsrate mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Der Vermieter muss die gesamte Kautionssumme dann bei einem Kreditinstitut getrennt von seinem Vermögen anlegen – zu einem für Sparanlagen üblichen Zinssatz mit dreimonatiger Kündigungsfrist.
Immer mehr Vermieter lassen sich eine Bürgschaftserklärung statt Bargeld aushändigen. In diesem Fall verpflichtet sich die Bank, auf erstes Anfordern des Vermieters den vereinbarten Kautionsbetrag anstelle des Mieters zu zahlen.
Eine weitere Kautionsform sind verpfändete Sparkonten, wobei der Mieter selbst ein entsprechendes Sparkonto anlegt, dieses jedoch für die Dauer des Mietverhältnisses an den Vermieter verpfändet. Genau wie bei einer Bankbürgschaft kann der Vermieter damit auf erstes Anfordern auf das Geld zugreifen.
Achtung: Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution. Sie sollten deshalb unbedingt die Vereinbarungen zur Mietkaution in den Mietvertrag mit aufnehmen, da Sie sonst keinen Anspruch darauf haben. Achten Sie außerdem darauf, dass Sie maximal das Dreifache der Nettokaltmiete als Kaution fordern, da im Wohnungsmietrecht eine höhere Kaution nicht erlaubt ist.
Warum über Aigner Immobilien vermieten?
Sie haben eine Wohnung und suchen einen solventen Mieter? Natürlich können Sie selbst auf Mietersuche gehen – und viel Zeit, Geld und Nerven dabei investieren. Oder Sie beauftragen uns!
Sie sind Vermieter und brauchen Unterstützung?
Senden Sie uns eine Nachricht und wir melden uns bei Ihnen!