Münchner Immobilienmarkt und Corona: War da was?

Das Corona-Jahr 2020 konnte dem Münchner Immobilienmarkt nichts anhaben: Die Kaufpreise sind weiter gestiegen. Bei der Vorstellung des Jahresberichts hatte der Gutachterausschuss, dem auch Thomas Aigner seit 2012 angehört, daher trotz Corona Altbekanntes zu vermelden. Zwar bleiben Transaktionen wie die einer Doppelhaushälfte in Bogenhausen für 10 Mio. Euro oder einer Wohnung in Haidhausen für knapp 16 Mio. Euro auch weiterhin die Ausnahmen – dennoch sind die Durchschnittspreise für Immobilien in der bayerischen Landeshauptstadt trotz Pandemie auf weiterhin sehr hohem Niveau.

Der Münchner Immobilienmarkt setzt in der langfristigen Betrachtung unbeirrt den stabilen Umsatz- bzw. den steigenden Preistrend fort. Das machen die Auswertungen des Gutachterausschusses für das Gesamtjahr 2020 deutlich. Im Vergleich zum historischen Rekordjahr 2019 sank der Geldumsatz in 2020 zwar um 18 % auf rund 14 Mrd. Euro, und auch die Vertragszahlen konnten mit rund 12.000 – einem Minus von 5 % – nicht an das Niveau des Vorjahres anschließen; jedoch zeigen die gestiegenen Kaufpreise, dass die Nachfrage nach Wohneigentum trotz der wirtschaftlichen Herausforderungen durch Corona keineswegs nachgelassen hat.

Eigentumswohnungen im Bestand verteuerten sich in durchschnittlichen und guten Wohnlagen um rund 9 % im Schnitt. Für eine 80 qm große Wohnung in guter Lage mussten Kaufinteressenten im Mittel rund 705.000 Euro investieren (das entspricht einem qm-Preis von 8.800 Euro). Neubauwohnungen mit 75 qm Wohnfläche kamen im Jahr 2020 auf einen Durchschnittspreis von rund 730.000 Euro (9.750 Euro pro qm). Ausreißer nach oben war eine Neubauwohnung in Haidhausen, die nicht nur mit ihrer Größe von knapp 460 qm Wohnfläche besonders ins Auge stach, sondern auch durch ihren Preis: Rund 15,5 Mio. Euro – also 33.700 Euro pro qm – kostete die Immobilie, die damit sogar teurer war als das teuerste Münchner Einfamilienhaus, das im Jahr 2019 in Bogenhausen für 13 Mio. Euro verkauft wurde. Dieses stand auch im Jahr 2020 wieder in Bogenhausen, belief sich diesmal jedoch „nur“ auf 9,5 Mio. Euro.

Davon abgesehen waren für neugebaute Einfamilienhäuser in durchschnittlichen und guten Wohnlagen rund 2,1 Mio. Euro aufzubringen. Für Bestandshäuser wurden im Schnitt rund 1,6 Mio. Euro fällig. Auch Doppelhaushälften – ob Neubau oder Bestand – haben mittlerweile durchweg sechsstellige Summen. Im Schnitt 1,3 Mio. Euro kostete diese Immobilienart im Neubau in durchschnittlichen und guten Wohnlagen bzw. 1,2 Mio. Euro im Bestand. In Bogenhausen steht derzeit Münchens teuerste Doppelhaushälfte: Sie wechselte für rund 10 Mio. Euro den Besitzer.

Kaum noch Reihenhäuser unter 1 Mio. Euro

Die hohe Nachfrage hat zudem die Preise für Reihenhäuser nach oben getrieben. Konnte man im Jahr 2019 noch neugebaute Reihenmittelhäuser für rund 920.000 Euro im Schnitt bekommen, liegt der Durchschnittpreis nun bei 1,1 Mio. Für neugebaute Reihenendhäuser wurden 1,2 Mio. fällig und für Bestandsobjekte noch 1,05 Mio. Euro. Lediglich Reihenmittelhäuser im Bestand lagen mit 950.000 Euro im Mittel und damit 12 % Steigerung im Vergleich zum Vorjahr noch unter der Millionen-Grenze, wenn auch knapp.

„Der Erwerb von Wohneigentum ist in München trotz aller Befürchtungen zu Beginn der Pandemie nicht günstiger geworden – im Gegenteil“, fasst Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH und Mitglied im Gutachterausschuss München, zusammen. „Die Nachfrage ist keineswegs eingebrochen, sondern hat sich lediglich verändert. Viele Menschen wollten und wollen sich durch die Erfahrungen von Lockdown und Ausgangsbeschränkungen räumlich verändern, verkaufen ihre Immobilie und kaufen sich in München eine neue. Außerdem spüren wir ähnlich wie in den Jahren 2009/2010 eine Flucht in Sachwerte, um das eigene Vermögen vor steigender Inflation zu schützen. Denn gerade Krisenzeiten wie die aktuelle führen zu verstärkten Investitionen in Kunst, in Oldtimer oder eben in Immobilien, die – vor allem in München – besonders sicher sind.“

Für das Gesamtjahr 2021 erwartet der Immobilienexperte deshalb ebenfalls keinen Preiseinbruch, sondern weiterhin Zuwächse.