Der Kannibalismus im Wohnungsbau: Warum der Koalitionsvertrag zu kurzsichtig ist

aktualisiert am 18.06.2025

Deutschland hat eine neue Regierung. Die Hoffnungen der Immobilienbranche waren groß, dass die dicken Bretter beim Thema Wohnraummangel mit den Konservativen an der Macht leichter und schneller gebohrt werden. Allerdings bleiben viele Vereinbarungen im Koalitionsvertrag nicht nur hinter den Erwartungen zurück – sie kannibalisieren sich regelrecht, kommentiert Thomas Aigner, Inhaber und Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH.

„Die (einst so genannte Große) Koalition hat vor ein paar Wochen die Regierungsgeschäfte in Deutschland übernommen. Es wurde nach den zähen und langen Verhandlungen wirklich Zeit, wir brauchen Stabilität und Klarheit in diesen Zeiten, die einfach nicht zur Ruhe kommen wollen.

Diese Klarheit ist im Hinblick auf den Wohnungsbau jedoch eher ernüchternd. Auf den Seiten 22 bis 25 im Koalitionsvertrag ist zusammengefasst, wie sich die Regierungspartner die Lösung des Wohnraummangels vorstellen. Nun, es sind durchaus wichtige Ansätze und Maßnahmen dabei: der versprochene Bürokratieabbau, Planungsbeschleunigung, Vereinfachung der Baustandards, die rechtliche Absicherung des Gebäudetyps E, die Vereinfachung der KfW-Förderung, die Abschaffung des „Heizungsgesetzes“ in der jetzigen Form. Positiv ist auch, dass es bei der Steuerfreiheit von Immobiliengewinnen nach zehn Jahren bleibt. All das ist gut und geht in die richtige Richtung. Doch der große Wurf ist das alles nicht! Vor allem, wenn man sieht, was alles NICHT erwähnt wird. Die wichtigsten Hebel wie eine tiefgreifende Reform des kommunalen Planungsrechts zum Beispiel wurden nicht bedient.

Hinzu kommt der Umstand, dass gute Vorhaben durch andere Pläne regelrecht torpediert werden. Denn was nützen alle Anstrengungen, wenn man gleichzeitig an wirkungslosen, ja schädlichen Instrumenten wie der Mietpreisbremse festhält – inklusive Bußgeld für Vermieter! – und das kommunale Vorkaufsrecht stärkt? Gerade mit der mietrechtlichen Überregulierung, die ja ein Zugeständnis an die SPD war, und dem nicht gerade kleinen Eingriff in die Vertragsfreiheit werden wichtige Dinge wie der Eigentumserwerb als Altersvorsorge kannibalisiert.

Der Wohnungsbau als Verhandlungsmasse

Dabei lag es der Union ja eigentlich am Herzen, die Eigentumsbildung zu erleichtern. Deshalb hätte man gerne etwas über die Senkung der Grunderwerbsteuer gelesen, über Fördermöglichkeiten zum Beispiel durch eine Neuauflage des § 10e EStG für Eigennutzer oder eine deutlich verbesserte Abschreibungsmöglichkeit für Kapitalanleger. Hohe Steueranreize ähnlich der Sonder-AfA Anfang der 1990er-Jahre hätten auch den Mietwohnungsbau merklich gepusht.

Insgesamt sind die Vorhaben zwar deutlich besser als in der vergangenen Legislaturperiode – aber dennoch viel zu kurzsichtig. Hier wurde leider die Chance vertan, mit Strukturreformen, echten Investitionsanreizen und dem Bekenntnis zu mehr Marktwirtschaft die dringend benötigte Wende bei diesem wichtigen Thema zu erreichen. Auch der Umstand, dass das Bauministerium weiterhin in SPD-Hand bleibt, zeigt, dass die Union den Wohnungsbau wohl eher als Verhandlungsmasse in den Koalitionsgesprächen angesehen hat denn als Herzensprojekt.“

Nachtrag zum “Bau-Turbo” (18.06.2025)

Am Mittwoch den 18. 06.2025 gab das Kabinett grünes Licht für die Pläne von Bauministerin Verena Hubertz (SPD) zum sogenannten „Bau-Turbo“. Konkret geplant sind mehrere Änderungen im Baugesetzbuch. So sollen Kommunen die Möglichkeit erhalten, Genehmigungsverfahren zu straffen, indem sie von Bebauungsplänen abweichen können. Ziel ist es, dass schneller gebaut, nachverdichtet oder aufgestockt werden kann. Die Regelung soll befristet bis Ende 2030 gelten.