Eigenbedarfskündigung
Das sollten Käufer vermieteter Immobilien wissen
Kurzüberblick
- Eigenbedarf bezeichnet nach § 573 des BGBs den Bedarf des Vermieters, eine Wohnung oder ein Haus für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen.
- Wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen, werden Sie mit dem Eigentumsübergang automatisch zum Vermieter und übernehmen die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters.
- „Kauf bricht nicht Miete“: Der Mietvertrag bleibt für den Mieter unverändert bestehen.
- Um die vermietete Immobilie selbst zu beziehen, haben Sie lediglich die Möglichkeit auf Eigenbedarf zu kündigen.
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Mit Gastbeitrag von Florian Grasser, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht | SNP Schlawien Partnerschaft mbB Rechtsanwälte Steuerberater
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Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig?
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB darf ein Vermieter kündigen, wenn er die Wohnung „für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“ benötigt. Der Bedarf muss konkret, nachvollziehbar und ernsthaft sein. Eine rein wirtschaftliche Motivation, z.B. zur Weitervermietung an Dritte zu einem höheren Mietzins, reicht nicht aus.
Zu den Familienangehörigen zählen u. a. Ehepartner, Kinder (auch Adoptiv- und Pflegekinder), Eltern, Enkel, Geschwister und Großeltern. Auch Schwiegereltern oder Lebensgefährten können berücksichtigt werden, sofern ein gemeinsamer Haushalt geplant ist oder eine enge persönliche Bindung besteht. Entscheidend ist, dass der Bedarf plausibel und individuell begründet wird.
Welche Fristen gelten?
Das Mietverhältnis kann nur zu bestimmten Fristen gekündigt werden. Diese richten sich nach der Wohndauer des Mieters:
- Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
- 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist
- Mehr als 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund des Eigenbedarfs ausführlich und nachvollziehbar darlegen. Formelhafte Begründungen reichen nicht aus, da Gerichte eine konkrete Bedarfssituation verlangen.
Wann ist die Kündigung unwirksam?
Eine Eigenbedarfskündigung kann aus verschiedenen Gründen unwirksam sein. Typische Fehlerquellen sind:
- Unzureichende Begründung: wenn der Eigenbedarf nicht plausibel oder gar nicht erklärt wird.
- Fehlender konkreter Bedarf: Der Wunsch, die Wohnung „irgendwann einmal“ selbst zu nutzen, reicht nicht aus.
- Keine begünstigte Person: Der angegebene Bedarf bezieht sich auf Personen, die nicht zu den anerkannten Familien- oder Haushaltsangehörigen zählen.
- Formfehler: Die Kündigung erfolgt mündlich oder enthält keine Unterschrift.
- Soziale Härte: Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte darstellt (z. B. hohes Alter, schwere Krankheit, drohende Obdachlosigkeit). (Siehe auch Urteil Landgericht Berlin vom 25.01.2024)
Mietaufhebungsvereinbarung als Alternative
Anstelle einer formellen Eigenbedarfskündigung kann, zuerst im persönlichen Gespräch mit dem Mieter, auch über eine Mietaufhebungsvereinbarung nachgedacht werden. Diese basiert auf einer freiwilligen Absprache zwischen Mieter und Vermieter über das Ende des Mietverhältnisses – häufig gegen Zahlung einer zuvor vereinbarten Ablösesumme. Auch wenn es sich dabei nicht um ein gesetzlich geregeltes Instrument handelt, kann das oft eine praktikable und konfliktarme Lösung sein. Sollten Sie hier unsicher sein, sprechen Sie gern Ihren Immobilienmakler darauf an.
Wie lange muss ein Eigentümer nach einer Eigenbedarfskündigung selbst in der Wohnung wohnen?
Wenn ein Eigentümer seine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt, bedeutet das: Er möchte die Wohnung künftig selbst nutzen und dort einziehen. Eine gesetzlich festgelegte Mindestdauer, wie lange er nach dem Einzug in der Wohnung bleiben muss, gibt es nicht. Entscheidend ist, dass der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung ernsthaft, nachvollziehbar und auf eine gewisse Dauer angelegt ist.
Zieht der Eigentümer nach der Kündigung gar nicht ein, wohnt nur sehr kurz in der Wohnung oder verkauft bzw. vermietet die Immobilie kurz danach weiter, kann schnell der Verdacht entstehen, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war. In der Rechtsprechung wird häufig davon ausgegangen, dass eine Nutzung über mindestens zwei bis drei Jahre den Eigenbedarf glaubwürdiger erscheinen lässt.
Ein kürzerer Aufenthalt kann zwar im Einzelfall zulässig sein, sollte dann aber gut begründet werden können, zum Beispiel durch eine berufliche Veränderung,
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Ein vorgeschobener Eigenbedarf ist rechtswidrig und kann strafrechtliche Folgen haben. So wurde im Mai 2024 eine Vermieterin vom Amtsgericht Hamburg-Bergedorf (Az.: 412 Ds 25/23) wegen Betrugs zu einer Geldstrafe verurteilt. Sie hatte einer Familie mit sieben Kindern unrechtmäßig wegen angeblichen Eigenbedarfs gekündigt. Das Gericht verhängte eine Strafe von 90 Tagessätzen zu je 600 Euro.
Fazit
Die Eigenbedarfskündigung ist ein legitimes, aber komplexes Mittel. Ob als Vermieter oder als Käufer mit Selbstnutzungsabsicht: Wer rechtssicher handeln möchte, sollte die gesetzlichen Regelungen genau kennen und im Zweifel fachkundige Unterstützung einholen.
FAQ Eigenbedarfskündigung
Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden?
Eigenbedarf kann geltend gemacht werden, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Es muss eine ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Absicht der Eigennutzung vorliegt.
Wann kann ein Immobilienkäufer die Kündigung aussprechen?
Eine Eigenbedarfskündigung durch den Käufer ist erst ab dem Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch als Eigentümer rechtlich möglich.
Kann Eigenbedarf auch für eine Zweitwohnung, ein Homeoffice oder ein Gewerbe angemeldet werden?
Das ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, wird von den Gerichten jedoch strenger geprüft. Möchte der Eigentümer die Wohnung als beruflich genutzte Zweitwohnung (beispielsweise für wöchentliche Pendler), als reines Arbeitszimmer (Homeoffice) oder für eine freiberufliche Tätigkeit nutzen, liegt rechtlich ein sogenannter Geschäftsbedarf oder erweiterter Nutzungsbedarf vor. Der Eigentümer muss in diesem Fall im Kündigungsschreiben besonders detailliert und nachvollziehbar begründen, warum genau diese Wohnung für die Existenzsicherung oder die Berufsausübung absolut notwendig ist.
Welche Kündigungsfristen gelten?
Bis zu 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist.
5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist.
Mehr als 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist.
Was passiert, wenn der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht auszieht?
Dann muss der Eigentümer beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Ein solches Gerichtsverfahren zieht den Prozess in der Praxis meist um 6 bis 18 Monate in die Länge. Erst wenn ein rechtskräftiges Räumungsurteil vorliegt, kann ein Gerichtsvollzieher mit der tatsächlichen Zwangsräumung beauftragt werden.
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