Steigender Erbbauzins
Ein steigender Erbbauzins sollte im Blick behalten werden, da er die laufenden Kosten erhöht.
Erbpacht bei der Kirche
Das sollten Sie unbedingt wissen
Bei der kirchlichen Erbpacht denkt man vielleicht an eine besondere Sicherheit und soziale Konditionen. Doch auch wenn eine Kirche oder kirchliche Stiftung Eigentümerin des Grundstücks ist, gelten dieselben Regeln wie bei jedem anderen Erbbaurecht: Gekauft wird die Immobilie, nicht Grund und Boden.
Gerade in München und im Umland ist dieses Modell weit verbreitet. Unterschiede zu privaten Erbbaurechtsgebern zeigen sich in der Praxis. Kirchen arbeiten häufig mit festen Vertragsmustern, internen Genehmigungen und langfristigen Vorgaben. Diese können sich auf Erbbauzins, Finanzierung, Verkauf und Verlängerung auswirken. Wir erläutern Ihnen die Details.
Was bedeutet Erbpacht bei der Kirche?
Bei der kirchlichen Erbpacht bleibt das Grundstück im Eigentum einer Kirche, Kirchengemeinde oder kirchlichen Stiftung. Der Erbbauberechtigte nutzt es für eine festgelegte Zeit und darf es bebauen. Dafür zahlt er einen Erbbauzins. Lesen Sie hier mehr zum Erbbaurecht.
Warum vergeben Kirchen Grundstücke im Erbbaurecht?
Kirchliche Grundstücke dienen meist langfristig der Finanzierung kirchlicher Aufgaben. Durch das Erbbaurecht kann die Kirche ein Grundstück nutzbar machen und regelmäßige Einnahmen erzielen, ohne Grund und Boden dauerhaft aus ihrem Vermögen abzugeben.
Historisch gewann das Modell mit der gesetzlichen Neuordnung des Erbbaurechts im Jahr 1919 an Bedeutung. Nach dem Zweiten Weltkrieg stellten kirchliche Träger Grundstücke und Wohnraum auch für Wiederaufbau und soziale Wohnprojekte bereit. Bis heute spielen neben wirtschaftlichen Zielen auch soziale oder institutionelle Zwecke eine Rolle, z.B. Wohnraum oder gemeinnützige Einrichtungen.
Bei kirchlichen Stiftungen steht der langfristige Erhalt des Stiftungsvermögens im Vordergrund. Ein generelles Verkaufsverbot von Kirchengrundstücken gibt es aber nicht.
Welche Kirchen treten als Erbbaurechtsgeber auf?
Kirchliche Erbbaurechtsgeber gibt es auf katholischer und evangelischer Seite, vertreten durch Bistümer, Erzbistümer, evangelische Landeskirchen, Kirchengemeinden und kirchliche Stiftungen.
Bei katholischen Grundstücken ist der Vertragspartner oft nicht unmittelbar das Bistum, sondern eine rechtlich selbstständige Kirchenstiftung, Pfarrpfründestiftung oder sonstige Stiftung. Welche Organisation tatsächlich Eigentümerin ist und wer über Verkauf, Belastung oder Verlängerung entscheidet, ergibt sich aus dem Grundbuch und dem Erbbaurechtsvertrag.
Typische Konditionen der kirchlichen Erbpacht
Laufzeiten
Kirchliche Erbbaurechtsverträge laufen zwischen 75 und 99 Jahren. Die Erzdiözese München und Freising vereinbart bei neuen Erbbaurechtsverträgen im Wohnbereich derzeit Laufzeiten von höchstens 75 Jahren.
Erbbauzins
Für die Nutzung des Grundstücks wird ein jährlicher Erbbauzins gezahlt. Einheitliche Konditionen für alle katholischen und evangelischen Grundstücke gibt es nicht.
Anpassungen
Der Erbbauzins wird auch bei kirchlicher Erbpacht über die lange Laufzeit in der Regel angehoben. Die Anpassungen sollten nicht unterschätzt werden, da sie empfindlich ausfallen können.
Für Aufmerksamkeit sorgte z.B. ein Fall 2020 in Hannover-Kirchrode: Bei einer angebotenen vorzeitigen Verlängerung sollte der jährliche Erbbauzins von 115 Euro auf 2.866 Euro steigen, das war das 25-Fache. Die Hannoversche Landeskirche begründete dies mit einer Anpassung des in den 1950er-Jahren geschlossenen Vertrags an die aktuellen Bodenrichtwerte.
Unterschiede zu privaten Erbpachtgebern
Kirchliche Erbbaurechtsgeber arbeiten mit festen Vertragsmustern, internen Richtlinien und mehrstufigen Genehmigungen. Entsprechend ist der Verhandlungsspielraum geringer als bei einem privaten Grundstückseigentümer. Und: Prüfungen rund um Änderungen, Belastungen, Verkäufe oder Verlängerungen dauern oft länger.
Kirchen stehen dafür für eine langfristige Verwaltung des Grundstücks. Das kann die Planung erleichtern, garantiert aber keine günstigen Konditionen oder eine Verlängerung. Auch kirchliche Erbbaurechtsgeber müssen ihren Grundbesitz wirtschaftlich verwalten. Entscheidend bleibt deshalb immer der konkrete Vertrag, nicht die Art des Eigentümers.
Risiken für Käufer und Eigentümer
Was passiert am Ende des Erbbaurechts?
Der Vertrag wird verlängert: Kirche und Erbbauberechtigter können die Laufzeit verlängern oder einen neuen Vertrag vereinbaren. Einen allgemeinen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht.
Das Erbbaurecht läuft aus: Kommt keine Verlängerung zustande, erlischt das Erbbaurecht mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Die Immobilie geht auf die Kirche oder die kirchliche Stiftung als Grundstückseigentümerin über. Der Erbbauberechtigte enthält eine Entschädigung
Finanzierung bei kirchlicher Erbpacht
Auch eine Immobilie auf einem kirchlichen Erbbaurechtsgrundstück kann finanziert werden. Maßgeblich für die Banken ist neben der Immobilie der Vertrag, insbesondere die Restlaufzeit, der aktuelle und künftig mögliche Erbbauzins und die Entschädigungsregelung am Vertragsende. Ungünstige Konditionen oder eine kurze Restlaufzeit können den Beleihungswert senken.
Für die Eintragung einer Grundschuld ist die Zustimmung des kirchlichen Grundstückseigentümers nötig.
Erbpacht der Kirche in München: Was Sie konkret beachten sollten
In München gehören Erbbaurechtsgrundstücke der Erzdiözese, Kirchenstiftungen, Pfarrpfründestiftungen und anderen kirchlichen Stiftungen.
Eine typische Konstellation ist der Kauf eines bestehenden Hauses oder einer Wohnung von einem privaten Erbbauberechtigten. Verkauft wird nicht das Grundstück, sondern das Erbbaurecht. Die kirchliche Stelle prüft den Kaufvertrag und entscheidet über ein mögliches Vorkaufsrecht. Auch Grundschulden, Nutzungsänderungen oder größere bauliche Veränderungen können zustimmungspflichtig sein.
Für wen ist kirchliche Erbpacht sinnvoll?
Da kirchliche Erbpacht den Regeln der „normalen“ Erbpacht entspricht, gelten die gleichen Voraussetzungen. Wenn die Aspekte wie Erbpachtzins, Vertragslaufzeiten und die Nutzung der Immobilie passen, ist die kirchliche Erbpacht genauso eine interessante Möglichkeit.
Fazit: Chancen und Risiken realistisch einschätzen
Wer genau Grundstückseigentümerin ist, sagt wenig über die wirtschaftliche Qualität des Erbbaurechts aus. Kirchliche Erbbaurechtsgeber verfolgen langfristige und teilweise soziale Ziele, handeln bei Erbbauzins, Zustimmungen und Verlängerungen aber ebenso nach wirtschaftlichen und institutionellen Vorgaben. Entscheidend ist nicht das Vertrauen in den kirchlichen Vertragspartner, sondern der konkrete Vertrag. Erst aus Restlaufzeit, Erbbauzins, Zustimmungsvorbehalten, Finanzierung und den Regelungen zum Vertragsende ergibt sich, ob das Angebot tragfähig ist.
FAQ Erbpacht Kirche
Wie funktioniert Erbpacht bei der Kirche?
Die Kirche bleibt Eigentümerin des Grundstücks und überlässt es dem Erbbauberechtigten für einen festgelegten Zeitraum zur Nutzung. Dieser kann darauf ein Haus bauen oder eine bestehende Immobilie erwerben und zahlt dafür einen regelmäßigen Erbbauzins.
Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und kann verkauft, vererbt oder finanziert werden. Beim Verkauf übernimmt der Käufer den bestehenden Erbbaurechtsvertrag. Je nach Vertrag muss die Kirche dem Eigentümerwechsel zustimmen.
Verkauft die Kirche Grundstücke oder gibt es nur Erbpacht?
Das hängt davon ab, wem das Grundstück gehört. Viele kirchliche Grundstücke befinden sich im Eigentum rechtlich selbstständiger Stiftungen. Diese müssen ihr Stiftungsvermögen dauerhaft erhalten und vergeben Grundstücke deshalb häufig im Erbbaurecht, statt sie endgültig zu verkaufen.
Ein allgemeines gesetzliches Verkaufsverbot besteht jedoch nicht. Auch Stiftungsgrundstücke können unter bestimmten Voraussetzungen veräußert werden, etwa wenn der Vermögenswert erhalten bleibt und alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen.
Für Erbbaurechtsgrundstücke der Erzdiözese München und Freising ist ein späterer Kauf des Grundstücks durch den Erbbauberechtigten nicht möglich. Einen Anspruch auf den Erwerb des Grundstücks gibt es nicht.
Welche rechtlichen Hürden gibt es beim Kauf eines Kirchengrundstücks?
Vor einem Kauf muss geklärt werden, welche kirchliche Organisation tatsächlich Eigentümerin des Grundstücks ist. Bei katholischem Kirchenvermögen können abhängig vom Rechtsträger und vom Wert des Grundstücks interne Genehmigungen erforderlich sein. Das Kirchenrecht verlangt bei bedeutenden Veräußerungen zudem einen sachlichen Grund und eine fachkundige Bewertung.
Diese internen Verfahren können einen Verkauf verlängern oder dazu führen, dass die Kirche einer Veräußerung nicht zustimmt.
Was sagt die aktuelle Rechtsprechung zur Anpassung des Erbbauzinses durch die Kirche?
Für Kirchen gelten bei der Anpassung des Erbbauzinses dieselben gesetzlichen Regeln wie für andere Grundstückseigentümer. Entscheidend ist die Anpassungsklausel im Vertrag.
Bei Wohnimmobilien darf eine Erhöhung nicht stärker ausfallen als die Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse. Allein ein gestiegener Bodenrichtwert rechtfertigt grundsätzlich keine unbegrenzte Anpassung. Zwischen zwei Erhöhungen müssen außerdem mindestens drei Jahre liegen. Ob eine konkrete Forderung wirksam ist, muss jedoch immer anhand des Vertrags und des Einzelfalls geprüft werden.
Ist Erbpacht bei der Kirche immer günstiger?
Nein. Der Kaufpreis ist häufig niedriger als bei einer Immobilie mit eigenem Grundstück. Dafür fällt dauerhaft Erbbauzins an.
Wird ein kirchlicher Erbbaurechtsvertrag automatisch verlängert?
Nein. Eine Verlängerung muss vereinbart oder neu ausgehandelt werden.
Kann eine Immobilie auf kirchlichem Grund verkauft werden?
Ja. Verkauft wird das Erbbaurecht mit dem Gebäude, nicht das Grundstück.
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