Büromarkt München: Heiß begehrt – knapp vorhanden

Mit einem Flächenumsatz von 840.000 Quadratmetern im Jahr 2019 ist die bayerische Landeshauptstadt hinter Berlin der zweitstärkste Büromarkt in Deutschland. Büroimmobilien sind die mit Abstand beliebteste Assetklasse auf dem Münchner Investmentmarkt und machen rund 80 Prozent des Transaktionsvolumens aus. Nicht nur nationale, sondern auch internationale Investoren, vor allem aus den USA, Asien und Großbritannien zeigen ein besonders hohes Interesse an diesem Segment.

Zu den großen Transaktionen 2019 zählen das Büroensemble „Kustermann-Park“ mit den Ankermietern TDK und der Stadt München, die „Lenbach Gärten“, zu deren Mietern McKinsey gehört, sowie der „Ludwig“ mit der Boston Consulting Group und der Allianz als Hauptmietern. Alle Deals lagen zwischen 350 Mio. und 400 Mio. Euro. Die beiden größten Transaktionen waren jedoch der „Tucherpark“, der für rund 1 Mrd. Euro von der HypoVereinsbank zur Commerz Real überging, sowie „Die Macherei“, die für rund 600 Mio. Euro von Art-Invest zu Universal Investment wechselte.

Doch München hat ein Problem: das Missverhältnis von starker Büroflächennachfrage, einer Leerstandsquote, die in den Top-Lagen bei nahezu null liegt, sowie einem nicht ausreichenden zeitgerechten Fertigstellungsniveau.

Spektakuläre Abschlüsse wie die zukünftige Einmietung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG in das voraussichtlich Ende 2022 fertiggestellte Büroprojekt Optineo oder der Computerkonzern Apple, der 2021 den dann errichteten Chipperfield-Bau in der Karlstraße beziehen möchte, können nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Vermietungsmarkt zunehmend unter dem mangelnden Flächenangebot leidet.

Gegenläufige Prognosen des Flächenbedarfs

Ob die Corona-Krise daran dauerhaft etwas ändert und durch die Entwicklung beim Thema Homeoffice die Flächennachfrage zurückgeht oder Flächen sogar frei werden, ist noch nicht absehbar. Die Branchenexperten sind hier geteilter Meinung: Während eine Seite von weiterhin steigender Nachfrage und einem hohen Bedarf ausgeht, sehen andere Vertreter der Branche die gegenteilige Entwicklung als wahrscheinlich an.

Was sich jedoch schon Ende 2019 zeigte: Traditionelle Branchen wie der Automobilsektor halten sich mit der Anmietung von Büroflächen in München zunehmend zurück. Hingegen steigt das Interesse von Technologieunternehmen an Flächen in Top-Lagen. Die dortigen Mieten von bis zu 40 Euro pro Quadratmeter wirken dabei keineswegs abschreckend auf die Unternehmen.