Sind Mieterhöhungen bereits vor Abschluss von Modernisierungen möglich? Das sollten Vermieter wissen.

Prinzipiell gilt: Mieterhöhungsverlangen sind nach Modernisierungen einer Immobilie zulässig. Viele Eigentümer stellen sich aber die Frage, ob sie bereits vor Abschluss der Modernisierungen mehr Miete verlangen dürfen. Wir haben Ihnen zusammengestellt, wann Vermieter z.B. die Modernisierungsmaßnahmen ankündigen müssen und ob bereits vor Abschluss der Modernisierung mehr Miete verlangt werden kann.

Wann liegt eine Modernisierung vor?

Zunächst sollten Vermieter genau unterscheiden, ob sie tatsächlich modernisieren oder nur den Zustand der Wohnung erhalten wollen. Die Unterscheidung ist wichtig, weil der Vermieter die Kosten für die Erhaltung allein tragen muss, Modernisierungen aber auf die Miete umlegen darf.

-Typische Modernisierungsmaßnahmen sind (§ 555b BGB): Verbesserung der Wärmedämmung, Installation einer Solaranlage, Umstellungen von einer Ofen- auf eine Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung, Einbau von Wasserzählern, Einbau eines Aufzugs

-Typische Erhaltungsmaßnahmen sind (§ 555a BGB): Reparatur der Heizung, Austausch von Rohren, Austausch eines abgenutzten Teppichs, Austausch von Fenstern, Austausch einer alten Badewanne

Wann muss der Vermieter die Modernisierung ankündigen?

Ein Vermieter muss den Umbau spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen. Aus dem Schreiben muss hervorgehen, wann die Modernisierungen beginnen und enden und was überhaupt gemacht werden soll (§ 555c BGB). Will ein Vermieter in mehreren Abschnitten modernisieren, muss dies hier schon angekündigt werden.

Modernisierung in einem Zug oder in mehreren, in sich geschlossenen Abschnitten

Ein Mieterhöhungsverlangen wegen durchgeführter Modernisierung ist unwirksam, wenn es vor vollständigem Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt. Nach Urteil des Amtsgerichts Nördlingen vom 27.1.2017 (2 C 799/14) ergibt sich schon aus dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB, dass der Vermieter eine Mieterhöhung erst nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen geltend machen kann. Wird die Modernisierung also „in einem Stück“ durchgeführt, darf auch erst nach deren Abschluss mehr Geld verlangt werden. Das gilt nicht, wenn der Vermieter die Immobilie in mehreren Abschnitten modernisieren lässt. Eine Mieterhöhung nach Baufortschritt ist nach dem Urteil des Gerichts möglich, und zwar dann, wenn das Gesamtvorhaben aus mehreren selbstständigen Maßnahmen besteht, die der Mieter getrennt nutzen kann, und sich der Vermieter die folgenden Erhöhungen jeweils ausdrücklich vorbehält. Will der Vermieter in mehreren Abschnitten modernisieren, muss sich dies schon aus der Modernisierungsankündigung ergeben. 
Gut zu wissen: Seit dem 1.1.2019 dürfen Vermieter von den Modernisierungskosten 8 Prozent (früher 11 Prozent) auf die Jahresmiete umlegen. 

Ab wann müssen Mieter die erhöhte Miete nach einer Modernisierung bezahlen?

Der Vermieter muss nach Abschluss der Bauarbeiten ein Schreiben verschicken, dass die Miete erhöht wird und um welchen Betrag. Der Mieter schuldet dann die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mitteilung, dass die Miete erhöht wird (§ 559b BGB).

Was passiert, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?

Verweigert der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung oder reagiert er nicht, bleibt die letzte rechtmäßig getroffene Mietvereinbarung wirksam. Der Vermieter kann den Mietvertrag nicht kündigen, weil der Mieter einer Mieterhöhung nicht oder nur teilweise zustimmt. Seine einzige Möglichkeit, die gewünschte Vertragsänderung durchzusetzen, besteht darin, die Zustimmung beim Amtsgericht einzuklagen. Im Klageverfahren vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht ist der Mieter erstmals verpflichtet, seine Ablehnung zu begründen. Zuvor muss der Vermieter die Rechtmäßigkeit seines Mieterhöhungsverlangens in der Klageschrift nicht nur darlegen, sondern im Einzelnen beweisen. Der Mieter kann einer Mieterhöhung auch nur in Teilbereichen zustimmen, sodass der Vermieter dann vor Gericht nur den Teil der Mieterhöhung einklagen müsste, der nicht anerkannt wurde.

Dürfen Mieter die Miete während Modernisierungsmaßnahmen mindern?

Wird der Wohnwert durch die Modernisierungsarbeiten erheblich beeinträchtigt, können Mieter auch dann mindern, wenn sie den Arbeiten zugestimmt haben. Die Kürzung muss aber schriftlich angekündigt werden.Achtung: Bei energetischen Sanierungen dürfen Mieter in den ersten drei Monaten die Miete nicht mindern (§ 536 Abs. 1a BGB).Bei allen anderen Modernisierungen im oder am Haus, bei Reparaturen und Instandhaltungen können Mieter die Miete dagegen nach wie vor mindern, etwa wenn der Vermieter neue Balkone oder ein neues Bad einbauen lässt oder das Dachgeschoss ausbaut.

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