Miete & Kauf im Vergleich
Das Bestellerprinzip gilt bei der Vermietung von Wohnraum. Es bedeutet: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Maklerprovision. Beauftragt der Vermieter den Makler, darf diese Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Beim Immobilienkauf gilt dagegen nicht das klassische Bestellerprinzip, sondern das Provisionsteilungsgesetz.
| Miete | Verkauf | |
|---|---|---|
| Was gilt? | Bestellerprinzip | Provisionsteilungsgesetz (bei Wohnimmobilien) |
| Wer zahlt? | Derjenige, der den Makler beauftragt | Käufer und Verkäufer i.d. R. zu gleichen Teilen |
Bei der Vermietung von Wohnraum bedeutet das Bestellerprinzip: Beauftragt der Vermieter einen Makler mit der Suche nach einem neuen Mieter, trägt der Vermieter die Maklerkosten.
Vor der Einführung des Bestellerprinzips wurden Maklerkosten bei Mietwohnungen auf Mieter abgewälzt, auch wenn der Vermieter den Makler „bestellt“ hat. Um die Situation für Mieter zu verbessern, wurde mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) vom 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip eingeführt.
Bei der Miete gilt ein echtes Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, zahlt. Beim Immobilienkauf gilt dagegen kein klassisches Bestellerprinzip. Hier wird die Maklerprovision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Ein Mieter muss die Maklerprovision nur in Ausnahmefällen zahlen. Das ist der Fall, wenn er den Makler selbst mit der Wohnungssuche beauftragt und der Makler ausschließlich aufgrund dieses Suchauftrags eine passende Wohnung vermittelt.
Wenn der Mieter ausnahmsweise provisionspflichtig ist, darf die Maklerprovision maximal zwei Monatsmieten betragen. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete.
Verstöße gegen das Bestellerprinzip können rechtliche Folgen haben. Fordert ein Makler vom Wohnungssuchenden unzulässig eine Provision oder verlangt er mehr als erlaubt, kann dies als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. In diesem Fall kann ein Bußgeld von bis zu 25.000 € verhängt werden.
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf und Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern für die Verteilung der Maklerprovision das sogenannte Provisionsteilungsgesetz. Private Käufer sollen nicht mehr einseitig mit der vollen Maklerprovision belastet werden.
Beim Immobilienkauf gilt kein echtes Bestellerprinzip wie bei der Vermietung. Der Verkäufer kann also einen Makler beauftragen, ohne automatisch die gesamte Provision allein tragen zu müssen. Stattdessen geht es beim Kauf um eine gesetzliche Provisionsaufteilung.
Die allgemeinen Vorschriften zum Maklervertrag sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 652 bis 655 geregelt. Sie legen fest, wann ein Makler grundsätzlich Anspruch auf Provision hat. Für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten zusätzliche Vorschriften (BGB §§ 656a bis 656d):
Das Provisionsteilungsgesetz gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer als Privatperson handelt. Dazu zählen Eigentumswohnungen, freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reiheneck- und Reihenendhäuser und Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung. Nicht unter diese Regelung fallen Baugrundstücke, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und Käufe durch Unternehmen oder gewerblich handelnde Käufer.
Nach dem Provisionsteilungsgesetz darf der Käufer nicht mehr Provision zahlen als der Verkäufer. Die hälftige Teilung ist der zentrale Regelfall.
Bei der Abwälzung hat nur eine Partei den Makler beauftragt, zum Beispiel der Verkäufer. Der Verkäufer schuldet zuerst dem Makler die Provision. Im Kaufvertrag kann vereinbart werden, dass der Käufer einen Teil dieser Kosten erstattet. Nach dem Provisionsteilungsgesetz darf der Käufer jedoch nicht mehr zahlen als der Verkäufer. Wichtig: Der Käufer zahlt erst, wenn die Zahlung der Verkäuferseite nachgewiesen wurde (§ 656d BGB).
Bei der Alleinübernahme trägt eine Partei die Maklerprovision allein und gibt keine Kosten auf die andere Partei weiter. In der Praxis sind das meist Fälle, in denen der Verkäufer den Makler beauftragt und die Provision allein übernimmt. Dieses Modell ist zulässig, weil es den Käufer nicht belastet.
| Verkaufspreis der Wohnung: | 700.000 € |
| Maklerprovision gesamt: | 49.980 € (üblicherweise 7,14 % in Bayern) |
| Anteil Verkäufer: | 24.990 € |
| Anteil Käufer: | 24.990 € |
Verkäufer und Käufer teilen sich die Provision von 49.980 € zu gleichen Teilen. Demnach zahlt jeder von ihnen 3,57 %, also 24.990 €. Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgelegt, sie gilt als frei verhandelbar.
Gerade in München wirken sich hohe Immobilienpreise deutlich auf die Maklerprovision aus. Bei einer Wohnung für 500.000 € z.B. beträgt der Verkäuferanteil bei 3,57 % rund 17.850 €. Bei einem Verkaufspreis von 1.000.000 € sind es bereits 35.700 €. Der tatsächliche Betrag fällt bei höheren Münchner Kaufpreisen also entsprechend stärker ins Gewicht.
Verkäufer und Käufer teilen sich die Provision von 49.980 € zu gleichen Teilen. Demnach zahlt jeder von ihnen 3,57 %, also 24.990 €. Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgelegt, sie gilt als frei verhandelbar.
Das Bestellerprinzip bei der Vermietung und das Provisionsteilungsgesetz beim Immobilienkauf haben ein Ziel gemeinsam: Die Kosten sollen nicht einseitig auf Mieter oder private Käufer verlagert werden.
Bei der Vermietung unterstützt ein Makler Eigentümer dabei, die Immobilie marktgerecht zu präsentieren, geeignete Interessenten vorzuprüfen, Besichtigungen zu koordinieren und rechtssichere Abläufe einzuhalten. Gerade in angespannten Mietmärkten hilft das, Zeit zu sparen und teure Fehlentscheidungen bei der Mieterauswahl zu vermeiden.
Beim Verkauf ist der Mehrwert noch größer. Eine fundierte Wertermittlung, eine professionelle Vermarktungsstrategie, geprüfte Kaufinteressenten, sichere Verhandlungsführung und die Begleitung bis zum Notartermin können maßgeblich dazu beitragen, einen marktgerechten oder besseren Verkaufspreis zu erzielen.
Die Provisionsbeteiligung ist deshalb vor allem auch eine Investition in Sicherheit, Reichweite, Verhandlungsstärke und einen professionell begleiteten Abschluss.
Wer zahlt den Makler beim Mieten?
In der Regel zahlt der Vermieter, da er den Makler mit der Mietersuche beauftragt. Mieter zahlen nur, wenn sie den Makler selbst und ausschließlich mit der Suche beauftragt haben.
Wer zahlt den Makler beim Hauskauf?
Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Der Käuferanteil darf höchstens 50 % betragen.
Seit wann gilt das Bestellerprinzip?
Bei der Vermietung seit dem 1. Juni 2015. Für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt seit dem 23. Dezember 2020 eine gesetzliche Kostenteilung.
Gilt das Bestellerprinzip auch für Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke?
Nein. Die Kaufregelung greift nur für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, die ein Verbraucher kauft, nicht für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder unbebaute Grundstücke.
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