Mietvertrag mit Mindestmietdauer und Zeitmietvertrag: Was Vermieter beachten sollten

Wir haben einen kleinen Leitfaden für Vermieter zum Thema Zeitmietvertrag und Mietvertrag mit Mindestmietdauer zusammengestellt.

Der Mietvertag mit Mindestmietdauer

Die Festlegung einer Mindestmietdauer im Mietvertrag ist grundsätzlich möglich. Das bedeutet: Mieter und Vermieter können den Mietvertrag nicht vorher ordentlich kündigen. Die Vereinbarung bezüglich einer Mindestdauer eines Mietvertrags ist allerdings einvernehmlich zu treffen, denn es handelt sich i.d.R. um sogenannte Kündigungsausschlussklauseln, die sowohl für Mieter als auch für Vermieter gelten müssen. Dies ist als Formulierung im Mietvertrag niederzulegen.

Wie lange darf der gegenseitige Kündigungsausschluss gelten?

Laut Deutschem Mieterbund maximal für vier Jahre. Bei längeren Zeitspannen ist die Klausel von Anfang an unwirksam. Außerdem zu beachten: Die Frist wird ab Vertragsabschluss und nicht ab dem Einzugsdatum gerechnet! Zum Ende des vierten Jahres muss die Kündigung spätestens möglich sein.

Ist eine Kündigung dennoch möglich?

Wenn per Kündigungsausschlussklausel eine Mindestmietdauer festgelegt wurde, ist eine ordentliche fristgerechte Kündigung weder von Mieter- noch von Vermieterseite aus möglich. Von einem erst kürzlich geschlossenen Mietvertrag kann zudem nicht zurückgetreten werden, da hier rechtlich kein Rücktritt vorgesehen ist. Das Recht, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen, bleibt von solchen Klauseln im Mietvertrag jedoch unberührt. Das bedeutet: Wenn außerordentliche Gründe vorliegen, kann der Vertrag auch vor Ablauf der Mindestmietdauer gekündigt werden.

In § 543 Abs. 1 BGB ist dies wie folgt definiert: „Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“

Beispiele: Angenommen, ein Mieter zahlt seine Miete während der Mindestvertragslaufzeit nicht bzw. mit regelmäßiger Verspätung, kann das für Vermieter einen Kündigungsgrund darstellen. Ein Mieter hingegen kann eine Kündigung begründen, wenn Mängel an der Mietsache auftauchen, die bei Vertragsabschluss nicht erkennbar waren oder erst später entstanden sind.

Der Zeitmietvertrag

Eine andere Form der Befristung haben Zeitmietverträge (§ 575 BGB). Dabei ist die Mindestmietdauer bereits vertraglich eindeutig festgelegt. Zudem ist in der Regel auch der beidseitige Verzicht auf eine Kündigung während dieses bestimmten Zeitraumes vereinbart. Ein Zeitmietvertrag endet in der Regel mit dem vertraglich vereinbarten Datum.

Damit ein Zeitmietvertrag zulässig ist: Der Vermieter muss einen der im Gesetz vorgesehenen Gründe für die Befristung haben und diesen auch dem Mieter schriftlich mitteilen. Die Mitteilung des Grundes und die Angabe, bis wann der Vertrag laufen soll, müssen klar und konkret sein. Dabei darf der Vermieter nicht einfach den Gesetzestext in den Mietvertrag schreiben. Es reicht deshalb nicht aus, wenn er nur „Eigenbedarf“ als Grund angibt. Das ist zu allgemein. Richtig müsste es zum Beispiel lauten: „Der Mietvertrag ist bis zum 31. Dezember 2018 befristet, weil dann mein Sohn sein Studium in München aufnehmen und in die Wohnung einziehen wird.“ Vermieter können den Grund direkt in den Mietvertrag schreiben oder einen Zusatz zum Mietvertrag verfassen. Es empfiehlt sich, ein konkretes Datum in den Vertrag zu schreiben, wann das Mietverhältnis endet.

Aus welchen Gründen darf der Vermieter befristen?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch finden sich drei Gründe, auf die sich ein Vermieter stützen kann, wenn er einen Mietvertrag befristet: Er will die Wohnung anschließend selbst nutzen. Er plant, zu renovieren oder das Gebäude abzureißen. Er möchte sie als Werkswohnung vermieten. Auf andere Gründe darf er sich nicht berufen.

Eigennutzung: Hat der Vermieter die Absicht, in absehbarer Zeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen, dann darf er den Mietvertrag befristen (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Dabei reicht es, wenn er die Wohnung nur als Zweit- oder Wochenendwohnung verwenden möchte.

Umbau, Modernisierung und Abriss: Ein befristeter Mietvertrag darf dann abgeschlossen werden, wenn größere Renovierungsarbeiten anstehen oder der Vermieter einen Umbau oder den Abriss des Gebäudes plant. Bedingung dabei: Die Baumaßnahmen erschweren die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Befristungen wegen Baumaßnahmen kommen besonders häufig vor, denn gewerbliche Vermieter dürfen den Vertrag nicht wegen Eigennutzung befristen.

Nutzung als Werkswohnung o.ä.: ein tendenziell eher seltener Grund für eine Befristung. Ein klassisches Beispiel: Der Vermieter benötigt die Wohnung für einen Hausmeister. Zudem können Vermieter für besondere Räume Zeitmietverträge ohne jede Beschränkung abschließen, beispielsweise für Ferienwohnungen oder Zimmer in Studenten- bzw. Jugendwohnheimen (§ 549 Abs. 3 BGB).

Wie lange darf der Vermieter den Zeitmietvertrag befristen? Bis zur Mietrechtsreform im Jahr 2001 lag die Obergrenze bei fünf Jahren. Mittlerweile gibt es keine zeitliche Obergrenze mehr.

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