Logistikimmobilien: Kleine Flächen sind gefragt

Ebenso wie Büroobjekte waren auch Logistikimmobilien schon vor der Corona-Krise eine gefragte Anlageklasse, da sie planbaren, konstanten Cashflow bieten. Unter anderem der wachsende Onlinehandel sorgte für einen großen Bedarf an Lagerhallen und Auslieferungslagern. Durch die Pandemie hat sich der Nachfragedruck noch erhöht, denn der weltweite Virusausbruch hat Logistikprozesse und Supply Chains empfindlich gestört sowie zu Lieferengpässen und Produktionsunterbrechungen geführt. Es ist damit zu rechnen, dass einige Branchen jetzt ihre Wertschöpfungsketten auf den Prüfstand stellen, ihr JIT-Konzept da, wo es darstellbar ist, zugunsten höherer Sicherheitsbestände aufgeben oder gleich im Inland produzieren.

Wirtschaftsstarke Standorte wie München profitieren davon. Nachdem schon 2020 die Vermietungen deutlich zugelegt haben, gab es im ersten Halbjahr 2021 sogar einen neuen Umsatzrekord.

Auffallend ist dabei, dass nicht die großflächigen Mietverträge mit mehr als 20.000 Quadratmetern zu dem Rekord beigetragen haben – vielmehr werden kleinere Flächen mit weniger als 5.000 Quadratmetern gesucht. Das liegt zum einen daran, dass große Flächen nach wie vor so gut wie nicht vorhanden sind. Zum anderen brauchen Industrieunternehmen eben vermehrt wieder Lager- und Produktionsflächen.

Allerdings sind die Unternehmen meist nicht bereit, für kleinere Flächen lang laufende Mietverträge abzuschließen. Die durchschnittliche Dauer liegt eher zwischen drei und fünf Jahren.

Die Mieten sind nach den deutlichen Steigerungen zuletzt trotz der hohen Nachfrage stabil geblieben. Sie liegen in der Spitze bei mehr als 7 Euro pro Quadratmeter. Im Durchschnitt werden zwischen 6,20 und 6,50 Euro je Quadratmeter bezahlt.

Für Anleger bleibt der Mangel an investierbarem Produkt das Hauptproblem. Daher ist der Investmentumsatz in der Region München überschaubar. Verkauft werden vor allem große Neubauprojekte und vermehrt sogenannte Brownfield-Liegenschaften. Diese alten Industrieareale, die von den Nutzern aufgegeben werden, müssen jedoch oft aufwendig saniert oder umgestaltet werden. Die Spitzenrenditen sind im Vergleich zum Vorjahr noch einmal zurückgegangen und liegen nun bei rund 3,5 Prozent.