Immobilienmarkt München: Neue Rekordzahlen veröffentlicht – ein Missverhältnis bleibt

2022 begann für den Münchner Immobilienmarkt noch einmal stärker als das vergangene Jahr, in dem mit einem Geldumsatz von insgesamt 18,8 Mrd. Euro ein neues Rekordniveau erreicht worden war. Das geht aus der aktuellen Analyse des Gutachterausschusses hervor, dem auch Thomas Aigner seit vielen Jahren angehört. Die prozentualen Preiszuwächse lagen in fast allen Segmenten im zweistelligen Bereich.

Insgesamt wurden im Januar und Februar 2022 mit dem Verkauf von Wohnungen, Häusern, Gewerbeobjekten und Bauland rund 1,9 Mrd. Euro und damit 19 % mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres umgesetzt. Die Anzahl der Transaktionen hingegen stieg in den ersten beiden Monaten lediglich um 3 % auf rund 1.785. Auch wenn die Analyse noch keine konkreten Preisangaben enthält, lässt sich hieraus eine Steigerung der Kaufpreise ablesen.

Alle drei Objektkategorien Wohnungs- und Teileigentum, Bauland und bebaute Grundstücke verzeichneten zu Beginn des Jahres einen Zuwachs an Kaufverträgen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, der allerdings unterschiedlich stark ausfiel. Mit einer Steigerung von 15 % auf rund 75 Kauffälle war das Transaktionsgeschehen im Bauland-Segment am dynamischsten, gefolgt von dem Teilbereich bebaute Grundstücke mit 6 % auf rund 180 Verträge. Zugleich erhöhte sich der jeweilige Geldumsatz um 48 % auf rund 245 Mio. Euro (Bauland) bzw. um 46 % auf rund 730 Mio. Euro (bebaute Grundstücke). Am geringsten fiel die Steigerungsrate im für München wichtigen Wohnungs- und Teileigentumsmarkt aus: Hier konnten die Vertragszahlen lediglich um 2 % auf rund 1.530 und der Umsatz um 4 % auf rund 970 Mio. Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gesteigert werden.

Jahresrückblick 2021: Ein Missverhältnis setzt sich fort

Zweistellig waren die prozentualen Zuwächse im Wohnungssegment jedoch im Gesamtjahr 2021. Hier zeigt die vorläufige Marktanalyse des Gutachterausschusses eine um 11 % gestiegene Anzahl der Kauffälle im Vergleich zum Vorjahr sowie ein Umsatzplus von 22 %.

„Auch wenn der vollständige Bericht mit genauen Angaben zum Immobilienmarkt 2021 derzeit noch von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte erstellt wird, lässt sich jetzt schon sagen, dass wir es mit neuen Rekordzahlen zu tun haben werden“, sagt Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH. „Die Steigerung des Geldumsatzes von 35 % auf 18,8 Mrd. Euro markiert einen neuen Höchststand.“ Mit einem Plus von 10 % gegenüber den rund 11.950 Kauffällen im Jahr 2020 sei das Transaktionsgeschehen 2021 zwar wieder fast auf dem Niveau des Ausnahmejahres 2016 mit rund 13.000 Kaufverträgen – jedoch setze sich im Großen und Ganzen eine Entwicklung fort, die laut Thomas Aigner besonders für München typisch sei: das starke Auseinanderdriften von getätigten Transaktionen und Geldumsatz.

„Man darf sich von den Vertragszahlen nicht täuschen lassen: Seit 2011 nimmt die Zahl der Verkäufe in München ab, während sich der Geldumsatz nach oben entwickelt. 2011 hatten wir bei rund 17.500 Immobilientransaktionen einen Umsatz von 9,3 Mrd. Euro. Der bisherige Umsatzrekord von 16,9 Mrd. Euro aus dem Jahr 2019 – bei rund 12.500 Kaufverträgen im Übrigen – wurde 2021 übertroffen. Und das bedeutet eben auch: Ein Missverhältnis setzt sich weiter fort,“ fasst Thomas Aigner zusammen.