Die Zinsen spalten den Wohnungsmarkt

Der Eigentumswohnungsmarkt in München hat zu Beginn des Jahres spürbar angezogen: Die Vertragszahlen stiegen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 8,8 % auf insgesamt 1.485, der Geldumsatz erhöhte sich um 6 % auf 792 Mio. Euro. Das belegen die neuesten Auswertungen des Münchner Gutachterausschusses, dem auch der Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH, Thomas Aigner, angehört. Allerdings kam es zu Verschiebungen innerhalb der Preissegmente. Deutlich wird: Der Wohnungsmarkt ist gespalten. Einer der Hauptgründe ist das Zinsumfeld.

Der Münchner Eigentumswohnungsmarkt zeigt zu Beginn des Jahres eine markante Verteilung von Kaufverträgen und Geldumsatz in den verschiedenen Preissegmenten. Bei Wohnungen unter 300.000 Euro stieg die Vertragszahl stark um 23 % an, der Umsatz allerdings nur um 9 %. Ein stabiles Wachstum gab es ebenfalls bei Wohnungen im Bereich 300.000 bis unter 600.000 Euro (Kauffälle: + rund 6 %, Umsatz: + rund 8 %). Auch in der Oberklasse – Wohnungen ab 900.000 Euro – konnten Steigerungen verzeichnet werden: 16 % bei Transaktionen bzw. 17 % beim Geldumsatz.

Einzig im Preissegment 600.000 bis 900.000 Euro gab es rückläufige Zahlen. Die Kaufverträge sanken um 9 %, der Umsatz um 8 %. Für Thomas Aigner zeigt sich hierin deutlich, dass der gesellschaftliche Trend einer schwindenden Mittelschicht den Münchner Wohnungsmarkt erreicht hat, während das neue Zinsumfeld die Marktdynamik zusätzlich verändert: „Die klassische Käuferschicht, die in diesem Preisumfeld unterwegs war, spürt die gestiegenen Finanzierungskosten deutlich, hält einen Kauf noch zurück oder weicht auf günstigere Wohnungen aus. Die Zinsen sind in diesem Preissegment definitiv der Showstopper.“

Spitzensegment bleibt unabhängig

Die Oberklasse bleibt weiterhin vom Restmarkt mehr oder weniger abgekoppelt. Höhere Zinsen spielen hier kaum eine Rolle. So gab es laut Gutachterausschuss im Jahr 2025 auch wieder neue Rekordverkäufe bei Wohnungen: 26,5 Mio. Euro zahlte ein Käufer für eine Neubau-Luxuswohnung mit rund 515 Quadratmetern, 17,4 Mio. Euro wurden für eine Bestandswohnung mit rund 345 Quadratmetern fällig.

Die Aigner Immobilien GmbH veröffentlicht in Kürze einen neuen Marktbericht für München und den Landkreis München. Er bietet ausführliche Einblicke zu den Entwicklungen in den einzelnen Markt-Segmenten mit aktuellen Preisen und wichtigen Informationen. Merken Sie sich hier vor und erhalten Sie den Marktbericht direkt nach Veröffentlichung.