Lohnt es sich aktuell ein Haus zu bauen?

aktualisiert am 3.2.2026

Ob es sich aktuell lohnt, ein Haus zu bauen, hängt von vielen Faktoren ab: dem eigenen finanziellen Polster, dem persönlichen Einkommen, aber auch dem Kaufpreisniveau am Wunschort. Außerdem sollten sich potenzielle Hausbesitzer zunächst gut mit den jeweiligen Vor- und Nachteilen des Eigenheims vertraut machen.

Die Vorteile eines eigenen Hauses

Wer die selbst genutzte Immobilie als langfristiges Investment betrachtet, kann von vielen Vorteilen profitieren:

• Anders als Aktien, Gold oder Anleihen, haben Immobilien einen praktischen Nutzwert: Man kann sie bewohnen.
• Immobilieneigentümer zahlen keine Miete.
• Ist die Immobilie vor Erreichen des Rentenalters abbezahlt, stellt sie eine gute Altersvorsorge dar.
• Zumindest in guten Lagen und in gefragten Metropolen ist auch künftig mit Wertsteigerungen zu rechnen.

Die Nachteile eines eigenen Hauses

Je nach Lebenssituation bringt eine eigene Immobilie aber auch Nachteile mit sich:

• Orts- oder Arbeitgeberwechsel: Mieter können ihre Wohnung meist kurzfristig kündigen, eine Option, die Eigentümer nicht nutzen können. Die Mobilität ist also eingeschränkt.
• Aktien und Wertpapiere sind innerhalb von Sekunden verkauft. Die Veräußerung einer Immobilie dauert hingegen meist einige Monate.
• Anders als Mieter kommen Eigentümer für Renovierungen und Instandhaltungen vollständig selbst auf.
• Weder Mieter noch Eigentümer können sich ihre Nachbarn aussuchen. Mieter können allerdings schneller umziehen.

Wann sich bauen statt mieten lohnt

Fast überall in Deutschland sind die Immobilienpreise stark gestiegen. Viele potenzielle Bauherren stellen sich zu Recht die Frage, ob es sich noch lohnt, unter diesen Voraussetzungen ein Haus zu bauen.

Mietpreismultiplikator

Eine Kennzahl, die darüber Auskunft gibt, ob eine Immobilie tendenziell teuer oder eher günstig ist, ist der Mietpreismultiplikator. Das ist zwar vor allem eine Kennziffer für Kapitalanleger. Doch auch für Selbstnutzer kann sie Anhaltspunkte dafür liefern, ob der geplante Erwerb wirtschaftlich vertretbar ist.

Der Multiplikator gibt an, wie viele Jahresmieten für eine Immobilie zu zahlen wären. Je höher der Multiplikator, desto schlechter in der Regel die Rendite. Eine konkrete Aussage über die tatsächliche Nettorendite lässt sich mit dem Multiplikator jedoch nicht treffen, da Faktoren wie Kaufnebenkosten und später laufende Kosten bei dieser Kennzahl nicht berücksichtigt werden.

Wie hoch der Multiplikator konkret sein darf, hängt von mehreren Faktoren ab: Lage, Ausstattung und Zustand oder auch Wertsteigerungspotenzial einer Immobilie. In der Regel gilt, dass Multiplikatoren, die deutlich über 20 liegen, für tendenziell hohe Immobilienpreise sprechen. Das muss allerdings in mehrfacher Hinsicht relativiert werden:

Ein hoher Multiplikator ist nämlich auch ein Indiz dafür, dass nach Immobilien dieser Art eine hohe Nachfrage besteht; die Marktteilnehmer gehen deshalb auch in Zukunft von weiteren Wertsteigerungen und einer hohen Attraktivität aus.

Den Kaufpreisfaktor ermitteln Sie mit einer einfachen Formel:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie geteilt durch die anfänglich erzielte Jahresmiete.

Was beim Hausbau zusätzlich zu beachten ist

Wer nicht kaufen, sondern neu bauen möchte, steht vor anderen, teils sehr spezifischen Entscheidungen. Der Hausbau bietet die Chance, Grundriss, Ausstattung und energetischen Standard exakt auf die eigenen Bedürfnisse abzustimmen. Gleichzeitig sind Planung und Kostenkontrolle deutlich anspruchsvoller als beim Kauf einer Bestandsimmobilie.

Zu den zentralen Faktoren beim Hausbau zählen neben dem Grundstückspreis vor allem die Baukosten, die je nach Bauweise, Ausstattung und energetischem Anspruch stark variieren können. Hinzu kommen Baunebenkosten wie Erschließung, Planung, Genehmigungen, Außenanlagen oder Anschlussgebühren, die häufig unterschätzt werden. Insgesamt sollten Bauherren daher einen ausreichenden finanziellen Puffer einplanen.

Ein weiterer Vorteil des Neubaus liegt in der Energieeffizienz: Moderne Häuser verursachen langfristig geringere Betriebs- und Instandhaltungskosten und erfüllen aktuelle gesetzliche Anforderungen. Zudem lassen sich staatliche Förderprogramme gezielt nutzen.

Demgegenüber stehen längere Zeiträume bis zum Einzug, mögliche Bauzeitverzögerungen sowie das Risiko von Kostensteigerungen während der Bauphase. Eine realistische Zeit- und Budgetplanung sowie die Zusammenarbeit mit erfahrenen Partnern sind daher entscheidend.

Hausbau in der Niedrigzinsphase

Die aktuell immer noch moderaten Zinsen verlocken dazu, jetzt zu bauen, auch wenn die Baukosten gestiegen sind. Bei niedrigeren Zinsen kann ein hoher Kaufpreis immer noch tragbar sein. Voraussetzung ist, dass der Käufer bei seiner Finanzierung eine möglichst lange Zinsbindung wählt. Zudem sollte die niedrige Zinsbelastung genutzt werden, um eine höhere als in Hochzinsphasen übliche Tilgung zu zahlen.

Unser Tipp

Wir empfehlen Kaufinteressen, ihre persönliche Situation von einem Finanzierungsexperten genau prüfen zu lassen. Potenzielle Bauherren sollten etwa ein Viertel Eigenkapital mitbringen, sich ein realistisches Bild über ihre monatlichen Ausgaben machen und genügend Rücklagen einplanen.

Ein nachhaltiger Finanzierungsplan, der genau auf die persönlichen Bedürfnisse des Bauherren ausgerichtet ist, ist das sichere Fundament für einen Hausbau. Gehen Sie daher bei Ihrer Baufinanzierung keine Risiken ein und vertrauen Sie einem erfahrenen Experten, der den Immobilienmarkt bestens kennt sowie über ein umfangreiches Dienstleistungsspektrum und beste Kontakte zu vielen, unterschiedlichen Immobilienfinanzierern verfügt.

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