Beratungsbedarf an mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftshäuser steigt

Im Vergleich zu 2018 gab es auf dem Markt für mehrgeschossige Wohn, Büro- und Geschäftshäuser wesentlich mehr Bewegung. Wurden 2018 187 Objekte verkauft, waren es 2019 insgesamt 242, davon 158 reine Mietwohnhäuser mit keinem oder nur einem kleinen Gewerbeanteil (z.B. Läden, Büros, Praxen). Dieser Immobilientyp zählt in München zu den begehrtesten Investmentobjekten. Mit rund 40 Objektvermittlungen wurde das Transaktionsgeschehen erneut von Verkaufsfällen in der Preisgruppe zwischen 10 und 20 Mio. Euro dominiert, gefolgt von etwa 30 Mietwohnhäusern in der Preisklasse zwischen 7 und 10 Mio. Euro. Mit rund 200 Mio. Euro Transaktionsvolumen war der Verkauf einer Mehrfamilienhausanlage in Thalkirchen 2019 der teuerste Deal in diesem Segment.

Erhaltungssatzung sorgt für Zündstoff

Ein hitziges Thema bleibt die Erhaltungssatzung, die derzeit in 26 Gebieten gilt. Ein Investor klagte gegen die Mitte 2018 verschärfte Abwendungserklärung. Da immer mehr Käufer diese Erklärung nicht mehr unterschreiben wollen, muss die Stadt die Häuser selbst erwerben. Zwischen Dezember 2018 und Dezember 2019 musste sie dafür 363 Mio. Euro aufwenden. Kurz nach der Oberbürgermeisterwahl in München warnte Stadtkämmerer Christoph Frey, dass die Stadt aufgrund der Corona-Pandemie im Jahr 2020 mit etwa 700 Mio. Euro weniger auskommen müsse als geplant, und schlug vor, die Ausübung des Vorkaufsrechts auf Einzelfälle zu beschränken. Wie es mit dem auch im Stadtrat umstrittenen Instrument in Zukunft weitergeht, ist noch offen. Kritiker bemängeln, dass das hier investierte Kapital besser in den Neubau geflossen wäre. Dass es davon zu wenig gibt, um die Nachfragesituation und den Preisdruck zu entschärfen, belegen die Zahlen: Im Jahr 2019 waren zwölf der 242 verkauften Objekte Neubauten, davon sieben Mietwohnhäuser (2018: 8).

Hoher Beratungsbedarf

Für Investoren sind Mietwohnhäuser in attraktiven und zentrumsnahen Lagen in München nach wie vor sehr gefragt – auch wenn die zu erwartende Rendite mit 1,6 Prozent im Schnitt eher moderat ausfällt. Der Beratungsbedarf durch Branchenexperten ist im vergangenen Jahr sowohl bei Käufern als auch bei Verkäufern gestiegen – besonders bei Objekten in Erhaltungssatzungsgebieten.