Überblick Top-7-Standorte in Deutschland

Corona zeigt bisher kaum Auswirkungen

Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in den sieben wichtigsten deutschen Städten hat im ersten Halbjahr 2020 kaum unter der Corona-Pandemie gelitten. Der Umsatz betrug (ohne gewerbliche Investments in Wohnimmobilien) rund 28 Milliarden Euro und lag damit gut drei Milliarden Euro über dem Vorjahresergebnis. Zurückzuführen ist das auf ein besonders starkes erstes Quartal, das die coronabedingten Rückgänge im zweiten Quartal auffing. Allerdings fielen die Transaktionen mit Büroimmobilien mit rund 10 Milliarden Euro geringer aus als in den Vorjahren. Grund dafür ist vor allem der Mangel an verfügbaren Objekten. Trotz des schwachen „Corona-Quartals“ liegt das Transaktionsvolumen immer noch über dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre.

Damit schloss vor allem das erste Quartal nahtlos an das Jahr zuvor an. 2019 erzielte der Handel mit gewerblichen Immobilien ein Rekordhoch von 70 Milliarden Euro; gut 60 Prozent davon entfielen auf die Top-7-Städte.

Rekorde gab es daher in Berlin, wo 12,5 Milliarden Euro umgesetzt wurden. Auch München erzielte mit mehr als 10 Milliarden Euro ein bisher unerreichtes Ergebnis. Es folgten Frankfurt (rund 8 Milliarden Euro), Hamburg (4,3 Milliarden Euro), Düsseldorf (3,7 Milliarden Euro), Köln (3,2 Milliarden Euro) und Stuttgart (1,8 Milliarden Euro).

Aufgrund zahlreicher großer einzelner Verkäufe waren Büroimmobilien mit einem Anteil von mehr als 50 Prozent am Gesamtmarkt wieder einmal die beliebteste Assetklasse. Zu den größten Transaktionen gehörten das Büroquartier Tucherpark in München, die gemischt genutzten Gebäude Squaire am Frankfurter Flughafen und Fürst in Berlin, die Frankfurter Welle sowie die Macherei in München.

Bemerkenswert war der hohe Anteil an Portfolios. Die Übernahme der TLG durch den Konkurrenten Aroundtown sowie der Godewind Immobilien durch den französischen Covivo-REIT steuerten einen guten Teil zum Ergebnis bei.

Überraschend stark präsentierten sich im vergangenen Jahr Einzelhandelsimmobilien, die auf einen Marktanteil von mehr als 15 Prozent kamen. Hier spielte allerdings der teilweise hohe Anteil an Einzelhandelsobjekten in den zahlreichen Portfolioverkäufen und der Abschluss des Verkaufs zahlreicher Kaufhof-Immobilien eine Rolle. Gefragt waren weiterhin Logistikimmobilien und – vor der Krise – Hotels.

Auch wenn die Corona-Pandemie viele Transaktionen im zweiten Quartal dieses Jahres verhinderte, ist die Nachfrage nach Immobilien ungebrochen. Mit weiteren Lockerungen und der Rückkehr des ausländischen Kapitals wird das Transaktionsgeschehen bis zum Jahresende zweifellos an Fahrt gewinnen – denn die Rahmendaten sprechen nach wie vor für Immobilien. Die gigantischen Rettungs- und Konjunkturpakete der Staaten und der Notenbanken weltweit lassen Zinserhöhungen auf lange Sicht unwahrscheinlich werden. Damit bleiben Immobilien trotz der sinkenden Renditen eine lukrative Anlage.

Unsicherheit kommt in erster Linie vom Vermietungsmarkt: Dieser fiel in den ersten Wochen der Corona-Krise in eine Schockstarre. Viele Firmen legten ihre Expansionspläne auf Eis und warteten die weitere Entwicklung ab.

Die in den vergangenen Jahren stetig gestiegene Bautätigkeit hat somit erstmals seit langem wieder steigende Leerstände in den wichtigsten deutschen Städten zur Folge. Allerdings liegt das Leerstandsniveau immer noch deutlich unter der für einen Markt gesunden Rate von etwa fünf Prozent. Zusammen mit der Zurückhaltung der Mieter und der unklaren Auswirkungen des Trends zum Homeoffice dürfte sich das Mietwachstum bei Büroimmobilien abschwächen.

Spitzenrenditen sind zumindest im ersten Halbjahr stabil geblieben. Bei Büroimmobilien liegen sie in den Top-7-Städten bei durchschnittlich etwas über drei Prozent. Spitzenreiter bleibt München, wo die Spitzenrendite sogar auf 2,75 Prozent gesunken ist. Auch Berlin liegt mit 2,9 Prozent unter der Dreiprozent-Marke. Die anderen Städte liegen zwischen 3 Prozent (Frankfurt), 3.2 Prozent (Hamburg) und 3,3 Prozent (Stuttgart, Köln, Düsseldorf).