Das Immobilienjahr 2023: ein Fazit und eine Prognose für 2024

von Thomas Aigner, Geschäftsführer und Inhaber der Aigner Immobilien GmbH

Eines der schwierigsten Immobilienjahre geht zu Ende. Was war besonders prägend? Was wird bleiben? Der Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH zieht Bilanz und wagt einen Ausblick.

Das Jahr 2023 geht sicherlich als eines der schwierigsten in die Historie des deutschen Immobilienmarktes ein. Es begann mit einer extremen Inflation und weiteren Zinserhöhungen – der wichtigste Leitzins liegt aktuell bei 4,5 Prozent und damit so hoch wie zu Beginn der 2000er Jahre – und endet mit zahlreichen Insolvenzen von namhaften Projektenwicklern.

Die Transaktionen von Neubauimmobilien sanken auf historische Tiefstände, interessanterweise jedoch nicht die Preise. Zumindest nicht bei jenen in guten und besten Lagen. Und das liefert schon gleich eine wichtige Erkenntnis: Bei Ausnahmeobjekten gibt es immer noch etwas wie eine Preisstabilität. Achtung: Eine Ausnahmeimmobilie ist eben, wie schon der Begriff eindeutig definiert, eine AUSNAHME.

Ein Problem der Zukunft: die Wohnraum-Verknappung

So wird es 2024 eine weitere Differenzierung des Marktes geben. Nicht nur das: Die Verknappung von Wohnraum dürfte sich erheblich zuspitzen – aufgrund der derzeit schon geringen Neubautätigkeit, der Nichtrealisierung von bereits genehmigten Projekten, vor allem aber durch den dramatischen  Rückgang der Baurechtschaffung in München als eine Corona-Spätfolge. Das ist so schnell nicht aufzuholen. Diese Verknappung trägt neben einer Preisstabilisierung im Bestand dazu bei, die Nachfrage nach Mietwohnungen erneut zu befeuern. Dass die Mietpreise deshalb noch stärker nach oben bis zur Belastungsgrenze des Lohnniveaus katapultiert werden, dürfte klar sein. Hier stehen wir meines Erachtens vor immensen Herausforderungen, nicht nur im kommenden Jahr.

Was uns 2024 neben den immer noch extrem hohen Baukosten und dem derzeitigen Zinsniveau begleiten wird (leider!), ist die energetische Misswirtschaft der Ampel. Dieser in meinen Augen populistische Unsinn führt zu weiteren vermeidbaren Teuerungen. Anstatt Unsummen an Steuergeldern für die einzelnen Gebäudesanierungen bis auf die Effizienzhaus-Stufe 40 auszugeben, sollte man lieber versuchen, die Gebäudemasse mit ausgewählten, effizienten Maßnahmen auf „schlechtere“ KfW-Standards zu bringen. Damit würde man quasi den Grenznutzeneffekt berücksichtigen, schnell, flächendeckend (und vor allem sozialverträglicher) mehr CO₂ einsparen und mit der gleichen Summe mehr fürs Klima erreichen. Solche Erkenntnisse und Realitäten gehören indes nicht zum politischen Programm, egal welche Regierung gerade an der Macht ist. Da muss man nur an das bekannte Schlagwort „Rentenlüge“ denken …

Was bleiben wird

Im Hinblick auf den Immobilienmarkt gibt es allerdings auch 2024 etwas stets Gleichbleibendes: individuelle Lebensveränderungen, die unabhängig von Zinsen, wirtschaftlichen oder globalen Entwicklungen stattfinden und einen Immobilienverkauf nötig machen; z.B. einen Jobwechsel, die Gründung eines eigenen Haushalts, eine Vergrößerung, eine Verkleinerung, eine Scheidung, eine Erbschaft … Solche Ereignisse haben Bestand und beleben die Immobilienmärkte vor allem in den Metropolregionen. (Dass durch die demografische Entwicklung der ländliche Raum sukzessive ausblutet und Immobilien an Wert verlieren, ist dabei eine betrübliche Tatsache.)

Und natürlich gibt es noch etwas, das gleich bleibt: der Wunsch von Menschen nach einem Dach über dem Kopf, nach einem Zuhause. Die eigenen Wohnträume Wirklichkeit werden zu lassen mag schwieriger geworden sein – unmöglich ist es jedoch nicht. Auch nicht 2024.