Repräsentatives, denkmalgeschütztes Wohn-und Geschäftshaus in exponierter Lage

Objektbeschreibung

In ruhiger und beliebter Lage von Haidhausen befindet sich dieses äußerst charmante, unter Denkmalschutz stehende Wohn- und Geschäftshaus.
Die Liegenschaft wurde zwischen 1911 und 1913 von Geissler & Co. als zweigeschossiger abgeknickter Walmdachbau in jugendstiligen Formen mit Erkern und Zwerchhaus erbaut. Das Gebäude befindet sich seit vielen Jahrzehnten in Familienhand und wurde regelmäßig instandgehalten.
Der Eingangsbereich empfängt die Besucher mit einer farblich abgesetzten, baujahrestypischen Kassettendecke und einem großzügigen Zugang. Alle Flächen werden über das zentrale, geschmackvoll sanierte Treppenhaus erschlossen. Der Zugang zum Innenhof / Gartenbereich erfolgt über das Hoftor oder das Treppenhaus.
Insgesamt umfasst die Liegenschaft 13 Wohn- und Gewerbeeinheiten (5 Wohneinheiten, 7 Gewerbeeinheiten), verteilt auf Erdgeschoss bis 3.OG und Dachgeschoss. Auf jeder Etage befinden sich zwei Einheiten entweder als Wohn- oder Gewerberäume ausgestaltet; die genaue Verteilung der Flächen ist in der Mieterliste vorzufinden. Deckenhöhen zwischen 3,50 und 3,70 Meter, großzügige Räume und klassische Altbaulemente machen die Einheiten zu begehrten Mietflächen.
Alle Einheiten verfügen über gut geschnittene und großzügige Grundrisse, die ideale Möblierungsmöglichkeiten bieten. Zusätzlich verfügen alle Einheiten, die vom Treppenhaus kommend links liegen, mit Ausnahme des Dachgeschosses, über einen Balkon.
Im Mansardendach befinden sich neben den beiden Einheiten noch Lagerflächen mit 65 m² von der Hausverwaltung. Diese Flächen könnte man bei Neuvermietung der Wohnung im Dachgeschoss ausbauen und zusammenlegen.
Im Untergeschoss des Hauses befinden sich Kellerabteile für Mieter.
Als kurz- bis mittelfristig notwendige Maßnahmen sind Arbeiten an der Fassade sowie am Kanalsystem nötig. Es sind gemäß Eigentümer keine anderen Instandsetzungsmaßnahmen bekannt, die einen umgehenden Handlungsbedarf erfordern.
Zum aktuellen Zeitpunkt sind alle Einheiten vermietet. Die Nettokalt-Mieteinahmen liegen derzeit bei ca. 19.797,40 € pro Monat. Es gibt keinerlei Mietrückstände oder problematische Mietverhältnisse.
Bei den Mieten handelt es sich um Teilinklusivmieten. Es werden lediglich die Heizkosten der Gas-Zentralheizung jährlich als Nebenkosten abgerechnet. Die Mietverträge sind größtenteils so gestaltet, dass die Mieter alle Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten (nach deren Bedarf) auf eigene Kosten zu tragen haben. Es ist davon auszugehen, dass aufgrund dieser Vereinbarung, die tatsächlichen Grundrisse gegebenenfalls von den im Exposé aufgeführten Plänen abweichen.
Aufgrund des moderaten Mietniveaus und dem hohen gewerblichen Mieteranteil bieten sich dem Käufer optimale Wertsteigerungspotentiale.
Das schön angelegte Grundstück bietet im rückwärtigen Teil attraktive Gemeinschaftsflächen.

Ausstattung

• Mietshaus, zweigeschossiger abgeknickter Walmdachbau in jugendstiligen Formen mit Erkern und Zwerchhaus, von Geissler & Co., 1911-13
• Denkmalschutzobjekt
• Sehr beliebte und zentrale Wohnlage im Herzen Haidhausens
• 13 Einheiten (2 Wohneinheiten, 11 Gewerbeeinheiten)
• 90% “Altmietverträge”, die aus den Jahren 1965 – 2005 stammen; Kündigungsfristen größtenteils 3-6 Monate laut Mietverträgen
• einige Einheiten mit Balkon
• Gas- Zentral – Dampfheizung mit Buderus Kessel (BJ 2002)
• Holzfenster, teilweise erneuert
• Dachgeschoss, teilweise ausgebaut (ca 250 qm); Dachboden mit ca. 75 qm noch ausbaufähig
• Hausmeister wohnt im Gebäude
• Kein Energieausweis benötigt aufgrund des Denkmalschutzes

Lage

Grundbuchrechtlich ist die Liegenschaft dem Stadtteil Haidhausen zugeordnet. Geografisch profitiert sie von der unmittelbaren Nähe zu Bogenhausen, einem zentralen und gehobenem Wohnviertel mit ganz besonderem Flair.
Beide Stadtteile, sowohl Bogenhausen als auch Haidhausen östlich der Isar zählen zu den schönsten und begehrtesten Vierteln Münchens. Ein Großteil der Gebäude stammt aus der Vorkriegszeit und spiegelt die damalige Architektur mit Jugendstilaltbauten wieder. Die reich verzierten Fassaden und Balkone sind ein besonderes Merkmal für diese Stadtteile. Die historische Bausubstanz ist bis heute erhalten geblieben sorgt für den einzigartigen Charme beider Stadtteillagen.
Im Laufe der Zeit haben sich Bogenhausen als auch Haidhausen zu beliebten Wohnvierteln entwickelt, bekannt für kulturelle Vielfalt, die Nähe zur Innenstadt und geschätzt für ihre Lebensqualität.
Die Nigerstraße ist von unterschiedlichen Nutzungsarten geprägt und bietet auch eine ruhige Wohngegend abseits des hektischen Stadtzentrums. Die rd. 300m lange Straße als Verbindungsstück zwischen dem Prinzregentenplatz und der Schneckenburgerstraße wurde nach der Münchner Patrizierfamilie Niger benannt, die im 14. Jhd. viele fromme Stiftungen errichtete. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Liegenschaft im Westen befindet sich das Klinikum “Rechts der Isar” der Technischen Universität München. Unweit nördlich vom Objekt befindet sich das Prinzregententheater. Die direkt angrenzenden Gebäude sind geprägt durch wohn- und gewerbliche Nutzung in Form von Büros. Der fußläufig erreichbare Friedensengel als auch die Villa Stuck unterstreichen abermals die Attraktivität des Standortes. Für kulinarische Abwechslung sorgen die verschiedenen Restaurants entlang der Ismaninger, der Grillparzer- und der Prinzregentenstraße. Zur Naherholung bietet sich der Besuch der ca. 1km entfernten Maxmiliansanlagen an der Isar an.