Keine Trendwende erkennbar bei Büroimmobilien

Der Münchner Büroimmobilienmarkt ist verhalten ins Jahr 2020 gestartet. Nach den Rekordzahlen von 2019 war das zunächst nicht überraschend. Mit dem Ausbruch der Corona-Pandemie kam der Markt im zweiten Quartal sogar nahezu zum Erliegen. So wurden unter dem Strich im ersten Halbjahr nicht ganz 2 Mrd. Euro auf dem Münchner Gewerbeimmobilienmarkt umgesetzt. Fast 60 Prozent davon entfallen auf Büroimmobilien.

Der Rückgang erklärt sich durch das fehlendende ausländische Kapital – und dass kaum große Objekte vermittelt wurden.  Mit dem Verkauf der Projektentwicklung South Horizon in Obersendling an den Versicherer HDI und der Bertelsmann-Sitze in Berg am Laim an die Allianz fanden nur zwei Transaktionen mit mehr als 200 Mio. Euro Volumen statt.

Im Jahr 2019 summierten sich alleine die fünf größten Transaktionen auf mehr als 2,8 Mrd. Euro, darunter waren der Tucherpark und die Macherei. Allerdings standen schon im vergangenen Jahr nicht nur die großen Objekte im Fokus. Der vor allem für größere Stiftungen, Versorgungs- und Pensionskassen interessante Bereich zwischen 25 Mio. Euro und 50 Mio. Euro legte deutlich zu. Dieser Trend hat sich in den ersten sechs Monaten 2020 fortgesetzt.

Keine Preissenkung für den Investmentmarkt

Hoffnung auf niedrigere Preise können sich Investoren jedoch nicht machen. Dazu ist nach wie vor zu viel Geld im Markt, und München gilt bei in- und ausländischen Investoren als krisensicher. Zudem ist der Mangel an modernen Büroflächen immer noch groß. Die Mieten werden daher auf absehbare Zeit nicht sinken – allenfalls in Teilsegmenten und Stadtrandlagen geringfügig nachgeben. Die Spitzenrenditen verharren bei etwa 2,5 Prozent.
Welchen Einfluss der Trend zum Homeoffice auf die Nachfrage nach Büros haben wird, ist derzeit noch nicht absehbar. Allerdings werden insbesondere Eigentümer von älteren Gebäuden ihre Immobilien der flexiblen Arbeitswelt anpassen müssen, um im Wettbewerb mit den Neubauten bestehen zu können.

Für Investoren ergeben sich hier Chancen: Die Preise für Immobilien mit einem Modernisierungsrückstand, Leerstand und auslaufenden Mietverträgen stiegen in der Vergangenheit überproportional an, da diese noch höhere Renditen versprachen. Mit dem Ausbruch der Corona-Epidemie hat dieser Trend ein vorläufiges Ende gefunden. Nun werden wieder Immobilien mit weniger Risiko gesucht, was den Value-Add-Markt etwas entspannen könnte.