Der Münchner Immobilienmarkt 22/23: Preise auf Rekordniveau

Laut einer aktuellen Studie der Deutschen Bank ist München die viertteuerste Stadt Europas. Innerhalb Deutschlands ist und bleibt München Spitzenreiter – nicht nur bei den Preisen. Im Städteranking des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) rangiert die bayerische Metropole in puncto Standortqualität und Wirtschaftsniveau auf Rang eins. Unter den rund 91.000 hier ansässigen Firmen sind DAX-Konzerne wie Siemens, BMW, Allianz, Munich RE sowie die TecDAX-Unternehmen Cancom SE, Infineon Technologies SE, MorphoSys AG, Nemetschek SE, Siltronic AG und Telefónica Deutschland AG vertreten. Diese breite Wirtschaftsstruktur und Diversifikation der Unternehmen, die sich in keiner anderen deutschen Stadt finden, haben maßgeblich dazu beigetragen, dass der Wirtschaftsstandort München vergleichsweise gut durch die Corona-Pandemie kam und auch in ökonomischen Krisen wettbewerbsfähig bleibt. Zudem profitiert die Stadt von den Gewerbesteuereinnahmen, die 2021 erstmals in der Geschichte über 3 Mrd. Euro in die Kassen spülen.

Überblick über den Immobilienmarkt

Mit 18,8 Mrd. Euro kann auch der Immobilienmarkt einen Rekordumsatz vermelden. Der bisherige Umsatzrekord von 16,9 Mrd. Euro aus dem Jahr 2019 wurde damit noch übertroffen. Von den sieben bevölkerungsstärksten deutschen Städten liegt München (als drittgrößte Stadt der Republik) damit gleich hinter der größten deutschen Stadt Berlin. Blickt man hingegen auf den Pro-Kopf-Umsatz, führt München mit 11.200 Euro vor Düsseldorf mit 9.200 Euro und Frankfurt am Main mit 8.700 Euro.

Etwas mehr als ein Drittel des Transaktionsvolumens entfiel in München auf den Gewerbeinvestmentmarkt. Alleine sechs Großtransaktionen über 500 Mio. Euro – u.a. die „Highlight Towers“ und „Uptown Munich“ sowie der neue Sitz des Deutschen Patent- und Markenamts im Werksviertel – zeigen, dass München für Investoren einen stabilen und attraktiven Markt mit guten Entwicklungsmöglichkeiten darstellt und die durch die Pandemie ausgelösten Verunsicherungen überwunden sind.

Eigentumswohnungen machten 7 Mrd. Euro des Gesamtumsatzes aus. Sowohl bei neu gebauten als auch bei bereits bestehenden Wohnungen gab es Preissteigerungen, die zum Teil erheblich ausfielen und das gesamte Stadtgebiet betreffen: Neubau-Wohnungen verteuerten sich innerhalb eines Jahres um ganze 15 Prozent im Schnitt, während die Preise für Bestandsobjekte erneut um 9 Prozent anstiegen.

Ungeachtet dessen wechselten 2021 insgesamt 10.965 Wohnungen den Besitzer, nachdem im Corona-Jahr 2020 die Vertragszahl in diesem Segment in den vierstelligen Bereich abgerutscht war.

Weil die Stadt als Wohn- und Unternehmensstandort äußerst gefragt ist, zugleich aber unter Flächenmangel leidet und die Immobilienpreise aufgrund diverser Faktoren in den Metropolregionen insgesamt gestiegen sind, hat sich ein Missverhältnis gebildet, das sich an dem starken Auseinanderdriften von getätigten Transaktionen und Geldumsatz ablesen lässt. Zwar ist die Anzahl der Vertragsabschlüsse 2021 um zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen und damit fast wieder auf dem Niveau des Ausnahmejahres 2016 mit rund 13.000 Kaufverträgen. Seit 2011 nimmt die Zahl der Transaktionen in München jedoch ab, während sich der Geldumsatz nach oben entwickelt.

Besonders bei der Schaffung von neuem Wohnraum kann die Stadt mit dem Bedarf bei Weitem nicht Schritt halten – so sind die Baugenehmigungen nach 11.528 im Jahr 2020 wieder auf 8.655 im Jahr 2021 gefallen.

In den kommenden Jahren sollen Neubauwohnungen sowohl in großen Entwicklungsarealen wie Freiham oder der ehemaligen Bayernkaserne als auch in zahlreichen kleineren Gebieten wie beispielweise im Lerchenauer Feld in Feldmoching, auf dem Kirschgelände in Untermenzing oder an der Zschokkestraße in Laim Entlastung schaffen.

Dass solche Vorhaben nur wenige Tropfen auf dem heißen Stein sind, macht das prognostizierte Bevölkerungswachstum auf 1,8 Mio. Einwohner im Jahr 2040 deutlich. Münchens Dilemma von zu großer Nachfrage und zu wenig Wohnangebot wird wohl noch lange Bestand haben.