„Die Mieten werden weiter steigen“

Auch wenn die Verkaufszahlen bei Neubauwohnungen in München im Herbst wieder etwas höher lagen als im vergangenen Jahr zu dieser Zeit: Im langfristigen Vergleich ist das Niveau immer noch (viel zu) weit unten.

Laut unserer Hochrechnung könnten bis Ende 2025 insgesamt ca. 1.470 neu gebaute Wohnungen verkauft werden. Gemessen am zehnjährigen Mittel von 2.509 Kauffällen liegt dieser Wert um 41 % darunter. Wenn es unserer Schätzung nach in diesem Jahr im Ganzen rund 10.500 Wohnungstransaktionen auf dem Münchner Immobilienmarkt gibt, entspräche der Anteil an Neubaueinheiten gerade mal 14 %. Der zehnjährige Durchschnitt hingegen liegt bei 25 %.

Der Markt konzentriert sich also das vierte Jahr in Folge auf Bestandswohnungen, deren Preise sich deutlich flexibler an die Umstände anpassen. Im Neubausegment sind die Angebotspreise hingegen noch immer recht hoch. Zudem bleibt das Angebot überschaubar; es kommt zu wenig nach. Diese Entwicklung wird sich im Jahr 2026 fortsetzen, weil weiterhin zu wenige neue Projekte in der Pipeline sind und Banken Bauträger sehr restriktiv finanzieren.

Dieser Teufelskreis wirkt sich dann natürlich auf zukünftige Planungen, Projekte und damit auf die Kaufpreise aus. Doch hohe Kaufpreise und wenig Angebot sind der Nährboden für steigende Mieten. Und da die Politik darauf stets nur mit Markteingriffen wie Deckelungen und Mietpreisbremsen zu reagieren weiß, bleibt diese Situation gleichbleibend ausweglos. Wir werden uns darauf einstellen müssen, dass die Mieten weiter steigen.

Laut Aigner Immobilien Research liegt der aktuelle Angebotsmietpreis bei Neuverträgen im Schnitt bei derzeit 26 Euro pro Quadratmeter im Neubau und bei 22,60 Euro pro Quadratmeter im Bestand.

Einschätzungen zu aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt von Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH