Überblick der Top-7-Investment-Standorte in Deutschland

Mit einem Rekordumsatz von mehr als 110 Milliarden Euro ging das Immobilienjahr 2021 in Deutschland zu Ende. Getrieben wurde das Ergebnis allerdings von einer Reihe Firmenzusammenschlüssen wie der Übernahme des Wohnungskonzerns Deutsche Wohnen mit mehr als 140.000 Wohnungen durch den Konkurrenten Vonovia. Die schwedische Heimstaden übernahm zudem alle 17.600 Wohnungen von der gleichfalls schwedischen Akelius.

Doch auch ohne diese Großtransaktionen sorgen zahlreiche Verkäufe im gewerblichen Bereich oberhalb der Marke von 500 Mio. Euro für einen neuen Rekord. Mit dem Verkauf des Bürohochhauses T1 im Frankfurter Quartier Four und dem gemischten Quartier Fürst in Berlin durchbrachen zwei Transaktionen sogar die Grenze von 1 Milliarde Euro.

Neben Wohnimmobilien standen damit Büros aus den Segmenten Core und Core Plus in den Top-7-Standorten im Fokus der Investoren. Sie setzen darauf, dass sich die Homeoffice-Quote langsam stabilisiert.

Mehr als 80 Prozent aller Investments entfielen auf die Großstädte. Dabei bleibt Berlin weiter der gefragteste Standort. Ohne die Wohnungstransaktionen, bei denen zum Großteil Berliner Wohnungen die Eigentümer wechselten, kamen die gewerblichen Verkäufe auf ein Volumen von mehr als 10 Milliarden Euro. München übersprang aufgrund einiger Großverkäufe erneut die 6 Milliarden Euro-Marke. Frankfurt kam ebenfalls auf mehr als 6 Milliarden Euro. Die anderen Städte folgten mit deutlichem Abstand, weil dort großvolumige Deals fehlten. In Köln und Hamburg wurden jeweils rund 3,2 Milliarden Euro umgesetzt, in Düsseldorf waren es rund 2,5 Milliarden Euro und auch der Stuttgarter Markt übersprang mit 1,7 Milliarden Euro die Milliardengrenze deutlich.

Weiter stark gefragt sind Logistik- und Industrieimmobilien. Sie haben mit einem Umsatz von mehr als 10 Milliarden Euro den Einzelhandel als beliebte Ergänzung zu Büros abgelöst. Große Einzelhandelsobjekte werden von den Investoren nach wie vor gemieden. Die Ausnahmen sind Fachmarktzentren, die der täglichen Versorgung dienen, und Supermärkte. Das Hotelsegment hat im vergangenen Jahr wieder leicht zugelegt: Hier hofften risikofreudige Investoren angesichts des ablaufenden Pandemiegeschehens auf eine Erholung.

Ebenfalls fortgesetzt hat sich die Suche nach Immobilien, die als nachhaltig im Sinne der ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) gelten. Langsam setzen sich sogar Aufpreise für solche Immobilien durch. Im Gegenzug verlangen Investoren vermehrt Abschläge, wenn Objekte diesen Kriterien nicht entsprechen. Ein guter Teil des hohen Volumens dürfte darauf zurückzuführen sein, dass Investoren ihre Portfolios hin zu mehr ESG-Produkten umbauen. Entsprechend sammeln Projektentwickler und sogenannte Value-Add-Investoren vermehrt die nicht-nachhaltigen Immobilien ein, um diese aufzuwerten und dann wieder als ESG-Produkt am Markt zu platzieren.

Die Rückschau verzerrt allerdings die momentane Situation an den Investmentmärkten deutlich, denn die Akteure hofften 2021 auf ein baldiges Ende der Pandemie – und der russische Angriff auf die Ukraine hatte noch nicht stattgefunden. Im ersten Halbjahr 2022 haben das Wiederaufflammen der Covid-Infektionen und vor allem der Krieg mit seinen Begleiterscheinungen wie stark steigenden Energie- und Baupreisen sowie den steigenden Zinsen die Stimmung bei den Investoren deutlich gedrückt. Während das erste Quartal 2022 noch das zweitstärkste der vergangenen zehn Jahre war, brachen die Transaktionen im zweiten Quartal regelrecht ein.

Viele schon vorbereitete Verkäufe wurden abgesagt: Die Eigentümer treibt die Sorge vor Preisabschlägen, denn zunehmend mehr Käufer erwarten Ermäßigungen auf die bisherigen Höchstpreise. So klaffen die Vorstellungen teilweise weit auseinander. Zudem haben sich einige große Inves­­toren einen Ankaufsstopp auferlegt, um zunächst den Fortgang der Ereignisse abzuwarten. Die Unsicherheit über die künftig zu erzielenden Preise steht im Gegensatz zu den weiterhin hohen Büroanmietungen. Allerdings zeigen sich Entwicklungen der Gesamtwirtschaft in der Regel erst mit einer Verzögerung von 12 bis 18 Monaten am Immobilienmarkt.