Prognose Investmentmarkt: München bleibt krisensicher

Es ist eine explosive Mischung, die sich über dem gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland zusammengebraut hat: Der Krieg, die immer noch störungsanfälligen Lieferketten, die explodierenden Energiepreise und die überraschend starke Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank haben Investoren und Eigentümer von Immobilien verunsichert. Viele Anleger haben sich vorübergehend vom Markt zurückgezogen. Wie lange diese abwartende Haltung bestehen bleibt, ist schwer vorherzusagen. Der Münchner Immobilienmarkt wird wahrscheinlich wegen seiner erwiesenen Krisenresilienz bei Gewerbe- und Wohnimmobilien am ehesten wieder das Interesse der Investoren anziehen.

Vor allem bei Büroimmobilien zeichnet sich ab, dass der befürchtete große Leerstand von Büroflächen durch zunehmendes Homeoffice nicht eintreten wird. Im Gegenteil: Um Fachkräfte zu gewinnen und zu binden, müssen Firmen verstärkt moderne Flächen in gut angebundenen Lagen anmieten. Das führt zu einer hohen Nachfrage nach solchen Objekten. Dagegen dürften veraltete und dezentral gelegene Immobilien weniger Nachfrage erfahren. Die Schere zwischen den Mieten in Top-Lagen und den weniger gefragten Objekten dürfte damit weiter auseinandergehen.

Hinzu kommt, dass die extrem gestiegenen Kosten für Energie den Fokus der Investoren noch mehr auf energieeffiziente Gebäude gelenkt haben. Mehr denn je ist davon auszugehen, dass veraltete Immobilien, die nicht den energetischen und heutigen Anforderungen an eine moderne Arbeitsumgebung entsprechen, an Wert verlieren werden. Das eröffnet Chancen für opportunistische Anleger, die sich zutrauen, solche Immobilien ESG-tauglich zu revitalisieren.

Bei Einzelhandelsimmobilien bleiben Prognosen weiterhin sehr schwierig. Die Inflation lastet auf den Konsumenten – große Mietsteigerungen sind eher unwahrscheinlich. Vielmehr werden Eigentümer investieren müssen, um Ladenflächen zu verkleinern und für andere Nutzungen umzubauen.
Auf der Suche nach Rendite werden weiterhin Logistik- und Industrieimmobilien sowie sogenannte Gesundheitsimmobilien eine größere Rolle spielen. Vor allem Pflegeheime, Seniorenresidenzen, aber auch Ärztehäuser dürften angesichts der demografischen Entwicklung in den Portfolios der Anleger ein größeres Gewicht bekommen.

Bei Wohnimmobilien bedeutet die Zinswende der Europäischen Zentralbank, dass das ohnehin sehr ambitionierte Ziel der Bundesregierung, pro Jahr 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, nicht mehr realistisch ist. In der Folge werden Wohnimmobilien als Kapitalanlage weiterhin ein knappes und damit teures Gut sein. Hier wird der Münchner Immobilienmarkt mit anhaltend steigenden Mieten und Kaufpreisen seine Krisenfestigkeit einmal mehr unter Beweis stellen.