Mehrfamilienhäuser: Preise und Renditen

Die Unsicherheit über die weitere Entwicklung der Preise auf dem Münchner Immobilienmarkt war bei mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftshäusern spürbar. So gab es etwa bei dem einen oder anderen Neubau leichte Verzögerungen bei der Fertigstellung, was zu einem späteren Verkauf der Immobilie führte. Bei bestehenden Objekten zogen Verkäufer teilweise ihre Angebote vom Markt zurück aus Sorge, die erhofften Preise nicht mehr erzielen zu können. Eine Befürchtung, die sich als unbegründet herausstellte, aber zu weniger Angebot auf dem Markt führte. Die Zahl der Transaktionen sank deshalb von 242 im Jahr 2019 auf 218.

Beim Kauf solcher Objekte konkurrieren private Investoren immer häufiger mit institutionellen Investoren. Neben Family Offices und kleineren Pensionskassen treten auch spezialisierte offene Immobilienfonds verstärkt als Interessenten auf. Das treibt die Preise auf dem knappen Markt. In der Spitze wurde im vergangenen Jahr für Wohnhäuser mit keinem oder einem geringen Gewerbeanteil in besonders gefragten Lagen teilweise das 60-Fache der Jahresnettomiete bezahlt.

Dementsprechend gering sind die zu erzielenden Renditen, die bei 1,7 Prozent (arithmetischer Mittelwert) p.a. bzw. bei 1,6 Prozent p.a. in besonders attraktiven oder zentrumsnahen Standorten liegen.

Das teuerste Wohn- und Geschäftshaus im Jahr 2020 erzielte 75 Mio. Euro und findet sich in der Maxvorstadt – einem der aktuell 32 Erhaltungssatzungsgebiete, in denen die Stadt München ein Vorkaufsrecht ausüben bzw. in die Eigentumsrechte von Vermietern und Wohnungseigentümern eingreifen und diese einschränken kann. Im Jahr 2020 wurde das Vorkaufsrecht so oft ausgeübt wie noch nie in den vergangenen beiden Jahrzehnten: In 21 Fällen trat die Stadt als Käufer auf. In elf weiteren Verkaufsfällen wurde der Erwerb durch die Stadt verhindert, weil die jeweiligen Käufer die sogenannte Abwendungserklärung unterzeichneten und sich damit zu äußerst strengen Auflagen verpflichteten.

Diese Auflagen – die im Jahr 2018 nochmal verschärft wurden – haben das Interesse von Investoren deutlich gebremst; im Jahr 2016 wurde die Abwendungserklärung 52 Mal unterzeichnet. Gleichzeitig steigt die Zahl der ausgeübten Vorkaufsfälle von 8 (2018) und 13 (2019) auf 21 (2020). Dazu trägt auch die sukzessive Ausweitung der Erhaltungssatzungsgebiete bei. Dieses äußerst umstrittene Instrument gegen steigende Mietpreise und für den ­Milieuschutz kostet die Stadt seit 2018 einen dreistelligen Millionenbetrag.

Bei Investoren sorgen die zunehmende Verschärfung und die rechtliche Komplexität zu großen Unsicherheiten; der Beratungsbedarf steigt bei Käufern und Verkäufern seit Jahren an – auch für jene Objekte, die (noch) nicht in Erhaltungssatzungsgebieten stehen.