Mieterschutz durch Vorkaufsrecht schützt oft die Falschen!

Ein Statement zum Leipziger Urteil über das kommunale Vorkaufsrecht von Thomas Aigner

Das Bundesverwaltungsgericht hat das vielerorts übliche gemeindliche Vorkaufsrecht in Gebieten einer Erhaltungssatzung in Teilen gekippt. Dieses Urteil kann sich auch auf München auswirken – und das sind sehr gute Nachrichten: Es zeigt, dass der Rechtsstaat funktioniert. Denn diese Form von Mieterschutz schützt viel zu oft die Falschen!

Es ist eine gängige Praxis, die in vielen Städten und Gemeinden zur Anwendung kommt: das Vorkaufsrecht für Immobilien in Erhaltungssatzungsgebieten. Weil das einen schwerwiegenden Eingriff in die Vertragsfreiheit und das Eigentumsrecht bedeutet, gibt es rechtliche Hürden: So darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt, sprich: wenn es im öffentlichen Interesse ist.

Auch die Stadt München wendet seit 1987 dieses Instrument auf Mehrfamilienhäuser an und hat seitdem die Erhaltungssatzungsgebiete auf derzeit 32 ausgeweitet. Kaufwillige Investoren können das Vorkaufsrecht der Stadt abwenden, wenn sie sich an sehr strenge Bedingungen halten. Da sich kaum jemand darauf einlässt, steigt die Zahl der Vorkaufsfälle in München seit Jahren drastisch an – und kostet den Steuerzahler immens viel Geld: nämlich rund 150 Millionen Euro im Jahr 2020.

Münchner Erhaltungssatzung – ein ungerechtes Instrument

Durch das neue Urteil könnte diese Steuerverschwendung bald ein Ende haben, und das ist gut so! Denn die Begründung des Bundesverwaltungsgerichts im konkreten Berliner Fall zeigt eines der Kernprobleme dieser Praxis auf. Das Vorkaufsrecht sei ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut sei und genutzt werde und ein auf ihm errichtetes Gebäude keine Mängel aufweise. Allein die Annahme, dass ein anderer Käufer die Mieter in der Zukunft mutmaßlich aus dem Gebiet verdrängen könnte, reiche nicht aus, das Vorkaufsrecht auszuüben.

Doch genau dies liegt der in den vergangenen Jahren auch nochmal stets verschärften Abwendungserklärung zugrunde: Eine reine Spekulation, dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgt. Somit wird dem neuen Eigentümer ganz selbstverständlich und automatisch ein mieterunfreundliches Verhalten unterstellt. Gerecht ist das mit Sicherheit nicht.

Es geht noch weiter: Mit dieser Methode sollen Mieter geschützt werden. Im Grunde werden aber damit gar nicht die Menschen geschützt, sondern die Mietverhältnisse. Ganz pauschal. Und ohne zu fragen, ob dieser Schutz in jedem Fall überhaupt nötig ist. Das geht alles zu Lasten all jener Menschen, die den Schutz wirklich benötigen! Das Vorkaufsrecht schützt Häuser, nicht die bedürftigen Menschen, Objekte statt Subjekte. Das ist der falsche Ansatz!

Und was ist eigentlich mit allen anderen Mietern, die nicht innerhalb der Erhaltungssatzungsgebiete leben? Die kommen nicht in den Genuss dieses Milieuschutzes. Es ist also bloß reiner Zufall, wo ich als Mieter lebe, ob ich von dieser Regelung profitiere. Gerecht ist das mit Sicherheit nicht. Apropos Schutz: Wie steht es mit dem in der Bundesrepublik sehr bedeutsamen Schutz des Eigentums, wenn solche Eingriffe eigentlich nicht der Allgemeinheit dienen, sondern offensichtlich nur einer kleinen Gruppe von Menschen?

Missbrauch im Namen des (vermeintlich) Guten

Umso wichtiger ist das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, denn es zeigt, dass der Rechtsstaat funktioniert, indem die Judikative verschiedene Abwägungen zu treffen weiß. Und wir brauchen dieses Korrektiv dringend, um Missbrauch im Namen des (vermeintlich) Guten entgegenzuwirken. Denn wie leichtfertig Verantwortliche mit solchen Instrumenten umgehen, sieht man nicht nur in Berlin, sondern eben auch in München: Das Anliegen der Rathaus-SPD, die Erhaltungssatzung einfach auf das ganze Stadtgebiet auszuweiten, pervertiert die ursprüngliche Idee dieses Instruments und würde genau das zur Folge haben, was man eigentlich vermeiden will: Verdrängung. Wenn es nicht in jedem Fall möglich ist, nachträglich einen Fahrstuhl einzubauen, weil es eine Luxussanierung darstellt, werden gehbehinderte Menschen gezwungen, auszuziehen. Sie werden also verdrängt. Solche Konsequenzen können auf keinen Fall im Interesse der Allgemeinheit sein!

Fokus auf andere Methoden

Aufwand, Kosten und Nutzen stehen bei dem Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten in keinem Verhältnis. Man hätte den von der Stadt München zuletzt investierten dreistelligen Millionenbetrag mal besser für den sozialen Wohnungsbau eingesetzt. Statt städtebaulichen Stillstand und Geldverschwendung sollte man sich in der Wohnpolitik auf wirksamere Methoden fokussieren wie zum Beispiel

  • eine gezieltere finanzielle Unterstützung von bedürftigen Mietern,
  • die regelmäßige Überprüfung von Belegrechten,
  • schnellere und unbürokratischere Prozesse bei Baugenehmigungen,
  • die Schaffung steuerlicher Anreize für Investoren, die Wohnraum zur Verfügung stellen,
  • eine staatliche Unterstützung für den Eigentumserwerb,
  • den Zusammenschluss von Städten und Gemeinden beim Thema Bauen und Wohnen.

Der Münchner Mieterverein beklagt, dass die Stadt nach dem Urteil der Leipziger Richter künftig nur noch das Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten ausüben könnte, wenn eine Immobilie leer steht oder sanierungsbedürftig ist. Dieter Reiter und Beatrix Zurek (beide SPD) haben bereits angekündigt, sollte das Urteil auf München Auswirkungen haben, bei der neuen Bundesregierung für eine dann noch wirkungsvollere Mieterschutzgesetzgebung zu kämpfen.

Man kann nur hoffen, dass die Regierungsverantwortlichen dann besonnen reagieren, Instrumente zum Mieterschutz in Einklang mit unserer – im Übrigen sehr mieterfreundlichen – Gesetzgebung beschließen und einen sinnvollen Ausgleich zwischen unterschiedlichen Interessen innerhalb einer Gesellschaft schaffen.

Denn es ist niemandem zuträglich, wenn aus moralischen Ideen moralisierende Handlungen werden. Und eine ideologische Politik zu Lasten der Staatskassen können wir uns jetzt einfach nicht mehr leisten!

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