Büroimmobilien auf Erholungskurs

Der Münchner Immobilienmarkt konnte im „Corona-Jahr“ 2020 die Höhenflüge der Vorjahre nicht wiederholen. Während bei Wohnimmobilien und Wohnportfolios eine ungebrochen rege Nachfrage herrschte, brach der Umsatz mit gewerblich genutzten Immobilien im Vergleich zum Vorjahr um rund die Hälfte ein. Vor allem gab es eine für Münchner Verhältnisse ungewöhnlich niedrige Zahl an Verkäufen großer Bürogebäude jenseits der Marke von 100 Mio. Euro.

Zustande kamen etwa der Verkauf der Münchner Bertelsmann-Zentrale mit 32.726 m² Fläche in Berg am Laim für 214 Mio. Euro an die Allianz Real Estate sowie die Projektentwicklung Perlach Plaza in Neuperlach mit insgesamt 30.000 m² Geschossfläche, die sich der Grünwalder Investment-Manager KGAL für rund 250 Mio. Euro sicherte.

Der Projektentwickler Allgemeine Südboden verkaufte zudem zwei Objekte: den ersten Projektabschnitt des ehemaligen Siemens- und Infineon-Standorts an der St.-Martin-Straße – das sogenannte Weiße Quartier mit insgesamt fast 30.000 m² Bürofläche – für 280 Mio. Euro an die Deka Immobilien sowie das projektierte Bürogebäude „Neue Balan Haus 27“ für rund 320 Millionen Euro an die Union Investment. Letztgenannter Verkauf ist einer der größten Münchner Einzeldeals im Krisenjahr 2020.

2021 hat das Investitionsgeschehen wieder an Fahrt aufgenommen. Gleich drei Transaktionen sprengten die Marke von 600 Mio. Euro: Der Staatsfonds GIC aus Singapur verkaufte im dritten Anlauf das aufgrund des Ankermieters auch als „O2-Tower“ bekannte Uptown München – mit 146 Metern das höchste Bürogebäude der Stadt. Die DIC Asset zahlte für den Turm und das ebenfalls verkaufte angrenzende Büroobjekt Campus C rund 635 Mio. Euro. Mitte Mai 2021 hat zudem die CommerzReal ihre von dem kürzlich verstorbenen Stararchitekten Helmut Jahn entworfenen Highlight-Towers mit einer Mietfläche von rund 85.800 m² an ein Joint Venture der Familienunternehmen Imfarr Beteiligungs GmbH und SN Beteiligungs GmbH veräußert. Zudem kauften die Fondsgesellschaft Union Investment und der Assetmanager Hines das Büroprojekt MediaWorks Munich mit rund 96.000 m² Fläche im Münchner Werksviertel für rund 700 Mio. Euro.

Zusammengenommen machen diese drei Bürokomplexe mit fast 2 Mrd. Euro rund zwei Drittel des gesamten bisherigen Umsatzes mit gewerblichen Immobilien in Höhe von 3,1 Mrd. Euro aus. Dementsprechend spielten andere Assetklassen kaum eine Rolle. Der Anteil der Büroinvestments belief sich auf mehr als 90 Prozent. Aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten zu Beginn der Krise verlagerte sich der Fokus der Investoren zunächst auf sogenannte Core-Objekte, die mit langlaufenden Mietverträgen Sicherheit bieten. Mit zunehmender Erholung der konjunkturellen Lage stehen auch ausgesuchte Value-Add-Objekte mit Leerstand und Instandhaltungsrückstand wieder auf der Einkaufsliste. Auch Gewerbeobjekte in guten, zentralen Lagen mit Umnutzungspotenzial sind zunehmend begehrt. Der Verkauf des Wohn- und Geschäftskomplexes Motorama für fast 90 Mio. Euro Anfang 2021 an ein Joint Venture und nicht zuletzt die Investition in das MediaWorks Munich mit starkem Renovierungsbedarf und Ausbaupotenzial zeigen, dass Investoren langfristig nicht mit einem Rückgang der Preise und Mieten auf dem Münchner Markt rechnen.

Kein großer Einbruch bei Büromieten

Dennoch herrschte zumindest im Pandemie-Jahr 1 kurzzeitig Unsicherheit über die weitere Entwicklung der Mieten, sodass sich Unternehmen insbesondere bei der Anmietung größerer Flächen auffallend zurückhielten. Auch wenn die Vermietungen von Büros noch schleppend verlaufen, müssen Vermieter bei den Mieten keine großen Abstriche machen. Die Spitzenmiete liegt konstant bei etwa 40 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete ist im Vergleich zum Vorjahr noch mal leicht auf etwas mehr als 21 Euro pro Quadratmeter angestiegen. Gestiegen sind allerdings auch die Zugeständnisse an mietfreie Zeiten oder Zuschüsse zu Umbauten (Incentives). Diese mussten in den vergangenen Jahren meist gar nicht mehr gewährt werden.