Münchner Umland: Kaufpreisanstiege deutlich abgeflacht

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd registrierte im Herbst 2022 angesichts hoher Finanzierungskosten in den Landkreisen Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau und Bad Tölz-Wolfratshausen eine gesunkene Nachfrage nach Eigenheimen. Während in der Landeshauptstadt München im Halbjahresvergleich bis Herbst 2022 teils leichte Preiskorrekturen nach unten beobachtet werden konnten, haben sich die Preiszuwächse im Münchner Umland meist spürbar abgeschwächt.

Kaufinteressenten drängen auf den Mietmarkt

Immer mehr Verkäufer merken, dass sich zu hohe Preisvorstellungen nicht verwirklichen lassen, sodass potenzielle Kaufinteressenten verstärkt ins Mietsegment drängen. Eine sich derzeit andeutende schwächelnde Wohnungsproduktion könnte bestehende Engpässe künftig zusätzlich verschärfen, heißt es vom IVD.

Die Preisentwicklung am Kaufmarkt hat sich in den Kreisstädten des Münchner Umlands im aktuellen IVD-Halbjahresvergleich bis Herbst 2022 auf einem sehr hohen Niveau erheblich verlangsamt. Stand in der vorherigen Erhebung bis Frühjahr 2022 im Durchschnitt der Umland-Kreisstädte für freistehende Einfamilienhäuser ein Preiszuwachs von +4,1 Prozent zu Buche, so ist die Steigerungsrate bis Herbst 2022 auf +1,7 Prozent geschrumpft.

Seitwärts-Preisbewegungen in München

In den einzelnen Kreisstädten lagen die Anstiege zwischen +0,3 Prozent in Erding und +4,5 Prozent in Ebersberg. Zum Vergleich: In München bewegten sich die Preise in der aktuellen Erhebung seitwärts. In Starnberg mussten Käufer im Herbst 2022 für eine entsprechende Immobilie im Schnitt 2,03 Millionen Euro aufbringen – das Preisniveau aus der Landeshauptstadt München (2,20 Mio. €) wurde nur leicht unterschritten.

Eigentumswohnungen wurden teurer

Für gebrauchte Eigentumswohnungen stiegen die Kaufpreise im Durchschnitt der Umland-Kreisstädte im Halbjahresvergleich bis Herbst 2022 um +2,6 Prozent. Auch in diesem Marktsegment schwächte sich die Preisentwicklung in Folge einer deutlich gedämpften Nachfrage spürbar ab (Frühjahr 2022: +4,9 Prozent). Während sich das Preisniveau in der teuersten Kreisstadt Starnberg mit +0,3 Prozent eher seitwärts bewegte, wiesen Fürstenfeldbruck und Erding mit +4,0 Prozent bzw. +3,9 Prozent nochmals spürbare Zuwächse auf.

In München wurde ein leichter Preisnachlass von -0,5 Prozent gemessen. Käufer mussten im Herbst 2022 für entsprechende Wohnungen im Durchschnitt zwischen 5.390 Euro pro m² in Dachau und 6.620 Euro pro m ² in Starnberg aufbringen. Die Abschlusspreise lagen somit deutlich unter dem in München aufgerufenen Niveau von 9.450 Euro pro m².

Preisentwicklung am Mietmarkt verhaltener

In den vergangenen Jahren verlief die Preisentwicklung am Mietmarkt stets spürbar verhaltener – die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen ging stetig weiter auseinander. In der aktuellen IVD-Halbjahreserhebung bis Herbst 2022 bewegten sich die Mieten für Bestandswohnungen im Durchschnitt der Umlandkreisstädte mit +0,8 Prozent weiterhin moderat nach oben (Frühjahr 2022: +1,1 Prozent).

Während das Preisniveau in Erding und Freising konstant blieb, wiesen die übrigen Kreisstädte leichte Steigerungen von bis zu +1,4 Prozent auf. Zum Vergleich: In München verteuerten sich entsprechende Wohnungen im Betrachtungszeitraum um +0,5 Prozent. Ein erhöhter Nachfragedruck in Folge einer Verschiebung der Nachfrage vom Kauf- ins Mietsegment schlug sich bis dato nicht in der Preisentwicklung nieder.

Quadratmetermieten zwischen 13,20 und 14,70 Euro

In Starnberg wurde bei neuvermieteten Bestandswohnungen im Herbst 2022 im Schnitt ein Quadratmeterpreis von 18,10 Euro aufgerufen, das hohe Münchener Niveau (18,40 €) wurde nur knapp unterboten. Die übrigen Kreisstädte lagen bei durchschnittlichen Quadratmeter-Mieten zwischen 13,20 Euro in Ebersberg und 14,70 Euro in Dachau.

Die Trendwende am Wohnimmobilienmarkt macht sich auch in der Region München bemerkbar. Die Nachfrage im Kaufsegment ist derzeit deutlich verhaltener als noch vor einigen Monaten. Die Vermarktungszeit der offerierten Objekte hat sich erheblich verlängert. Vermehrt stornieren Kauf- bzw. Bauwillige ihre Aufträge.