Deutscher Büromarkt: Moderate Erholung und wachsende Leerstände

Die Halbjahresanalyse 2025 von DIP – Deutsche Immobilien-Partner, zu dem auch die Aigner Immobilien GmbH gehört, liegt vor. Analysiert wurden 15 ausgewählte deutsche Büromärkte.

Die Zahlen zeigen, dass nur etwa in einem Drittel der untersuchten Büromärkte ein leichter Rückgang der Flächenumsätze zu verzeichnen ist. Insgesamt gibt es im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 einen moderaten Anstieg der Marktaktivität.

Im ersten Halbjahr 2025 belief sich der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) auf rd. 1,69 Mio. m². Damit liegt das Ergebnis rd. 12 % über dem Vorjahresergebnis (1,52 Mio. m²), bleibt jedoch rd. 11% unter dem langjährigen Mittel (Ø 1. Halbjahr 2015 – 2024: 1,89 Mio. m²).

Der Büroflächenleerstand ist in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. 1,47 Mio. m² auf aktuell rd. 8,88 Mio. m² angestiegen. Die Leerstandsquote wuchs damit von 6,1 % Ende Juni 2024 auf aktuell 7,2 %.

Gleichzeitig erhöhte sich die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 2,10 € /m² bzw. 5,0 % auf rd. 40,90 € /m² (1. Halbjahr 2024: rd. 38,80 € / m²).

Anstieg der Büroflächennachfrage

Während sich bundesweit ein moderater Anstieg der Büroflächennachfrage zeigt, entwickelte sich der Flächenumsatz auf regionaler Ebene uneinheitlich. Ein Drittel der 15 DIP-Büromärkte musste im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Einbußen hinnehmen, während die übrigen Standorte teilweise deutliche Zuwächse verzeichneten:

• Rückläufige Büromarktzahlen gab es in Leipzig (-36 %), Berlin (-16 %), Stuttgart (-11 %) und Düsseldorf (-10 %).
• Essen (+1,5 %) und München (-1,4 %) zeigten sich im Vergleich zum Vorjahr weitgehend stabil und bewegten sich auf nahezu unverändertem Umsatzniveau.
• In Karlsruhe (+ 122 %), Frankfurt a. M. (+ 85 %), Magdeburg (+ 74 %), Köln (+ 65 %), Freiburg und Hannover jeweils (+ 22 %), Hamburg (+ 8 %), Bremen (+ 7 %) und Nürnberg (+ 6 %) stiegen die Büroflächenumsätze an.

Solides Wachstum im Büromarkt der „Big Seven“

• Die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) erzielten ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,39 Mio. m². Dies entspricht einem Anstieg von 141.900 m² bzw. rd. + 11 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2024: 1,24 Mio. m²). Der Anteil der „Big Seven“ an den gesamten analysierten DIP-Büromärkten liegt damit weiterhin stabil bei 82 %.
• Frankfurt a. M. avanciert zur umsatzstärksten Stadt im Bundesvergleich: Mit rd. 344.000 m² vermieteter Bürofläche konnte der Markt seinen Vorjahreswert von 185.600 m² um beachtliche 85 % steigern. München, bislang führender Standort, folgt nun auf Rang zwei mit rd. 286.000 m², was nahezu dem Vorjahresniveau entspricht (1. Halbjahr 2024: 290.000 m², -1,4 %).
• Berlin folgt mit rd. 245.000 m² auf Rang drei, musste jedoch einen spürbaren Rückgang von 16 % gegenüber dem Vorjahr hinnehmen (1. Halbjahr 2024: 290.000 m²), ein Indiz für die aktuell verhaltenere Marktaktivität in der Hauptstadt.
• In Köln (104.000 m²; +65 %) und Hamburg (210.000 m²; +8 %) legten die Büroflächenumsätze im Vergleich zum Vorjahreszeitraum spürbar zu – insbesondere Köln verzeichnete eine dynamische Entwicklung.
• Dagegen blieb die Marktentwicklung in Düsseldorf (110.000 m²; -10 %) und Stuttgart (87.000 m²; -11 %) verhalten. Beide Märkte mussten weiterhin Umsatzrückgänge hinnehmen.

Übrige Büromärkte entwickeln sich robust

In den acht weiteren DIP-Büromärkten zeichnete sich im ersten Halbjahr 2025 erstmals wieder ein positiver Trend ab: Der Büroflächenumsatz stieg dort um rd. 13 % auf etwa 307.500 m² (1. Halbjahr 2024: rd. 271.600 m²).

Die deutlichsten Zuwächse verzeichneten Karlsruhe mit einem Plus von 122 % auf 59.900 m² (Vorjahr: 27.000 m²) sowie Magdeburg mit einem Anstieg um 74 % auf 10.600 m² (Vorjahr: 6.100 m²). Lediglich Leipzig weist eine rückläufige Umsatzentwicklung auf mit aktuell 38.000 m² (1. Halbjahr 2024: 59.000 m², – 36 %).

Leerstand wächst weiter

Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 15 DIP-Standorten nahm im Jahresverlauf um 1.473.700 m² (+ 20 %) auf rd. 8,9 Mio. m² zu. Entsprechend erhöhte sich die durchschnittliche Leerstandsquote binnen Jahresfrist von 6,1 % auf aktuell 7,2 %.

In den „Big Seven“ summierte sich der Zuwachs der Angebotsreserve auf rd. 1,21 Mio. m², was einem Anstieg um etwa 19 % entspricht. Damit liegt das verfügbare Flächenvolumen dort inzwischen bei rd. 7,43 Mio. m².

Ein ähnlicher Trend zeigt sich in den mittelgroßen Standorten: Mit Ausnahme von Magdeburg (-5 %) stieg auch hier in allen Märkten die Angebotsreserve. Insgesamt nahm der Leerstand in diesen Städten um rd. 263.200 m² bzw. 22 % auf aktuell etwa 1,45 Mio. m² zu.

München bleibt teuerster Büromarkt Deutschlands

 Die durchschnittlich gewichtete Spitzenmiete in den 15 analysierten DIP-Büromärkten legte im Jahresvergleich um 5 % zu und erreichte zum Ende des ersten Halbjahres 2025 rd. 40,90 €/m² (Juni 2024: ca.  38,80 €/m²). Treiber dieser Entwicklung ist das weiterhin begrenzte Angebot an hochwertigen, ESG-konformen Büroflächen – trotz insgesamt zunehmender Angebotsreserven.

München bleibt mit bis zu 56,00 €/m² der teuerste Büromarkt Deutschlands, gefolgt von Frankfurt mit rd. 51,50 €/m².

Auch das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in zentralen Lagen verzeichnete einen Anstieg: In den Citylagen der analysierten Märkte stiegen die Durchschnittsmieten binnen Jahresfrist um 3,7 % bzw. 0,90 €/m² von rd. 24,10 €/m² (Mitte 2024) auf etwa 25,00 €/m² Mitte 2025.