Die Entwicklung des Münchner Büromarktes

Der Münchner Büromarkt hat im zweiten Quartal 2022 eine Vollbremsung hingelegt. Nachdem sich die Zurückhaltung aus dem ersten Pandemiejahr 2020 gelegt hatte, erwischten die Auswirkungen des Ukraine-Krieges die Akteure kalt.

Im ersten Halbjahr 2022 gab es daher deutlich weniger Transaktionen als erwartet. Im zweiten Quartal war am Markt kein einziger Verkauf im dreistelligen Millionenbereich zu beobachten. So bleibt der Verkauf des frisch renovierten Olympia Business Centers in Moosach für rund 300 Millionen Euro an das Family Office der Hexal-Gründerfamilie Strüngmann bisher die größte Einzeltransaktion des Jahres.

Im Gegensatz dazu gab es im Jahr davor mit dem Verkauf des Uptown München (O2 Tower), der Bürogebäude Pandion Officehome und Mediaworks am Werksviertel sowie des ehemaligen Post-Karrees (heute Elementum) zwischen der Schwanthalerstraße und der Bayerstraße sowie den Highlight Towers in der Parkstadt Schwabing gleich fünf „Big Deals“, die jeweils mehr als 500 Millionen Euro schwer waren.
Ein Grund für das schwache Marktgeschehen sind die weit auseinanderliegenden Preisvorstellungen zwischen Verkäufern und Käufern. Letztere schrauben ihre Renditeanforderungen angesichts steigender Zinsen und Finanzierungskosten nach oben und hoffen auf Abschläge. Dagegen warten die meisten verkaufswilligen Eigentümer derzeit eher ab, wie sich der Markt weiter entwickeln wird, anstatt beim Preis nachzugeben. Die Spitzenrendite für Top-Büroobjekte ist bereits leicht auf rund 2,8 Prozent gestiegen.

Es ist davon auszugehen, dass sich die Zurückhaltung in den kommenden Monaten etwas auflöst und das Transaktionsgeschehen auch bei großvolumigen Objekten wieder Fahrt aufnimmt. Dafür spricht die immer noch unverändert hohe Nachfrage nach Büroflächen durch die Unternehmen. Gleichzeitig werden Projektentwickler vorsichtiger und verschieben geplante Neubauprojekte.
Die Münchner Büromieten befinden sich daher weiter im Aufwind. Die Spitzenmieten sind auf über 43 Euro je Quadratmeter geklettert. Auch Höchstmieten von bis zu 50 Euro je Quadratmeter sind keine Einzelfälle mehr. Auch die Durchschnittsmieten liegen mit mehr als 23 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Vorjahreswert.

Daran dürfte sich trotz eines leicht steigenden Leerstands im Stadtgebiet in den kommenden Monaten nicht viel ändern. Noch immer herrscht vor allem in den zentralen Lagen Flächenmangel. Unternehmen bevorzugen bei neuen Anmietungen zunehmend hochwertige Büros in den Innenstädten, um Mitarbeiter zu gewinnen und zu halten. Das dürfte die Mieten in diesen Lagen weiter treiben. Dagegen steigen die Büromieten in den Umlandgemeinden nicht mehr so stark wie in den vergangenen Monaten. Moderne Büros sind im Umland im Schnitt für rund 14 Euro je Quadratmeter zu bekommen. Dort ist der Leerstand schon wieder auf knapp unter 10 Prozent angestiegen.