Die Entwicklung von mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftshäusern

Die Zahl der verkauften Geschäftshäuser in München ist im vergangenen Jahr wieder deutlich angestiegen. Wurden 2020 noch 218 Wohn-, Büro- und Geschäftshäuser verkauft, waren es im vergangenen Jahr schon 278 Immobilien. Klarer Favorit der Investoren sind reine Mietwohnhäuser mit keinem oder nur einem sehr kleinen Gewerbeanteil. Mit 213 Häusern lag die Zahl dieser Verkäufe rund 30 Prozent über dem Niveau des Vorjahres. Mehr als verdoppelt hat sich dabei die Zahl der verkauften Neubauten. Hier könnte das Angebot bald wieder deutlich zurückgehen. Viele Bauträger stoppen derzeit ihre Projekte angesichts steigender Baukosten und Zinsen.

Dafür dürften immer mehr bestehende Immobilien auf den Markt kommen, da immer mehr Erbengemeinschaften gezwungen sind, ihre geerbte Immobilie zu verkaufen, um die angefallene Erbschaftsteuer bezahlen zu können. Die Käufer sind jedoch oft Investoren, die mehr auf die Rendite als auf die Bezahlbarkeit der Miete für die angestammten Mieter achten. Hier ist dringend Abhilfe durch den Gesetzgeber gefordert!

Naheliegend wäre die Umwandlung und Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen, um aus dem Verkaufserlös die Erbschaftssteuer zu bezahlen. Genau diese Möglichkeit verhindert jedoch die Erhaltungssatzung der Stadt München. Viele Zinshäuser liegen jetzt schon in einem der insgesamt 36 unter Milieuschutz stehenden Gebiete, in denen die Schaffung von Wohnraum – etwa durch den Ausbau von Dachgeschossen – sowie die Modernisierung von Wohnungen deutlich erschwert werden.

Zudem hat die Stadt bei anstehenden Transaktionen ein Vorkaufsrecht. Wer das verhindern möchte, muss mit einer Abwendungserklärung hohe Auflagen in Kauf nehmen. Positiv ist, dass das Bundesverwaltungsgericht im Herbst 2021 die Ausübung von Vorkaufsrechten der Gemeinden deutlich eingeschränkt hat. Allerdings ist das Zeitfenster für Eigentümer, die eine Umwandlung oder Modernisierung in Betracht ziehen, klein: Die Bundesregierung arbeitet bereits an einer neuen Regelung für die Städte.

Aufgrund des immer noch knappen Angebots sind die Faktoren für Geschäftshäuser weiter gestiegen. Häuser in besonders begehrten Lagen werden mittlerweile im Schnitt zum 50-Fachen der jeweiligen Jahresnettokaltmiete gehandelt. Das entspricht einer Rendite von 2 Prozent. In der Spitze erzielte ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus im vergangenen Jahr einen Faktor von 69 Jahresmieten. Der höchste absolute Preis wurde allerdings für eine große Wohnanlage im Münchner Südwesten bezahlt: Sie wechselte für 149 Millionen Euro den Eigentümer.
Im Durchschnitt sind die Renditen bei Wohn- und Geschäftshäusern weiter gefallen. Sie liegen derzeit bei etwas unter 3 Prozent.