„Der Münchner Immobilienmarkt ist im Korrekturmodus“

Halbjahresbilanz zeigt deutlichen Trend

Im ersten Halbjahr 2023 wurden 33 % weniger Immobilien in München verkauft als in den ersten sechs Monaten des Vorjahres. Der Geldumsatz sank im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 42 %. Das zeigt der Halbjahresbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, dem Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH, seit vielen Jahren angehört. Damit wird der Trend des vergangenen Jahres fortgesetzt.

Was hat sich in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres auf dem Münchner Immobilienmarkt getan? Wie haben sich die Preise entwickelt? Antworten darauf liefert der Gutachterausschuss, der alle Notarverträge auswertet und die Ergebnisse in regelmäßigen Abständen veröffentlicht. Der jüngste Bericht zeigt in nahezu allen Teilmärkten Rückgänge bei Vertragszahlen, Umsätzen und Preisen.

Besonders auf dem für München so wichtigen Markt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau waren die Transaktionen (minus 67 %) und der Geldumsatz (minus 86 %) stark rückläufig. Abzüglich der für dieses Segment nicht unüblichen Schwankungen lässt sich hieran doch deutlich die Zurückhaltung am Wohnimmobilienmarkt ablesen.

Niedrige Anzahl an vermittelten Neubauwohnungen

Auffällig ist zudem die niedrige Anzahl an vermittelten Neubauwohnungen. Lediglich rund 250 Einheiten wurden im ersten Halbjahr verkauft. Das ist ein Rückgang um rund 76 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die Preise für Neubauwohnungen hingegen stiegen um 7 %, jedoch nur bei Objekten in guten Wohnlagen. Hier kostet der Quadratmeter Wohnfläche aktuell 12.600 Euro. In durchschnittlichen Lagen gingen die Preise erstmals seit Beginn der globalen Finanzkrise 2008/2009 um rund 7 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurück. Sie liegen derzeit bei rund 10.100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

„Die Datenbasis für die Preissteigerungen bei den Neubauwohnungen in guten Lagen beruht allerdings auf sehr wenigen Einzelobjekten. Tatsächlich wurden zahlreiche dieser Objekte bislang auch einfach nicht gehandelt und sind weiterhin am Markt. Die realisierten Transaktionen stellen daher eine gewisse Marktverzerrung dar“, erläutert Thomas Aigner und ergänzt: „Nur wenige dieser sehr guten Wohnungen in Toplagen konnten zu noch höheren Preisen als 2022 verkauft werden und bilden statistisch diese Preissteigerungen ab.“

Reihenhäuser wieder unter der 1-Mio.-Euro-Grenze verfügbar

Während die Preise für neu gebaute Doppelhaushälften um 9 % auf rund 1.735 Mio. Euro im Mittel anstiegen, gingen sie bei Reihenhäusern sowohl im Neubau als auch im Bestand zurück. Gab es im vergangenen Jahr kein Reihenhaus mehr unter der 1-Mio.-Euro-Grenze, sind derzeit wieder Objekte knapp darunter verfügbar. Dies betrifft Reihenmittelhäuser im Wiederverkauf.

„Natürlich reden jetzt viele wieder von einem Preisverfall in München und fragen sich, wo das hinführt. Ich sehe diese Entwicklungen eher als Zeichen einer Differenzierung bei Lagen und Qualitäten“, sagt Thomas Aigner. Gerade der massive Rückgang der Transaktionszahlen bei Neubauwohnungen sei ein Beleg dafür.

„Es wird in den kommenden Jahren daher keine Preisentwicklungen im zweistelligen Prozentbereich mehr geben, sondern eher eine Seitwärtsbewegung bzw. ein Angleichen der Preise an die jeweiligen Parameter der einzelnen Immobilien. Man könnte daher sagen: Der Münchner Immobilienmarkt ist im Korrekturmodus. Eine professionelle Maklertätigkeit gewinnt für beide Parteien daher noch mehr an Bedeutung.“