Warum steigen die Mieten unaufhörlich?

Der Mietpreisboom in Deutschland ist seit Monaten in vollem Gange. Mittlerweile erleben nicht nur Großstädte wie München einen beachtlichen Anstieg. Auch kleinere Städte und Nicht-Metropolen sind betroffen. Ob Potsdam, Siegen oder Mühlheim – überall zeigt sich das gleiche Bild: Die Mieten sind in den letzten Monaten des Jahres stark gestiegen.

Fatal: Es handelt sich hier eben nicht um die schicke Luxus-Neubauwohnung, sondern vor allem auch um Bestandsimmobilien, die oft noch nicht einmal saniert sind. Doch wie kann das sein? Immerhin sind genau diese ja von gestiegenen Baukosten und hohen Zinsen zuerst einmal nicht betroffen. Die Gründe dafür sind vielfältig und Experten sprechen derzeit von vier Faktoren, die für den sprunghaften Anstieg der Kaltmieten verantwortlich sind:

1. Grund: Neubau-Mangel

Der Wohnungsbau in Deutschland wurde durch hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und Inflation stark ausgebremst. Entsprechend ging die Zahl der Baugenehmigungen massiv zurück, und die vielen nicht gebauten oder gar nicht erst genehmigten Wohnungen fehlen jetzt schmerzlich. Von den 400.000 neuen Wohnungen, die die Bundesregierung jedes Jahr errichten wollte, sind wir derzeit weit entfernt. 

2. Grund: Rekord-Zuzug

Durch den enorm hohen Bevölkerungszuzug ist der Bedarf an Wohnraum gestiegen – und steigt weiterhin. Allein im Jahr 2022 ist Deutschlands Bevölkerung um etwa 1,5 Millionen Menschen angewachsen. Im Jahr davor lag die Zahl bei lediglich 329.000. Laut Statistischem Bundesamt gab es damit 2022 die höchste bisher registrierte Nettozuwanderung innerhalb eines Berichtsjahres seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 1950. Ein Großteil der Zuwanderung fand von März bis Mai 2022 aus der Ukraine statt. Aber auch bei den Zuwanderungen aus Syrien, Afghanistan und der Türkei sind deutliche Anstiege gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Bis zum Jahr 2030 soll die Zahl der Einwohner laut Hochrechnungen von Deutsche Bank Research von aktuell ca. 84 Millionen auf ca. 86 Millionen gestiegen sein.

3. Grund: Sanierungspflicht

Aufgrund strengerer Sanierungsauflagen im Zuge der Klimaneutralität müssen immer mehr Eigentümer tiefer in die Tasche greifen. Viele Eigentümer setzen darüber hinaus auch ganz bewusst auf das Thema Sanierung: Sie möchten ihre Immobilie jetzt fit für die Zukunft machen und investieren mit entsprechenden Maßnahmen in eine zukünftige Wertsteigerung. Sanierungskosten werden dann entsprechend, wo es möglich ist, auf Mieter umgelegt.

4. Grund: Neue Mietspiegel

Allein in München stellt der Mietspiegel von 2023 die höchste Steigerung in dessen Geschichte dar: Hier müssen Bewohner im Durchschnitt 21 Prozent mehr bezahlen als noch vor zwei Jahren. Das Problem: Aktuell dürfen in die Erhebung nur Mietverträge einfließen, die in den vergangenen sechs Jahren abgeschlossen wurden. Dies betrifft den Zeitraum, in dem die Mieten schon stark angestiegen sind. Ältere Verträge und geförderte Wohnungen dürfen nicht aufgenommen werden.

Wie sich diese Entwicklungen für eine Gesellschaft mit ca. 21 Millionen Mieterhaushalten in Zukunft auswirken werden, bleibt abzuwarten. Experten befürchten einen noch stärkeren Konkurrenzkampf um den letzten bezahlbaren Wohnraum und eine Vertiefung der Gräben zwischen sozialen Schichten. Die „Mittelschicht der Mieter“, die über zu viel Einkommen verfügt für geförderten Wohnraum und über zu wenig für die teure Neumiete, wird bei dieser Entwicklung wohl auf der Strecke bleiben.