Getrübte Kauflust auf dem Münchner Immobilienmarkt

Minus statt Plus: Während es in den vergangenen Jahren auf dem Münchner Immobilienmarkt in nahezu allen Bereichen stets nach oben ging, zeigt die aktuelle Analyse des Gutachterausschusses, dem auch Thomas Aigner seit vielen Jahren angehört, eine ungewohnte Entwicklung. Der Rückgang bei Transaktionen und Geldumsatz ist zum Teil erheblich.

Insgesamt wurden im Januar und Februar 2023 mit dem Verkauf von Wohnungen, Häusern, Gewerbeobjekten und Bauland rund 984 Mio. Euro umgesetzt. Das ist knapp die Hälfte des Umsatzes, der im Vergleichszeitraum des Vorjahres erzielt wurde. Auch die Anzahl der Kauffälle sank mit 45 Prozent deutlich auf rund 985. Von dem rückläufigen Transaktionsgeschehen waren alle Marktsegmente betroffen, am stärksten das der unbebauten Grundstücke. Hier wurden 60 Prozent weniger Kaufverträge geschlossen als zu Beginn des vergangenen Jahres, gefolgt von den Kategorien bebaute Grundstücke (- 47 Prozent) sowie Wohnungs- und Teileigentum (- 44 Prozent).

Der Geldumsatz in den genannten Bereichen fiel zum Teil noch deutlicher: um 53 Prozent bei den Wohnungen und sogar um 71 Prozent bei den bebauten Grundstücken. Um 31 Prozent gestiegen hingegen ist der Umsatz bei den unbebauten Grundstücken. Die Diskrepanz zwischen rückläufigen Vertragszahlen und höherem Geldumsatz in diesem Segment erklärt sich aus dem Vergleich der angegebenen Kaufpreisspannen: Lag diese im Vergleichszeitraum des Vorjahres zwischen rund 265.000 Euro und 44,5 Mio. Euro, verzeichnet der Gutachterausschuss in diesem Jahr eine deutlich höhere Spanne, die zwischen rund 600.000 Euro und 250 Mio. Euro liegt.

Krisenjahr 2022: starke Rückgänge, leichte Anstiege

Inflation, mehrfache Zinserhöhungen sowie gestiegene Energiepreise machen sich auf dem Immobilienmarkt bemerkbar. Die ersten Zahlen für das Gesamtjahr 2022 zeigen, dass es 29 Prozent weniger Verkäufe sowie einen Umsatzeinbruch von insgesamt 37 Prozent gab.

Während rückläufige Transaktionen in jedem Segment zu verzeichnen sind, gibt es beim Geldumsatz immerhin einen Bereich, der ein Plus von 19 Prozent vorweisen kann: unbebaute Grundstücke für frei finanzierten Geschosswohnungsbau. In allen anderen Kategorien sank der Umsatz, bei den unbebauten Gewerbegrundstücken sogar um 90 Prozent im Vergleich zu 2021.

„Auf dem Münchner Markt sind ungewohnte Zeiten angebrochen“, sagt Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH. „Man hörte seit über zehn Jahren nur die Worte ,plusʻ, ,Steigerungʻ, ,höherʻ – jetzt reden wir fast überall von zum Teil deutlichen Rückgängen.“

Etwas Vertrautes finde sich aber dennoch: „In einigen Segmenten sind die Preise auch im vergangenen Jahr und trotz der ganzen Krisen etwas angestiegen.“