Bodenrichtwert München

Immobilienpreise für München veröffentlicht: Thomas Aigner empfiehlt schnelles Handeln

München bleibt bei den Immobilienpreisen in Deutschland weiterhin an der Spitze und schreibt neue Rekorde: Mit fast 19 Mrd. Euro wurde im vergangenen Jahr so viel Geld umgesetzt wie noch nie. Bei der Vorstellung des Berichts für 2021 konnte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in nahezu allen Segmenten Preissteigerungen verkünden. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte aufgrund der aktuellen Situation nicht mehr zu lange warten, rät Thomas Aigner, der seit zehn Jahren Mitglied im Gutachterausschuss ist und dort vom Markt berichtet.

Nach einem leichten Rückgang im Corona-Jahr 2020 zeigt sich der Münchner Immobilienmarkt in gewohnter Manier und erreicht neue Rekordwerte bei den Preisen. Neugebaute Wohnungen verteuerten sich innerhalb eines Jahres um ganze 15 Prozent im Schnitt, während die Preise für Bestandswohnungen erneut um neun Prozent anstiegen. Eine etwas über 70 Quadratmeter große Neubau-Eigentumswohnung in guter Lage kostet rund 830.000 Euro, was einem Quadratmeterpreis von 11.200 Euro entspricht. Eine bereits bestehende Wohnung gleicher Größe und in vergleichbarer Lage ist für 705.000 Euro zu haben – also für rund 9.550 Euro pro Quadratmeter. Die erzielten Höchstpreise für Eigentumswohnungen lagen im vergangenen Jahr bei 10,9 Mio. Euro für eine Neubauwohnung mit 395 Quadratmetern Wohnfläche in Bogenhausen bzw. bei rund 8,4 Mio. Euro für eine 365 Quadratmeter große Bestandswohnung im Lehel. Allerdings sind Quadratmeterpreise von bis zu 27.600 Euro auch in München die Ausnahme. Dies gilt auch für ein Reiheneckhaus in Schwabing, das für 11,8 Mio. Euro den Besitzer wechselte. Davon abgesehen ist diese Immobilienart in München nur noch in sehr seltenen Fällen unter 1 Mio. Euro zu haben. Im Schnitt kosten neugebaute Reiheneckhäuser aktuell rund 1,3 Mio. Euro, während für Reihenmittelhäuser etwa 1,2 Mio. Euro aufgerufen werden. Noch seltener als Reihenhäuser sind in der vom Geschosswohnbau dominierten Landeshauptstadt freistehende Einfamilienhäuser anzutreffen. Der durchschnittliche Kaufpreis für die im Vergleich wenigen Neubauobjekte belaufen sich auf rund 2,26 Mio. Euro, für Bestandhäuser auf etwa 1,75 Mio. Euro.

Sorgenkind Geschosswohnbau

Besonderes Augenmerk liegt in München stets auf der Entwicklung der Baulandpreise für Mehrfamilienhausgrundstücke. Der sogenannte Geschosswohnbau stellt viel Wohnraum auf relativ kompakter Fläche bereit und ist entscheidend für die Erhöhung des Angebots. Je teurer der Quadratmeter Bauland, umso teurer ist auch der einzelne Quadratmeter Wohnfläche. Jegliche Baukosten, die für die Bereitstellung von letztlich nutzbarem Wohnraum ebenfalls einkalkuliert werden müssen, ergeben – zuzüglich einer Gewinnmarge des Bauträgers – den Quadratmeterpreis für den Endverbraucher. Neben der durch die Corona-Krise verursachten flächendeckenden Preissteigerung bei Baumaterialien, verteuerte sich im vergangenen Jahr zudem der Quadratmeterpreis für Geschosswohnbauland in München von 3.550 Euro in durchschnittlicher Wohnlage auf nun rund 4.100 Euro und von 5.100 Euro in guter Wohnlage auf rund 5.800 Euro im Mittel. Daraus ergeben sich (jeweils bei WGFZ/wertrelevante Geschossflächenzahl 1,0) in durchschnittlichen Wohnlagen ca. 5.100 Euro (2020: 4.450 Euro) bzw. etwa 7.250 Euro in guten Wohnlagen pro Quadratmeter Wohnfläche (2020: 6.350 Euro).

Verkäufe nicht verzögern

„Die Preissteigerungen aus dem vergangenen Jahr setzen sich bislang auch in 2022 fort, wenn auch moderat. Es ist natürlich nicht ganz einfach, eine seriöse Prognose abzugeben. Vor allem die Unabwägbarkeiten des Ukraine-Krieges lassen dies nicht zu“, kommentiert Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH und Mitglied des Gutachterausschusses, die aktuellen Zahlen. „Jedoch ist es durchaus realistisch, davon auszugehen, dass von dem eventuell eintretenden Absinken der Immobilienpreise innerhalb Deutschlands München als letzte Stadt betroffen sein wird. Nach wie vor ist hier viel Kapital am Markt. Wer allerdings mit dem Gedanken spielt, seine Immobilien zu verkaufen, sollte diese Pläne intensivieren und nicht mehr allzulange warten. Noch sind die Bedingungen ideal – aber wir wissen nicht, wie lange noch.“

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