Mieter insolvent: Was private Vermieter jetzt wissen und tun sollten

aktualisiert am 3.2.2026

Bleiben Mietzahlungen aus, geraten viele private Vermieter schnell unter Druck. Besonders schwierig wird es, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist oder ein Insolvenzverfahren droht. Entscheidend ist dabei, in welcher Phase sich der Mieter befindet – denn davon hängen Ihre Rechte maßgeblich ab.

Zahlungsprobleme, aber noch keine Insolvenz

Hat Ihr Mieter noch keinen Insolvenzantrag gestellt, haben Sie mehrere Möglichkeiten, aktiv zu werden:

Frühzeitig reagieren

Suchen Sie das Gespräch. Manchmal lassen sich Zahlungsausfälle durch eine kurzfristige Ratenzahlung oder eine klare Vereinbarung auffangen. Warten Sie nicht ab. Je länger Mietrückstände bestehen, desto schwieriger wird die Durchsetzung.

Kaution nutzen

Greifen Sie auf die Kaution zurück. Das ist im laufenden Mietverhältnis aber nur möglich, wenn die Forderungen des Vermieters rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begründet sind (BGH, Az.: VIII ZR 234/13).

Rechtliche Schritte

Leiten Sie ein Mahnverfahren in die Wege: Es ist weniger zeit- und kostenintensiv als ein Klageverfahren. Wehrt sich der Mieter, kann daraus aber auch ein Klageverfahren werden.

Denken Sie über ein Klageverfahren nach: Hierbei können Sie Zahlungsklage wegen nicht gezahlter Miete erheben, und diese eventuell mit einer Räumungsklage verbinden.

Kündigen Sie fristlos wegen Zahlungsverzug:
Das ist möglich, wenn die Miete mindestens zwei Monate hintereinander nicht gezahlt wird oder nur zum Teil, sodass der Rückstand einen nicht unerheblichen Teil der Miete ausmacht (§ 543, Abs. 2, Nr. 3a, BGB); wenn die Miete über mehrere Monate hinweg nur zum Teil gezahlt wird, sodass sich insgesamt ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten anhäuft; wenn die Miete ständig zu spät überwiesen wird und der Vermieter seinen Mieter bereits einmal deshalb abgemahnt hat (BGH, Az.: VIII ZR 222/15).

Wichtig zu wissen: Wenn der Mieter einen Insolvenzantrag gestellt hat, das Verfahren aber noch nicht eröffnet ist, können Vermieter ihrem Mieter laut Insolvenzverordnung nicht mehr z.B. wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen (§112 InsO). Wenn der Vermieter eine Klausel mit einem Sonderkündigungsrecht wegen Insolvenz vereinbart hat, ist diese unwirksam (§ 119 InsO).

Insolvenzantrag gestellt – noch keine Verfahrenseröffnung

Sobald der Mieter Insolvenz beantragt, ändern sich Ihre Möglichkeiten:

• Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist jetzt nicht mehr zulässig (§ 112 InsO).
• Sonderkündigungsrechte wegen Insolvenz im Mietvertrag sind unwirksam (§ 119 InsO).

Insolvenzverfahren eröffnet – neue Handlungsspielräume

Es dauert normalerweise eine bis sechs Wochen ab Antragstellung des Mieters, bis das zuständige Amtsgericht das Insolvenzverfahren eröffnet. In der Regel erteilt der Insolvenzverwalter dann eine Freigabeerklärung für die laufenden Forderungen des Vermieters (§ 109 InsO).

Der Vermieter kann nun:

• neu anfallende Mietschulden direkt vom Mieter, nicht beim Insolvenzverwalter, einfordern
• wieder auf die Kaution zugreifen
• dem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen. Hierbei zählen auch bereits angestaute Altschulden (BGH, Az.: VIII ZR 19/14).

Wenn Vermieter im Insolvenzverfahren Forderungen stellen wollen, müssen sie rasch handeln und:

• unverzüglich beim zuständigen Gericht Akteneinsicht beantragen. In den Akten können Vermieter Berichte des Insolvenzverfahrens, Schriftverkehr und Insolvenzantrag einsehen.
• Einen Fachanwalt beauftragen, der einschätzen kann, wie gut die Chancen des Vermieters stehen. Am Ende erhält dieser nämlich meist nur eine Quote von rund drei Prozent aus der Gesamtinsolvenzmasse.
• Seine Forderungen schriftlich zur Insolvenztabelle anmelden: Forderungen für die Zeit vor Stellen des Insolvenzantrags (nicht gezahlte Mieten oder rückständige Betriebskosten), Sicherungsrechte (Vermieterpfandrecht oder rechtskräftige Zahlungs- und Räumungstitel). Alle Forderungen müssen in der Regel durch Belege nachgewiesen werden, z.B. durch den Mietvertrag oder Nebenkostenabrechnungen.

Wichtig zu wissen: Das Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) ermöglicht es dem Vermieter zwar, bei rückständigen Forderungen aus dem Mietverhältnis das Hab und Gut des Mieters in der Wohnung zu pfänden. Doch ein Großteil der Gegenstände ist davor geschützt. Daher lohnt sich dieses Vorgehen nur in Einzelfällen.

Experten-Tipp:

Im Vorfeld sollten sich Vermieter möglichst konsequent verhalten.

• Vereinbaren Sie die maximale Kautionshöhe
• Warten Sie nicht, bis sich Mietrückstände aufsummieren
• Mahnen Sie schon bei einem halben oder einem ganzen Monat Mietrückstand an

Wenn einige Mietzahlungen des Mieters bereits ausgeblieben sind, empfiehlt es sich, schnell zu reagieren: Weisen Sie den Mieter darauf hin oder mahnen Sie ihn ab. Achtung: Ein Mieter ist im laufenden Mietverhältnis nicht dazu verpflichtet ist, dem Vermieter mitzuteilen, dass er Insolvenz beantragt hat.

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