Umsatzrückgang bei Immobilieninvestments – anziehende Vermietungsdynamik im Bürosegment

Analyse des Kompetenznetzwerks DIP – Deutsche Immobilien Partner

Das Kompetenznetzwerk DIP – Deutsche Immobilien Partner, zu dem auch die Aigner Immobilien GmbH gehört, hat in der Jahresbilanz für 2022 einen deutlichen Umsatzrückgang am deutschen Markt für Immobilieninvestments festgestellt. Der Geldumsatz von rd. 64,9 Mrd. Euro (Wohnportfolios und gewerbliche Investments) liegt 42 Prozent unter dem Rekordergebnis des Vorjahres mit rund 111,8 Mrd. Euro. Analysiert wurden 16 Märkte: Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart.

Grund ist vor allem eine sinkende Marktdynamik durch steigende Zinsen und Inflation. Dabei entwickelten sich die Teilmärkte unterschiedlich: Während das Transaktionsvolumen im Wohnsegment (ohne Portfolios) um satte 74 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurückging, fiel der Umsatzrückgang auf dem gewerblichen Investmentmarkt mit lediglich 15 Prozent deutlich geringer aus.

München: Großmietverträge und steigender Büroleerstand

Auch in München, dem im Durchschnitt teuersten Standort Deutschlands, ist die Kaufzurückhaltung zu spüren. Hier sank der gewerbliche Geldumsatz laut der DIP-Analyse deutlich um 45 Prozent auf 3,9 Mrd. Euro.

Büroinvestments dominierten dabei weiterhin das Transaktionsgeschehen. Während es 2021 gleich fünf „Big Deals“ gab, die jeweils mehr als 500 Mio. Euro schwer waren, bewegten sich die zwei größten Transaktionen 2022 deutlich darunter: der Verkauf des Olympia Business Centers (OBC) für rund 300 Mio. Euro an ein Family Office sowie die Veräußerung von vier zum Teil denkmalgeschützten Bürogebäuden in der Brienner Straße für rund 360 Mio. Euro an die Münchner Doblinger Unternehmensgruppe.

Angezogen hat die Vermietungsdynamik: Mit einem Plus von 29 Prozent im Vergleich zum Vorjahr war der Anstieg des Flächenumsatzes markant. Nach Berlin zählt der Büromarkt der bayerischen Landeshauptstadt mit 760.000 Quadratmetern zu den umsatzstärksten der Republik.

Mit der Anmietung von rund 40.000 Quadratmetern Fläche im „Elementum“ durch das Softwareunternehmen Personio konnte 2022 der vom Vertragswert größte Vermietungsdeal in der Geschichte Münchens abgeschlossen werden.

Trotz eines stabilen Bürovermietungsmarktes stieg das Flächenangebot in München um 170.000 Quadratmeter auf jetzt insgesamt 1.100.000 Quadratmeter (absoluter Leerstandanstieg). Die Leerstandsquote liegt damit bei 5 Prozent. Hinsichtlich des absoluten Angebotssockels hat München damit Frankfurt an erster Position in Deutschland abgelöst.

Die gewichtete Spitzenmiete kletterte von 41 Euro 2021 auf 43 Euro, die mittlere Miete City von 28 Euro auf 30 Euro. München liegt damit über dem bundesweiten Durchschnitt von 34,10 Euro pro Quadratmeter (gewichtete Spitzenmiete) bzw. 23,80 Euro pro Quadratmeter (mittlere Miete City).