Bauen ist zum Risiko geworden!

In einem Presseartikel ging es vor Kurzem um das Thema, warum der Zeitpunkt für einen Immobilienkauf in München gerade jetzt ideal sei. Ich verrate die Lösung: Weil die Preise laut eines Berliner Analysehauses in diesem Jahr um fünf Prozent im Vergleich zu 2022 gesunken sein werden und es laut Experten nicht noch weiter nach unten geht. Es seien gute Zeiten für einen Kauf.

Als Immobilienmakler auf dem Münchner Markt müsste ich dem eigentlich uneingeschränkt zustimmen: Unser Objektangebot ist innerhalb eines Jahres um über 90 Prozent angewachsen, weil sich aufgrund der Entwicklungen ganze Käuferschichten verschoben haben. Auch bei einem großen deutschen Immobilienportal ist der Zuwachs im Portfolio immens. Käufer haben so gesehen also mehr Auswahl und sind in einer besseren Verhandlungsposition.

Immobilien sind nicht flächendeckend billiger geworden

Als Marktakteur kann ich diese Zustimmung jedoch nicht einfach so geben. Betrachtet man sich den Umsatz aller Transaktionen, die zu Beginn des Jahres 2023 in München durchgeführt wurden, so hat sich dieser im Vergleich zum Vorjahreszeitraum halbiert. Das bedeutet aber nicht, dass Immobilien flächendeckend billiger geworden wären, sondern dass weniger verkauft werden. Einfach weil sich weniger Menschen eine leisten können.

Natürlich würden viele gerne Eigentum erwerben – und das wäre im Hinblick auf die private Altersvorsorge unabdingbar. Allerdings ist das eben durch die aktuellen Entwicklungen noch schwieriger geworden. In dieser Situation von „guten Zeiten“ für einen Kauf zu sprechen … da tue ich mich dann doch schwer. Es hilft da nicht unbedingt, wenn es jüngst in einem anderen Artikel heißt, dass Immobilien in Deutschland kaufkraftbereinigt früher – v.a. in den 1980er-Jahren – deutlich teurer waren als heute und die Menschen sich damals eben einfach mehr eingeschränkt hätten. Es sei an dieser Stelle der Hinweis gestattet, dass Immobilienkäufer heute deutlich mehr Eigenkapital benötigen, um sich günstige Kreditkonditionen zu sichern und die heute höheren Kaufnebenkosten zu stemmen.

Es braucht keine komplizierten Studien, um zu verstehen, dass der eklatante Wohnraummangel in den Metropolregionen einer der Hauptgründe ist, warum sich auch sparsame Gutverdiener kein Eigenheim leisten können. Es genügen einfache Zahlen: Jedes Jahr wächst alleine die Stadt München um mehr als 20.000 Menschen. 2022 hat die Stadt ihr selbstgestecktes Neubauziel erneut verfehlt. Seit 2017 sind 46.400 neue Wohnungen entstanden, 5.000 mehr hätten es sein sollen. Jährlich hätte man Baurechtschaffungen für 4.500 Wohnungen erreichen wollen. Im Durchschnitt kam man auf 3.417. Zwei Jahre lang lag der Wert sogar nur im niedrigen dreistelligen Bereich. Das sind Bauverhinderungsmaßnahmen! Denn jede Wohnung, die heute nicht genehmigt und gebaut wird, wird morgen schmerzlich fehlen.

Die Verschärfung der SoBon rächt sich jetzt

Man darf nicht vergessen: Die Bauträger sind es, die den Mammutanteil an Wohnraum schaffen. Doch genau für sie lohnt sich das Bauen nicht mehr. Es ist mittlerweile sogar regelrecht zum Unternehmensrisiko geworden! Manches davon wie z.B. das Zinsniveau kann man nicht beeinflussen. Aber man könnte politische Rahmenbedingungen ändern. Man muss es sogar, da sich die Marktsituation geändert hat: Lockerung von Bauauflagen, Aufstockung der Mittel für Neubauförderung – und konkret in München die beherzte Ausweisung von Bauland sowie die Rücknahme der Restriktionen. Das wären notwendige Schritte. Stephan Kippes vom IVD Marktforschungsinstitut hat neulich sehr richtig angemerkt, dass sich die zu krasse Verschärfung der SoBoN jetzt eben bitter rächt.

Mieten von mindestens 20 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen in München sind bei diesen Voraussetzungen die drastischen Folgen. Zwischen Dezember 2022 und Mai 2023 sind die angebotenen Mietpreise hier um 3,5 Prozent auf 28,16 Euro gestiegen. Ein Ende ist nicht in Sicht.

Geld in sinnvolle Wohnbauplanungen investieren

Wir können es uns also nicht länger leisten, mit Steuergeld bestehende Mietverhältnisse zu konservieren. Das ist ein Luxus auf Kosten von immens vielen Menschen, die in München verzweifelt nach Wohnungen suchen! Das Geld sollte in sinnvolle Wohnbauplanungen investiert werden.

Wir können es uns nicht länger leisten, dass jede Stadt und jede Kommune ihr eigenes Süppchen kochen und keine Möglichkeit haben bzw. nicht gewillt sind, gemeinsam Bauland auszuweisen.

Wir können es uns nicht länger leisten, Bauträger mit noch mehr Auflagen zu belegen und den Wohnungsbau dadurch zu ersticken.

Deshalb hoffe ich inständig, dass zumindest die Politik der Stadt das Ihre tut, um die Situation für Mieter zu entschärfen. Dass von der Bundesregierung hier nicht viel zu erwarten ist, zeigt das jetzt vorgestellte Eckpunktepapier für eine Neue Wohngemeinnützigkeit (NWG). Ökonomen warnen bereits jetzt davor, dass die hier vorgestellten Ideen immens teuer oder ineffektiv seien …