Unterschied Nießbrauchrecht und Wohnrecht

aktualisiert am 10.9.2025

Beide Rechte sind Nutzungsrechte an einer Immobilie. Der Unterschied besteht vorwiegend darin, dass das Wohnrecht nur das Recht beinhaltet, eine Immobilie persönlich zu bewohnen, während das Nießbrauchrecht darüber hinaus das Recht gewährt, auch die Nutzungen aus dem Objekt zu ziehen.

Kurz gesagt:
Nießbrauch = wohnen und vermieten
Wohnrecht = nur wohnen, nicht vermieten

Nießbrauchrecht

Wenn z.B. Rentner ihre eigene Immobilie verkaufen möchten, um im Alter über mehr Liquidität zu verfügen, können sie sich ein Nießbrauchrecht einräumen lassen. Im Zuge dessen darf die verkaufte Immobilie dann entweder selbst bewohnt oder vermietet und die Miete einbehalten werden.

Das Gesetz verpflichtet den Nießbrauchnehmer dazu, die gewöhnlichen Unterhaltskosten der Immobilie (z.B. Strom, Wasser, Heizung, kleinere Reparaturen) zu übernehmen, die außergewöhnlichen Unterhaltskosten (umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen) hat der Eigentümer zu tragen.

Das Nießbrauchrecht erlischt mit dem Tod des Nießbrauchnehmers, da es sich um eine sogenannte beschränkt persönliche Dienstbarkeit handelt.

Gründe für die Bestellung eines Nießbrauchrechts

Die vorweggenommene Erbfolge kann z.B. ein Motiv für das Nießbrauchrecht sein. Dabei übertragen Eltern zu Lebzeiten ihrem Kind eine Mietimmobilie, verzichten dabei aber aus Gründen der Altersversorgung noch nicht auf die Mieteinnahmen. Über die Bestellung des Nießbrauchrechts lassen sich zudem Schenkungs- und Erbschaftssteuern vermeiden, wenn die Immobilie zu Lebzeiten übertragen und der steuerfreie Zeitraum von zehn Jahren mehrfach ausgenutzt werden soll.

Darüber hinaus lässt sich so auch Unternehmenskontinuität sichern, wenn der Unternehmer seinen Betrieb an einen Nachfolger übergibt, sich zur Altersversorgung aber eine Beteiligung an den Erträgen vorbehält.

Nießbrauchrecht ins Grundbuch eintragen

Das Nießbrauchrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Das Recht zum Nießbrauch erlischt mit Ablauf der vereinbarten Zeit oder dem Ableben des Berechtigten. Mit der Eintragung erhält der Berechtigte die Befugnis, das Grundstück in Besitz zu nehmen und sämtliche Nutzungen daraus zu ziehen. Er darf es also bewohnen, vermieten, verpachten oder selbst bewirtschaften. Das Nießbrauchrecht ist nicht auf Dritte übertragbar. Jedoch kann die Ausübung des Nießbrauchs einem anderen überlassen werden, soweit dies vereinbarungsgemäß erlaubt ist.

Pflichten des Nießbrauchnehmers

• Der Nießbrauchnehmer ist gegenüber dem Eigentümer verpflichtet, die Immobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften und den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand zu tragen Erhaltungspflicht (§ 1036 BGB). Er darf die Immobilie nicht wesentlich verändern oder verschlechtern.
• Auf Verlangen muss er dem Eigentümer Auskunft über den Zustand geben.
• Nur aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung muss er die Immobilie auch modernisieren.
• Der Nießbrauchnehmer trägt die auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Lasten, insbesondere Grundsteuer, Abwassergebühren und Schneeräumpflicht, aber u.a. auch die Prämien für eine Gebäudeversicherung.

Wohnrecht

Möglich ist auch, dass der Eigentümer einer Immobilie diese gegen ein lebenslanges oder zeitlich befristetes Wohnrecht (das muss konkret im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden!) verkauft. Ein Unterschied zum Nießbrauchrecht ist, dass der Wohnrechtsinhaber die Räume nur selbst nutzen, aber nicht vermieten darf. Anders als beim Nießbrauchrecht kann das Wohnrecht auch nur an einzelnen Räumen bestehen.

Wichtig beim Wohnrecht: Im Notarvertrag sollte eindeutig geregelt werden, an welchen Räumen das Wohnrecht besteht, wer welche Kosten trägt und ob der Begünstigte mit seiner Familie dort wohnen darf.

Gründe für die Bestellung eines Wohnrechts

Oft kommt es z.B. vor, dass Eltern ihr Familienwohnhaus zu Lebzeiten ihren Erben übertragen und sich mit einem Wohnrecht das Recht vorbehalten, für den Rest ihrer Tage in dem Haus wohnen bleiben zu können. Das Wohnrecht sichert den Inhaber also auf Dauer ab. Auch eine GmbH, Aktiengesellschaft oder ein eingetragener Verein können Inhaber eines Wohnrechts sein, sodass eine GmbH ihrem Geschäftsführer oder einem verdienten Mitarbeiter eine Wohnmöglichkeit einräumen kann.

Wohnrecht ins Grundbuch eintragen

Das Wohnrecht muss, wenn es dauerhaft und zuverlässig gewährt werden soll, im Grundbuch eingetragen werden. Dazu muss der Eigentümer notariell erklären, dass er ein Wohnrecht einräumen möchte. In der Eintragungsbewilligung sind die Wohnung und die zur Nutzung überlassenen Räumlichkeiten genau zu bezeichnen. Das Wohnrecht wird als beschränkt-persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Nießbrauch und Wohnrecht beim Immobilienverkauf

Verkäufer sollten sich bewusst sein, dass sich Nießbrauch sowie Wohnrecht auf den erzielbaren Verkaufspreis der Immobilie auswirken und den Käuferkreis stark einschränken können. Da es kaum Banken gibt, die Objekte mit Wohn- oder Nießbrauchrecht beleihen, kommen daher nur sehr eigenkapitalstarke Käufer infrage, die zu erheblich niedrigeren Kaufpreisen erwerben.

Als Alternative dazu gibt es Institutionen, die mit einem „Verrentungsmodell“ arbeiten und neben dem Wohnrecht auch Unterhaltspflichten für die Immobilien übernehmen. Hierbei werden entweder monatliche Beiträge oder fixe Summen vereinbart. Eine Mischung ist ebenfalls möglich. Gerne beraten wir Sie zum Thema persönlich.

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