Analyse des DIP-Verbundes zeigt geringere Dynamik an den deutschen Büromärkten

Regelmäßig analysiert der Verbund DIP – Deutsche Immobilien-Partner, zu dem auch die Aigner Immobilien GmbH gehört, die Entwicklung von 14 deutschen Büromärkten: Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Freiburg, Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart. Die Analyse der ersten drei Quartale 2023 zeigt eine überwiegend negative Entwicklung bei den Flächenumsätzen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Gestiegen hingegen sind Büroflächenleerstände und das Mietpreisniveau.

• Der Gesamtflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) belief sich auf rund 2,31 Mio. m². Dies entspricht einer Abnahme von rund 25 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1–Q3 2022 rund 3,07 Mio. m²). Das langjährige Mittel (Ø Q1–Q3 2013–2022: 2,80 Mio. m²) wurde um rund 18 % verfehlt.
• Die Angebotsreserve in den DIP-Märkten erhöhte sich innerhalb eines Jahres um rund 493.300 m² bzw. rund 9,5 % auf aktuell rund 5,68 Mio. m² (Q1–Q3 2022: 5,19 Mio. m²). Die Leerstandsquote stieg von 4,6 % im dritten Quartal 2022 auf nun 5,1 %.

• Ungeachtet der wirtschaftlichen Herausforderungen erhöhte sich in den DIP-Büromärkten binnen eines Jahres die durchschnittliche Spitzenmiete um rund 3,90 €/m² (+11 %) auf rund 39,00 €/m².

DIP-Büromärkte: Umsatzdynamik nimmt ab

Insgesamt verlief die Entwicklung der Büroflächenumsätze dabei in den DIP-Büromärkten unterschiedlich:

• Leipzig (+1,1 %), Essen (+2,4 %) und Freiburg (+2,5 %) verzeichneten, ungeachtet der aktuell schwierigen Lage, eine leicht positive Entwicklung. Bei allen drei Märkten handelt es sich um B- bzw. C-Standorte.

• An Dynamik haben hingegen alle „Big Seven“-Standorte verloren: Stuttgart verzeichnete mit einem Rückgang von rund 51 % im Vergleich zum Vorjahr die größte Abnahme aller DIP-Märkte. Auch in Köln (-46 %), Berlin (-31 %), Hamburg (-28 %), Düsseldorf (-23 %), München (-15 %) und Frankfurt am Main (-6,6 %) analysierte DIP teilweise deutlich geringere Umsätze als im Vergleichszeitraum des Vorjahres.

• Für die restlichen vier DIP-Märkte lassen sich ebenfalls – wenn auch weniger markante – Umsatzrückgänge beobachten: Während sich in Magdeburg der Flächenumsatz um rund 43 % reduzierte, fiel die prozentuale Abnahme in Dresden (-6,3 %), Nürnberg (-5,7 %) und Karlsruhe (-5,1 %) niedriger aus.

„Big Seven“-Standorte mit niedrigem Umsatz

• Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt rund 1,99 Mio. m². Das bedeutet einen Rückgang von rund 27 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1–Q3 2022: 2,73 Mio. m²). Der Anteil an den gesamten DIP-Büroflächenumsätzen stellt sich damit auf rund 86 % (2022: 89 %).

• München ist seit einigen Jahren erstmals wieder Umsatzsieger mit rund 493.800 m² (Q1–Q3 2022: 580.000 m²) vor Berlin. Die Bundeshauptstadt konnte mit einem Büroflächenumsatz von rund 430.000 m² (Q1–Q3 2022: 625.000 m²) ihre bisherige Spitzenposition nicht behaupten.
  Den dritten und vierten Platz belegen Hamburg mit rund 325.000 m² (Q1–Q3 2022: 453.000 m²) und Frankfurt am Main mit rund 275.000 m² (Q1–Q3 2022: 294.300 m²).

• Auf den weiteren Plätzen folgen Düsseldorf mit rund 189.000 m² (Q1–Q3 2022: 244.700 m²), Köln mit rund 159.000 m² (Q1–Q3 2022: 292.000 m²) und Stuttgart mit rund 120.000 m² (Q1–Q3 2022: 245.000 m²).

Differenziertes Ergebnis in den übrigen DIP-Bürostandorten

• Die übrigen sieben DIP-Bürozentren (Dresden, Essen, Freiburg, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg und Karlsruhe) erzielten in den ersten drei Quartalen 2023 einen Gesamtflächenumsatz von 322.270 m². Im Vorjahresvergleich reduzierte sich der Büroflächenumsatz deutlich geringer als in den „Big Seven“ um lediglich rund 3,5 % (Q1–Q3 2022: 333.800 m²). Damit erhöht sich ihr Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz auf rund 14 % (2022: 11 %).

• Die Ergebnisse fielen dabei in den erfassten Städten sehr heterogen aus: Auf der einen Seite wurden in Freiburg mit rund 20.500m² (Q1–Q3 2022: 20.000 m²), Essen mit rund 86.000 m² (Q1–Q3 2022: 84.000 m²) und Leipzig mit rund 91.000 m² (Q1–Q3 2022: 90.000 m²) moderate Flächenumsatzsteigerungen verzeichnet. Auf der anderen Seite verlor das Marktgeschehen in Nürnberg mit rund 50.000 m² (Q1–Q3 2022: 53.000 m²), Dresden mit rund 34.200 m² (Q1–Q3 2022: 36.500 m²), Karlsruhe mit rund 29.900 m²nd Magdeburg mit 10.670 m² (Q1–Q3 2022: 18.800 m²) an Dynamik.

Deutlich steigende Büroflächenleerstände

• Innerhalb eines Jahres erhöhte sich der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 14 DIP-Standorten binnen eines Jahres um 493.300 m² (+9,5 %) von rund 5,19 Mio. m² auf aktuell rund 5,68 Mio. m². Dementsprechend stieg die durchschnittliche Leerstandsquote in den DIP-Büromärkten von rund 4,6 % auf nunmehr etwa 5,1 %.

• Hierbei gibt es unterschiedliche Entwicklungen in den Einzelmärkten: Die „Big Seven“ verzeichneten im Jahresverlauf eine deutliche Ausweitung der Angebotsreserve. Die weiteren sieben DIP-Bürozentren zeigen ein differenzierteres Bild: Während sich in Freiburg, Karlsruhe und Magdeburg die Angebotsreserve weiter moderat abbaute, stieg sie in Dresden, Leipzig, Essen und Nürnberg teilweise deutlich.

Mietpreisniveau steigt

• Ungeachtet des Anstiegs der verfügbaren Büroflächen nahm die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 11 % bzw. 3,90 €/m² auf nunmehr 39,00 €/m² zu. Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Düsseldorf (39,00 €/m² = +34 %), Freiburg (21,50 €/m² = +26 %), Köln (32,50 €/m² = +20 %) und München (49,75 €/m² = +18 %) zu nennen. München hat damit erstmals seit Jahren Mietpreisführer Frankfurt mit 46,00  €/m² abgelöst, gefolgt von Berlin mit 45,00 €/m².

• Das mittlere Mietniveau für Büroflächen in Citylagen stieg ebenfalls, wenn auch deutlich moderater, um rund 1,3 % bzw. 0,30 €/m² von rund 22,60 €/m² auf nunmehr rund 22,90 €/m².

Aigner Immobilien ist Mitglied von „DIP – Deutsche Immobilien-Partner“. Der 1988 gegründete Verbund unabhängiger Immobilienspezialisten bündelt deutschlandweit Dienstleistungen und Services rund um die Immobilie. 15 etablierte Partnerfirmen mit bundesweit über 60 Standortbüros bilden das professionelle DIP-Immobilien-Netzwerk, das durch seine vielfältigen und interdisziplinären Leistungsangebote in dieser Ausprägung einzigartig ist. Vorteil der Kunden: Alle DIP-Partner verfügen über das Know-how des gesamten Netzwerkes und arbeiten bei Bedarf zusammen. So können schnell individuelle Lösungen für den einzelnen Kunden realisiert werden.