Millionen-Markt München

Alte Akademie, Oberpollinger: Auf dem Immobilienmarkt in der Münchner City hat sich zuletzt viel verändert. Haben Sie, liebe Leser, sich schon mal gefragt, wem besondere Gebäude in unserer Stadt gehören? Dem gehen wir in unserer tz-Serie nach. Dazu stellen wir die größten Immo-Akteure vor. Heute berichtet Makler Thomas Aigner, seit 35 Jahren im Geschäft. Eine Serie von Regina Mittermeier und Julian Limmer.

Herr Aigner, jahrelang kannte der Münchner Immobilienmarkt nur eine Richtung: bergauf. Dann brachte die Zinswende einen Preisdämpfer. Wo steht der Markt heute?

Der Markt stabilisiert sich gerade wieder. Es gibt mittlerweile Teilbereiche, die wieder dieses Niveau wie 2019 oder 2020 erreichen – also vor der Zinswende der Zentralbanken. In manchen Bereichen gibt es gerade wieder Rekordwerte.

Was heißt Rekordwerte?

Manche Leute zahlen aktuell bis zu 30.000 Euro pro Quadratmeter. Aber da sprechen wir nicht mehr nur von einer Luxusimmobilie, sondern vom High-End-Segment – von Einzelimmobilien, die Unikate sind. Zum Beispiel exklusive Villen ab 400 Quadratmetern und Penthouses ab 200 Quadratmetern, in der Regel nicht älter als fünf Jahre.

Wie schätzen Sie die künftige Entwicklung ein?

Ich glaube nicht, dass wir diese historischen Preisentwicklungen im zweistelligen Prozentbereich zwischen 2010 und 2021 noch einmal sehen – das war einzigartig aufgrund der Nullzins-Politik. Diese Entwicklung war auch ungesund. Sie führte zu Spekulation – also wurden Immobilien angekauft, nur mit dem Ziel, sie mit Wertsteigerung zu verkaufen. Das erzeugte Panik, Fehlkäufe, Überhitzung.

Welche Lagen sind gerade besonders gefragt?

Es sind im Grunde immer dieselben, etwa Glockenbach.

Und Randlagen wie Milbertshofen-Am Hart?

Milbertshofen gibt es rein immobilientechnisch gar nicht mehr. Das wurde aufgesogen. Kein Mensch nimmt das Wort in den Mund, die sagen alle Schwabing-Nord. Das ist eine sogenannte „Ventillage“. Wenn jemand ins Glockenbachviertel will und dort nichts findet, geht er nach Sendling oder Thalkirchen. Wenn er Schwabing will, landet er in Milbertshofen. Das ist zweite Wahl – aber längst keine Geheimlage mehr.

Wonach schauen Käufer?

Einfamilienhäuser sind extrem teuer. Selbst Reihenhäuser liegen im Bestand bei rund einer Million Euro. Das ist für viele unbezahlbar. Kompakte Wohnungen sind derzeit gefragt: 2,5 bis 3 Zimmer. Mit Homeoffice-Wunsch – also ein halbes Zimmer extra. Der Interessent denkt in Zimmern und in Preislimits, nicht in Quadratmetern.

Ist München für Kapitalanleger noch interessant?

Der Markt ist eigennutzerlastig: Interessenten suchen für sich selbst – oder Eltern für ihre Kinder. Kapitalanlage rechnet sich bei dem hohen Preisniveau – selbst bei gestiegenen Mieten – kaum noch in der Rendite. Im Gewerbebereich dagegen gibt es große Fonds, Versicherungen oder internationale Investoren, die zuschlagen.

2025 war ein Jahr mit einigen Mega-Deals im Stadtzentrum – Stichwort Alte Akademie, früher im Besitz des Immobilien-Pleitiers René Benko. Wie erklären Sie sich diese Häufung?

Es geht um spezielle Gewerbeimmobilien, sogenannte Trophy-Objekte, die häufig gekauft werden, um einem Portfolio besonderen Glanz zu verleihen. In Zeiten extrem niedriger Zinsen und stark steigender Preise waren solche Objekte kaum am Markt verfügbar. Gleichzeitig wurden einige Immobilien damals zu sehr hohen Preisen erworben – wie von Benko.

Und das hat sich geändert?

Ja, der Markt ist nicht mehr so überhitzt. Nun profitieren vor allem Investoren, die ausreichend Kapital zurückgehalten oder Zugriff darauf hatten. Dabei stehen bekannte Namen oft nur stellvertretend für größere Investorengruppen im Hintergrund. Welche Strategie im Einzelfall verfolgt wird, ist aber sehr individuell – für manche spielt die Rendite nicht die alleinige Rolle.

Wieso gerade jetzt?

Lange Zeit wurde wenig gehandelt, inzwischen kommen jedoch wieder Objekte auf den Markt – teils auch aus Notwendigkeit. Bei der Alten Akademie etwa war ein Verkauf dringend erforderlich, da die Bausubstanz sonst ernsthaft und womöglich irreversibel gefährdet gewesen wäre.

Wie läuft ein solcher Verkauf ab?

Es handelt sich um einen sehr diskreten Markt: Anlageimmobilien über fünf Millionen Euro werden in der Regel nicht öffentlich inseriert, sondern offmarket direkt ausgewählten, finanzstarken Investoren angeboten. Das ist kein informelles „Unter-der-Hand“-Geschäft, sondern ein meist zweistufiges Bieterverfahren. Solche Prozesse dauern in der Regel drei bis sechs Monate, je nach Projekt.

Wie sieht es denn mit Preisen für solche Gewerbeflächen aus?

Die Spitzenmieten für Büros – die etwa bei der Alten Akademie relevant sind – sind zuletzt deutlich gestiegen und liegen derzeit bei teils bis 60 Euro pro Quadratmeter. Wobei sich der Büromarkt ändert: Unternehmen mieten weniger Fläche, aber zentral und hochmodern. Das Büro wird zum Wohnzimmer. Gearbeitet wird teilweise zu Hause, getroffen wird sich im Büro – mit Barista, Eventflächen und so weiter.

Wer treibt diese Nachfrage nach oben?

München ist attraktiv, besonders für die IT- und Tech-Branche sowie KI-Firmen. Leuchttürme wie Apple oder Amazon, die in München einen Standort haben, ziehen andere Firmen nach. Das wirkt sich auf den Münchner Markt aus.

Man könnte jetzt sagen: Gut für die Wirtschaft, gleichzeitig kommen so weitere zahlungskräftige Fachkräfte hierher. Führt das zu steigenden Mieten?

Ja, das ist ein Problem. Die Schere geht leider da immer weiter auseinander auf dem Mietmarkt: zwischen Top- und Normalverdienern. Gleichzeitig hat es die Stadt versäumt, für mehr dringend benötigten Wohnraum zu sorgen.

Thomas Aigner im großen Interview mit tz München

Das Interview erschien am 6. März 2026 in tz und Münchner Merkur und kann hier nachgelesen werden.