Immobilie mit Erbbaurecht: Gut zu Wissen!

Wer heute eine besonders günstige Immobilie entdeckt, findet oft den Zusatz „mit Erbbaurecht“. Dahinter steckt ein einfacher Sachverhalt: In einem solchen Fall wird man Eigentümer des Gebäudes, nicht aber des Grundstücks, auf dem es steht. Als Käufer besitzt man dann die Immobilie ohne Anspruch auf den Grund und Boden – dieser bleibt im Eigentum dessen, der das Erbbaurecht hält. Wie sonst auch, werden alle Details bei einem Erwerb zwischen dem Grundstückseigentümer, dem Erbbaurechtsgeber, und dem Immobilienkäufer, dem Erbbaurechtsnehmer, notariell geregelt. Und auch hier erfolgt für den Nachweis des Immobilieneigentums der Eintrag im Grundbuch, parallel wird der Vertrag auch im Erbbaugrundbuch vermerkt. Eine günstige Alternative zum klassischen Immobilienkauf also? Ja, dennoch gibt es einiges zu beachten.

Immobilienkauf ohne Grundstückserwerb

Für die Nutzung eines Erbbaugrundstücks, für das üblicherweise eine vertragliche Laufzeit von bis zu 99 Jahren vereinbart wird, ist von demjenigen, der die Immobilie darauf erwirbt, ein Erbbauzins zu entrichten. Ähnlich wie bei einer Miete oder Pacht erfolgt eine regelmäßige Zahlung – etwa 3 bis 6 Prozent des aktuellen Grundstückswerts; ein Dauerschuldverhältnis, da ja der Erbbaurechtsgeber sein Grundstückseigentum behält. Der Vorteil: Da man als Käufer „nur“ die Immobilie erwirbt, somit der Kaufpreisanteil des Grundstücks entfällt und lediglich ein vergleichsweise niedriger Erbbauzins fällig wird, fällt die gesamte Investitionssumme entsprechend niedriger aus. Das macht es leichter, sich die eigenen vier Wände leisten zu können.

Anders als der klassische Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht muss man genau hinsehen und eine exakte Rechnung aufstellen: Zum einen, wenn es um die Erbbauzinsen geht, die sich über die Jahre summieren, immer als Forderung bestehen bleiben und deshalb in Relation zu Darlehenszinsen gesehen werden müssen, die irgendwann getilgt werden. Zum anderen, wenn es um die Laufzeit geht. Denn beim Kauf einer Erbbaurechtsimmobilie wird die Nutzungsdauer nicht jedes Mal neu verhandelt, man übernimmt häufig eine Restlaufzeit des Vorgängers. Das kann Konsequenzen bei der Finanzierung mit sich bringen: Bei kürzeren Restlaufzeiten fordern Finanzierungsinstitute zur Sicherheit der Darlehensvergabe eine schnellere Tilgung deutlich vor Ablauf der Erbbaurechtsdauer. Auch ist die Höhe der Grundschuld, mit der belastet werden kann, niedriger bemessen als beim klassischen Immobilienkauf. Darüber hinaus kauft man mit der Erbbauimmobilie Verpflichtungen wie die Ankaufspflicht, also den Kauf des Grundstücks innerhalb einer bestimmten Frist, wenn der Erbbaurechtsgeber das fordert. Und auch bei genehmigungspflichtigen baulichen Veränderungen oder beim beabsichtigten Weiterverkauf der Immobilie ist zu beachten: Der Grundstückseigentümer hat hier ein Wort mitzureden.

Bestens beraten mit Experten

Insgesamt kann man sagen: Eine Immobilie im Erbbaurecht zu kaufen oder zu verkaufen, kann sich durchaus lohnen. Zugleich handelt es sich aber um eine komplexe Angelegenheit, bei der auf viele Details geachtet werden muss. Die Experten von Aigner Immobilien beraten Sie hier umfassend, prüfen den individuellen Einzelfall und zeigen Ihnen gerne, wie Sie am besten vorgehen – für eine langfristig sichere und gewinnbringende Immobilienentscheidung.