Neue Gesetze: Was ändert sich 2025 für Vermieter?

Aufgrund des Bruchs der Ampelkoalition liegen zwar viele Gesetzgebungsverfahren derzeit auf Eis. Einige neue Regelungen greifen jedoch ab 2025. Hier kommen die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter:

Photovoltaik-Anlagen

• ZEREZ-Registrierung verpflichtend
  Ab 1. Februar 2025 ist der Nachweis von Zertifikaten für Stromerzeugungsanlagen Pflicht. Wer eine Solaranlage ans Netz anschließen möchte, darf dies nur noch, wenn die Anlage im Zentralen Register für Einheiten- und Komponentenzertifikate (ZEREZ) registriert ist. Das Register besteht seit April 2024. Hersteller und Zertifizierungsstellen hatten bisher die Möglichkeit, die Bauteile dort einzutragen. Die Eintragung war bisher freiwillig – jetzt ist sie verpflichtend. Für Verbraucher bzw. Betreiber von Photovoltaik-Anlagen bedeutet dies eine Erleichterung. Sie müssen dem Netzbetreiber dann nicht mehr alle Zertifizierungsdokumente ihrer Anlage vorlegen. Es reicht, ihm die ZEREZ-ID mitzuteilen, damit ihre neue Anlage an das Netz angeschlossen und in Betrieb genommen werden kann.

  Balkonkraftwerke sind von der Regelung ausgeschlossen.

• Höhere Grenze für Einkommensteuerbefreiung
  Die Grenze für die Einkommensteuerbefreiung wird von 15 Kilowatt (peak) auf 30 Kilowatt (peak) zulässige Bruttoleistung je Wohn- oder Gewerbeeinheit erhöht. Die Grenze gilt für Photovoltaik-Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden.

Balkonkraftwerke

Im Oktober 2024 ist das Gesetz mit Änderungen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu Balkonkraftwerken in Kraft getreten. Vermieter und Wohnungseigentümergesellschaften (WEGs) dürfen den Einbau nicht mehr grundsätzlich bzw. aus triftigen Gründen ablehnen – ästhetische Bedenken reichen nicht aus. Auch vermietende Eigentümer sind verpflichtet, die Rechte ihrer Mieter in der WEG aktiv durchzusetzen. Bisher benötigten Mieter die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters beziehungsweise als Wohnungseigentümer die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft.

Neue Regeln für Holz- und Kaminöfen

Ab 2025 gelten für Feuerungsanlagen mit festen Brennstoffen strengere Grenzwerte. Holz- und Kaminöfen, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 in Betrieb genommen wurden, müssen entweder nachgerüstet oder, wenn sie die festgelegten Grenzwerte für Staub und Kohlenstoffmonoxid überschreiten, stillgelegt werden. Die Grenzwerte liegen bei 0,15 Gramm Staub und 4 Gramm Kohlenmonoxid je Kubikmeter.

CO₂-Preis-Kosten steigen

Der CO₂-Preis für Benzin, Heizöl und Gas ist zum 1. Januar 2025 auf 55 € pro Tonne gestiegen. Heizen und Tanken mit fossilen Brenn- und Kraftstoffen wie Erdgas, Heizöl, Benzin oder Diesel werden damit teurer.

Erbschaftssteuer

Der Pauschbetrag für Erbfallkosten steigt von 10.300 € auf 15.000 €.

Bürokratieentlastungsgesetz

Am 1. Januar 2025 ist das vierte Bürokratieentlastungsgesetz in Kraft getreten. Diese Neuerungen gelten:

• Umsatzsteuerlich relevante Dokumente müssen nur noch acht Jahre aufbewahrt werden. Bisher galt die Frist von zehn Jahren. Die Regel betrifft z.B. gewerblich tätige Vermieter, die die umsatzsteuerliche Optierung wahrnehmen.
• Vermietern wird jetzt erlaubt, die Belege zur Betriebskostenabrechnung in digitaler Form zur Verfügung zu stellen.
• Für Gewerbemietverhältnisse, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, reicht jetzt die Textform aus. Bisher war die Schriftform obligatorisch (§ 578 Abs. 1 BGB).
• Mieter können der Kündigung des Mietverhältnisses jetzt in Textform widersprechen. Auch hier war vorher die Schriftform vorgesehen (§ 574b Abs. 1 BGB).
• Wichtig für Hausverwalter: Ab 1. Januar 2025 ist die Elektronische Rechnung (E-Rechnung) Pflicht. Kleinunternehmer sind ausgenommen, müssen E-Rechnungen jedoch empfangen und weiterverarbeiten können.

Neue Wohngemeinnützigkeit

Ab 1. Januar 2025 greifen die Steuervorteile im Rahmen der Förderung für die „Neue Wohngemeinnützigkeit“, festgelegt im Jahressteuergesetz (JStG) 2024. Die Steuervorteile gelten für vergünstigte Vermietungen an Personen durch sozial orientierte Unternehmen, Vereine und Stiftungen an Personen, deren Einkommen nicht mehr als das Fünffache – beziehungsweise bei Alleinstehenden und Alleinerziehenden das Sechsfache – der Sozialhilfe nach SGB XII beträgt.

Die angebotene Miete muss dabei dauerhaft unter der marktüblichen Miete angesetzt werden. Eine Wohngemeinnützigkeit gab es in Deutschland bis zu ihrer Abschaffung im Jahr 1990 schon einmal.