Münchner Immobilienmarkt: gut erholt, aber noch nicht ganz fit

• 51 % mehr Transaktionen
• 34 % mehr Geldumsatz
• Preisrückgang bei Wohnimmobilien
• Preise für Neubauwohnungen in guter Lage unter 1-Mio.-Euro-Grenze
• Rekorderlös für ein Einfamilienhaus

Der Münchner Immobilienmarkt hatte im vergangenen Jahr wieder mehr Transaktionen und einen höheren Geldumsatz zu verzeichnen. Insgesamt wurden 10.950 Immobilienverkäufe für insgesamt rund 11,4 Mrd. Euro getätigt. Das sind 34 bzw. 51 Prozent mehr als im schwierigen Jahr 2023. Gleichzeitig kam es zu Preisrückgängen bei Wohnimmobilien. Bei der Vorstellung des Jahresberichts 2024 zeichnete der Gutachterausschuss, dem auch der Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH, Thomas Aigner, angehört, ein gemischtes Bild. Er konnte aber auch wie gewohnt Rekorderlöse für einzelne Objekte vermelden.

München bleibt weiterhin die teuerste Stadt der Republik, auch wenn die Wohnimmobilienpreise erneut gesunken sind. Zum Teil sogar im zweistelligen Bereich, wie die Auswertungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München zeigen. So gingen die durchschnittlichen Kaufpreise bei Einfamilienhäusern im Bestand sowie neu gebauten Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen jeweils um zehn Prozent zurück und liegen jetzt bei rund 1,49 Mio. bzw. 1,35 Mio. Euro.

Einen Rekordwert gab es in dem Marktsegment dennoch: Mit 47,2 Mio. Euro wurde das bislang teuerste Einfamilienhaus in München verkauft. Der höchste Preis, der im vergangenen Jahr für eine Doppelhaushälfte bezahlt wurde, war mit 6,9 Mio. Euro zwar durchaus hoch, lag aber nicht auf dem Rekordniveau von 2023: Damals gab es mit einem Verkaufserlös von 10,7 Mio. Euro einen nie dagewesenen Maximalwert für Doppelhaushälften.

Preisrückgang bei Wohnungen

Eigentumswohnungen wurden 2024 ebenfalls günstiger. In durchschnittlichen und guten Wohnlagen mussten Käufer insgesamt sieben Prozent weniger im Neubausegment bezahlen. Bei einem Quadratmeterpreis von rund 11.450 Euro im Mittel kostete eine neu gebaute Eigentumswohnung in guter Lage mit ca. 79 Quadratmetern Wohnfläche 905.000 Euro – erstmals seit Langem wurde damit die 1-Mio.-Euro-Grenze für diese Objektart in dieser Lage unterschritten.

Überschritten hingegen wurde der bisherige Rekorderlös, der jemals in München für eine Neubauwohnung anfiel: Für rund 18 Mio. Euro bzw. 47.350 Euro pro Quadratmeter wechselte eine Wohnung im vergangenen Jahr den Besitzer.

Preise für Wohnungen im Bestand gingen im Mittel um rund zwei Prozent zurück. Der Rückgang betraf dabei alle Baujahresklassen. Dass die prozentualen Abstände bei den Preisen der unterschiedlichen Baujahresklassen zueinander wieder größer geworden sind, zeigt, dass Objektnachteile oder bestimmte Lagemerkmale bei der Auswahl mehr ins Gewicht fallen als früher. Interessenten gehen insgesamt kritischer an den Kauf heran, und Verkäufer lassen sich bereitwilliger auf Preisverhandlungen ein.

Vertragszahlen unter dem langjährigen Durchschnitt

„2024 war ein positives Jahr für den Immobilienmarkt, er hat sich erholt. Jedoch sind wir noch nicht dort, wo wir vor dem Zinsanstieg mal waren“, sagt Thomas Aigner. „Seit 20 Jahren beobachten wir eine rückläufige Tendenz bei den Transaktionen – obwohl die Stadt kontinuierlich wächst. Bei den Vertragszahlen liegen wir 2024 mit 10.950 noch unter dem langjährigen Mittel von 13.000, und in den ersten Monaten 2025 stellen wir im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wieder einen Rückgang der Beurkundungen fest. Es ist fraglich, ob es hier in der zweiten Jahreshälfte so steil bergauf geht, dass wir das Niveau von 2024 übertreffen.“

In Kürze veröffentlicht die Aigner Immobilien GmbH den aktuellen Bericht über den Münchner Immobilienmarkt mit ausführlichen Analysen der einzelnen Marktsegmente sowie mit exklusiven Informationen über den Immobilienmarkt des Landkreises München. Merken Sie sich jetzt schon vor und erhalten Sie den Marktbericht direkt: