Ein zweischneidiges Schwert – und ein stumpfes Instrument für die Förderung des Wohneigentums

Statement zur gesetzlichen Provisionsteilung von Thomas Aigner, Aigner Immobilien GmbH

Der Bundestag hat wie angekündigt die Provisionsverteilung beim Maklergeschäft neu geregelt. Das ist an sich ein guter und wichtiger Schritt, um die „Wild-West-Methoden“, die in vielen Regionen herrschen, endlich den Gar auszumachen, die Branche zu professionalisieren und transparenter zu machen. Gleichzeitig wird mit dieser Regelung aber die notwendige Flexibilität überall dort eingeschränkt, wo die Kostenaufteilung wie hier in Bayern schon gut geregelt war.

Das Maklerimage hat insgesamt gelitten

Die ganze Diskussion um die Teilung der Maklerprovision ist ja, von der Historie her betrachtet, durch die Verhältnisse auf den Märkten in Berlin und Brandenburg entstanden. Hier herrscht bislang ein „Hauen und Stechen“ unter den Maklern. Leidtragender ist der Käufer, der einseitig mit über sieben Prozent belastet wird! Leidtragende sind aber auch die Makler selbst, denn solche Praktiken haben dem Maklerimage in ganz Deutschland schwer geschadet. Die öffentliche Wahrnehmung differenziert ja nicht zwischen den einzelnen Bundesländern. Berliner Verhältnisse werden dann gerne mal auf die ganze Republik übertragen, und es ist nicht im Bewusstsein, dass andere Märkte anders und sehr gut funktionieren.

In Bayern werden die Provisionskosten schon lange geteilt. Hier erbringt der Makler aber auch wichtige Leistungen im Vorfeld: Im Unterschied zum reinen Nachweismakler, der im Grunde nichts anderes macht, als nur die Möglichkeit zum Abschluss eines Immobilienkaufvertrages nachzuweisen, ist der Vermittlungsmakler das wichtige neutrale Bindeglied zwischen Käufer und Verkäufer. Dass diese Funktion des Maklers nicht gleich gesehen wird, liegt zum einen an der großen Strahlkraft des Berliner Immobilienmarktes. Andererseits sind die Dienstleistungen eines Makler auch nicht auf den ersten Blick sichtbar: die Hereinnahme einer Immobilie, die Wertermittlung, die Termine und Abstimmungen, das Einholen der Unterlagen, die Betextung und Bebilderung des Exposés, die Verhandlungen, die preisbildende Funktion und der Ausgleich der Interessen. So manche Verkäufer und Käufer sind deshalb zunächst etwas verwundert, wenn sie den Mehrwert der Maklerdienstleistungen für sich erkennen. Nur mal nebenbei: Mit diesen Arbeiten gehen der Makler und sein Team in Vorleistung. Bezahlt wird natürlich nur im Erfolgsfall. Doch da ein erfolgreicher Verkauf nicht alleine und ausschließlich im Verantwortungsbereich eines Immobilienvermittlers liegt, kann es durchaus vorkommen, dass er und sein Team trotz aller Bemühungen keinen Erfolg erzielen und umsonst gearbeitet haben. Eine Aufwandsentschädigung ist in diesen Fällen nicht vorgesehen.

Bayern als Vorbild – und als Verlierer

Die Teilung der Courtage, wie sie unter anderem in Bayern schon immer gültig ist, ist jetzt Vorbild für die Neuregelung. Das wird in den Regionen, in denen ein „Markt-Wildwuchs“ herrscht, zu einer Marktbereinigung führen, schwarze Schafe eliminieren und dafür sorgen, dass sich Qualität durchsetzt. Leiden werden all jene, die die wertvollen Dienste für Verkäufer immer kostenlos anbieten und damit werben: kleinere Makler, die sonst keine Aufträge bekommen und Hybridmakler wie McMakler & Co. Doch wer seine Dienste von vorneherein umsonst anbietet, entwertet sie. Welche Botschaft sende ich denn damit an den Verkäufer? „Was nichts kostet, ist nichts wert.“ Von daher sorgt die gesetzliche Regelung in einseitigen Märkten für mehr Gerechtigkeit.

Gleichzeitig – und das ist der große Nachteil – werden dadurch gut funktionierende Märkte wie hier in Bayern eingeschränkt. Da jede Immobilie, jeder Kauf und jeder Verkauf individuell sind, sind auch individuelle Vereinbarungen nötig. Mit der Regelung wird diese Möglichkeit genommen und damit die Funktionsweise beeinträchtigt. Bayern war für die Politik hier zwar Vorbild, ist aber im Grunde der Verlierer dieser Gesetzgebung.

Zu komplex für die Politik

Die Regierungen der vergangenen Jahrzehnte haben sich nie für den Immobilienmarkt interessiert. Dass sich dies seit einiger Zeit ändert, ist ein zweischneidiges Schwert, weil die Entscheidungen der Komplexität des Themas oft nicht gerecht werden. So ist die Idee des Courtagen-Splittings zwar gut gemeint und wird auch seine Wirkung zeigen. Doch das Instrument ist zu stumpf, um die Bildung von Wohneigentum nachhaltig flächendeckend zu fördern. Um mehr Menschen in Eigentum zu bringen, wären ganz andere Dinge nötig. So müsste nicht nur preiswertes Bauen gefördert, sondern auch das Angebot an Grund und Boden deutlich ausgeweitet werden. Hier würde eine Reform des kommunalen Planungsrechts zur schnelleren Ausweisung von Baurechtsreserven in den Metropolregionen wesentlich mehr erreichen. Ebenso die wirksame Förderung eines Immobilienkaufs als Altersvorsorge – zum Beispiel durch die Senkung oder völlige Freistellung von der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb. Das alles wurde bislang versäumt, denn die Politik hatte schon immer das größte Interesse an Entscheidungen, für deren Kosten sie nicht selbst aufkommen muss und für die sie nicht an Popularität einbüßt.

Aber es ist nie zu spät, das Richtige zu tun – und wenn es „nur“ für die Enkelkinder ist.