Immobilien richtig vererben

Überlassen Sie beim Thema Erbschaft nichts dem Zufall – und schon gar nicht dem Gesetzgeber! Wer das eigene (Immobilien-)Vermögen konfliktfrei und reibungslos vererben möchte, sollte seinen Nachlass genau planen.

Wer soll erben?

Der erste Schritt zur geregelten Nachlass­planung ist die Beantwortung der Frage, wer Ihr (Immobilien-)Vermögen erben soll. Grundsätzlich gilt die gesetzliche Erbfolge: Die nächsten Verwandten des Erblassers wie Ehepartner und Kinder stehen in der ersten Linie der Erbfolge. Die weiteren Verwandten werden nach gesetzlicher Erbfolge in verschiedene Ordnungen eingeteilt – je näher der Verwandtschaftsgrad, desto wahrscheinlicher wird ein Erbe. Über eine letztwillige Verfügung, also einen Erbvertrag oder ein Testament, können aber auch nicht zur Familie gehörende Personen oder Institutionen als Erben eingesetzt bzw. bestimmte Familienmitglieder von der Erbfolge ausgeschlossen werden. Hier sieht das deutsche Recht eine umfassende Testierfreiheit vor, wodurch jeder Erblasser tatsächlich seinen Erben bestimmen kann.

Erbfolge regeln

Für Ihre letztwillige Verfügung können Sie entweder die Form des Testaments oder die des Erbvertrags wählen. Das Testament kann entweder privatschriftlich oder notariell beglaubigt errichtet werden. Es muss den strengen Formvorschriften genügen und deshalb vom Erblasser eigenhändig geschrieben und unterschrieben sein; wichtig sind auch Datum und Ort. Der Erbvertrag muss auf jeden Fall notariell beurkundet werden und entfaltet eine bindende Wirkung gegenüber dem Vertragspartner. Besonders wichtig bei der Planung des Erbes ist eine klare Differenzierung zwischen einem Vermächtnis und einer Erbeinsetzung: Ein Vermächtnis begründet einen schuldrechtlichen Anspruch, eine Erbeinsetzung hingegen bedeutet, dass man für die Pflichten und Rechte des Erblassers als Rechtsnachfolger einsteht.

Was soll vererbt werden und wie?

Das Erbrecht unterscheidet bei der Vererbung von Immobilien zwischen verschiedenen Fällen. Vor allem zwischen der Vererbung eines Familienheims und anderweitig genutzter Immobilien gibt es große Unterschiede. Stellen Sie sich im Vorfeld folgende Fragen: Würde sich einer Ihrer Nachkommen tatsächlich über ein geerbtes Familienheim freuen und würde auch dessen Lebenssituation dazu passen? Sind die vererbten Immobilien vermietet? Wird eine Erbengemeinschaft entstehen und macht deshalb das Einsetzen eines Testamentsvollstreckers Sinn? Kommt eventuell auch eine steuerlich günstige lebzeitige Schenkung vor Eintritt des Todes infrage, ggfs. mit Nießbrauchsvorbehalt? Je genauer und fairer Sie Ihre Vermögensnachfolge schon jetzt regeln und planen, desto besser. Unnötiger Streit unter den Erben, Vermögensverluste und Verzögerungen können dadurch weitestgehend vermieden werden.

Pflichtteilsansprüche – Grenzen der gewillkürten Erbfolge

Trotz der umfassenden Testierfreiheit, die das deutsche Recht dem Erblasser einräumt, gibt es klar geregelte Grenzen der gewillkürten Erbfolge. Das Pflichtteilsrecht räumt nahen Angehörigen eine Mindestteilhabe am Erbe ein. Der Pflichtteilsanspruch kann nur von enterbten Familienmitgliedern geltend gemacht werden oder wenn eine Erbeinsetzung mit einer Quote vorliegt, die unter der Pflichtteilsquote liegt. Einen Pflichtteilsanspruch können Kinder, Ehepartner und unter Umständen die Eltern des Erblassers geltend machen. Wenn ein Pflichtteilsanspruch eingefordert wird, sollte immer auch überprüft werden, ob bereits zu Lebzeiten an den Pflichtteilsberechtigten geleistete Zuwendungen angerechnet werden können. Beim Pflichtteil besteht immer nur ein Anspruch auf Geld, eventuelle Ansprüche auf bestimmte Sachwerte oder Immobilien können nicht geltend gemacht werden. Der Pflichtteilsberechtigte kann von den Erben eine Auszahlung verlangen, auch wenn dadurch eine geerbte Immobilie verkauft werden muss.

Ich habe geerbt – was nun?

Nach dem Tod eines nahen Verwandten gibt es für die Hinterbliebenen viel zu organisieren – obwohl eigentlich zunächst die Trauer um den geliebten Menschen im Vordergrund steht. Neben der Beerdigung sollten aber auch die erbschaftrechtlichen Fragen nicht aufgeschoben werden. Überlegtes, zeitnahes Handeln ist jetzt wichtig, denn es ist viel zu tun und zu entscheiden.

Als Erstes steht die Frage im Raum, ob das Erbe angetreten werden soll. Viele Faktoren spielen hier eine Rolle: Ist die Immobilie schuldenfrei? Wie hoch sind die laufenden Betriebskosten? Sind Renovierungen oder weitere Finanzierungen im Zusammenhang mit dem Erbe nötig und können diese vom Erben gestemmt werden? Kann die Immobilie selbst genutzt oder vermietet werden?

Innerhalb einer Frist von sechs Wochen ist es möglich, das Erbe auszuschlagen. Die Annahme erfolgt durch eine formlose Erklärung, das Verstreichen der Ausschlagungsfrist oder durch schlüssiges, stillschweigendes Handeln wie zum Beispiel das Annehmen von Mieteinnahmen.

Fällt einer Erbengemeinschaft eine Immobilie zu, muss diese in den meisten Fällen verkauft werden, da allen Miterben ein Anteil zusteht und die Teilung anders nicht vollzogen werden kann.

Der Themenkomplex „vererben und erben“ erfordert fundierte Beratung und Begleitung. Wir verfügen über ein dichtes Netzwerk aus renommierten Rechtsanwälten, Notaren und Steuerberatern, das wir Ihnen gerne zur Verfügung stellen. Bei einem Verkauf oder einer Vermietung Ihrer geerbten Immobilie unterstützen wir Sie jederzeit.

Weitere Informationen zum Thema Erbimmobilie finden Sie hier: Zum Erbschaftsratgeber