Deutschlands Big Seven: Wie war das erste Halbjahr 2021?

Überraschend deutlich hat sich im ersten Halbjahr 2021 in einigen deutschen Städten das gewerbliche Investmentgeschehen entspannt. Der Fortschritt beim Impfen und die Hoffnung auf eine schnelle Erholung der Wirtschaft ließen den Optimismus in den Immobilieninvestmentmarkt zurückkehren. Viele im ersten Pandemiejahr zurückgestellten Käufe und Verkäufe wurden im ersten Halbjahr nachgeholt. Insgesamt wurden seit Jahresbeginn gewerbliche Immobilien im Wert von fast 23 Mrd. Euro gehandelt – gut 10 Mrd. Euro davon entfielen auf Büroimmobilien.

Gefragt waren aber auch Logistik- und Industrieobjekte, die klaren Gewinner der Krise. Sie steigerten das investierte Volumen auf rund 3,5 Mrd. Euro, und auch in Einzelhandelsobjekte wurden etwa mehr als 3 Mrd. Euro investiert. In diesem Segment waren vor allem Einkaufszentren sowie innerstädtische Warenhäuser und Geschäftshäuser mit einem hohen Anteil an Einzelhandelsfläche die Verlierer. Dagegen waren Fachmarktzentren mit einem Schwerpunkt auf Lebensmittel und Dinge des täglichen Bedarfs gefragt. Erwartungsgemäß spielt der Hotelmarkt derzeit keine große Rolle.

Die sieben wichtigsten Büromärkte vereinten in den ersten sechs Monaten mehr als die Hälfte des Investmentgeschehens. Allerdings sind die Präferenzen der Investoren ungleich verteilt: Sie konzentrierten sich auf die vermeintlich sichersten Märkte Berlin und München. Allein in Berlin wurden fast 6 Mrd. Euro investiert. München folgt dank einiger Großtransaktionen mit 3,7 Mrd. Euro auf Platz zwei. Frankfurt kam in den ersten sechs Monaten auf Verkäufe im Wert von etwa 1,7 Mrd. Euro, wobei im zweiten Halbjahr noch einige große Aktionen möglich sind. In Hamburg kauften Investoren für etwa 1,4 Mrd. Euro ein. Deutlich ruhiger war es dagegen in den drei anderen Städten der Top-7. In Düsseldorf wurden im ersten Halbjahr rund 880 Mio. Euro mit gewerblichen Immobilien umgesetzt, in Köln rund 750 Mio. Euro und in Stuttgart knapp 500 Mio. Euro. Wesentlicher Treiber des Transaktionsgeschehens war eine Reihe von Verkäufen jenseits der Marke von 500 Mio. Euro.

Die Verkäufe des Fürst in Berlin und der eines Portfolios mit fast 70 Immobilien kamen jeweils auf gut 1 Mrd. Euro. In München gab es mit dem Uptown München, den Highlight Towers und dem Media- Works gleich drei Objekte, die über der 500-Mio.-Euro-Marke lagen. Nachdem in den vergangenen Jahren vor allem Objekten mit Wertsteigerungspotenzial auf den Einkaufslisten standen, liegt der Fokus der Investoren nun wieder auf Core- Immobilien in den besten Lagen mit solventen, am liebsten staatlichen, Mietern. Zudem rücken Nachhaltigkeitskriterien (ESG – Environmental, Social, Governance) immer mehr in den Vordergrund. So haben Gebäude, die als nachhaltig zertifiziert wurden, in der Krise eine deutliche Stabilität gezeigt. Auch auf die Flexibilität des Objekts wird stärker geachtet, solange noch unsicher ist, wie das Thema Homeoffice künftig den Büroimmobilienmarkt tangiert. Der Fokus auf erstklassige Büroimmobilien ließ die Spitzenrenditen in diesem Bereich weiter sinken. In München wurde vereinzelt schon die Marke von 2,6 Prozent unterschritten, und in Berlin sind die Renditen mit 2,7 Prozent ebenfalls rückläufig.

Auch Frankfurt liegt in der Spitze bereits bei unter 3 Prozent. In den anderen Top-7-Städten können Investoren bei erstklassigen Objekten noch mit Renditen von knapp über 3 Prozent rechnen. Ein klarer Trend geht bei institutionellen Investoren zu Wohnimmobilien. Vor allem Publikumsfonds, Pensionskassen und Versicherungen bauen ihre Portfolios um. Büros und Einzelhandel werden reduziert, das Wohnsegment ausgebaut. Gesucht sind in erster Linie Sozial- und andere staatlich geförderte Wohnungen. Sie zahlen zum einen auf die neuen ESG Vorgaben der Europäischen Union ein, zum anderen liefern sie zwar niedrigen Renditen, aber dafür sichere Einnahmen. Die professionellen Investments in Wohnraum summierten sich daher in den ersten sechs Monaten 2021 auf deutlich über 9 Mrd. Euro.