Verkaufsentwicklung von Mehrfamilienhäusern in München 2020

Die Zahl der Transaktionen von mehrgeschossigen Wohn-, Büro- und Geschäftshäusern ist mit 218 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum leicht gesunken. Nach wie vor zählen reine Mietwohnhäuser mit keinem oder nur einem kleinen Gewerbeanteil (z.B. Läden, Büros, Praxen) zu den begehrtesten Investmentobjekten.

Die Liegenschaftszinssätze – das Maß für die durchschnittlich erzielbare Rendite – liegen stabil bei 1,7 Prozent (arithmetischer Mittelwert) p.a. bzw. bei 1,6 Prozent p.a. in besonders attraktiven oder zentrumsnahen Wohnlagen. Bei der Preisgruppenverteilung sind im Vergleich zu 2019 keine gravierenden Änderungen zu verzeichnen. Mit knapp über 40 Verkaufsfällen dominierte auch 2020 die Preisgruppe zwischen 10 und 20 Mio. Euro das Transaktionsgeschehen. Etwas mehr als 30 Objekte wurden in der Preisklasse zwischen 7 und 10 Mio. Euro verkauft und über 20 Transaktionen gab es in der Preisgruppe zwischen 5 und 7 Mio. Euro. Das teuerste Wohn- und Geschäftshaus im Jahr 2020 erzielte 75 Mio. Euro.

Es liegt in der Maxvorstadt – einem der aktuell 32 Erhaltungssatzungsgebiete, in denen die Stadt München ein Vorkaufsrecht ausüben bzw. in die Eigentumsrechte von Vermieter und Wohnungseigentümer eingreifen und diese einschränken kann. Im Jahr 2020 wurde das Vorkaufsrecht so oft ausgeübt wie noch nie in den vergangenen beiden Jahrzehnten: In 21 Fällen trat die Stadt als Käufer auf. In elf weiteren Verkaufsfällen wurde der Erwerb durch die Stadt verhindert, weil die jeweiligen Käufer die sogenannte Abwendungserklärung unterzeichneten und sich damit zu äußerst strengen Auflagen verpflichteten.

Diese Auflagen – die im Jahr 2018 nochmal verschärft wurden – haben das Interesse von Investoren deutlich gebremst; im Jahr 2016 wurde die Abwendungserklärung 52 Mal unterzeichnet. Gleichzeitig steigt die Zahl der ausgeübten Vorkaufsfälle von 8 (2018) und 13 (2019) auf 21 (2020). Dazu trägt auch die sukzessive Ausweitung der Erhaltungssatzungsgebiete bei. Dieses äußerst umstrittene Instrument gegen steigende Mietpreise und für den Milieuschutz kostet die Stadt seit 2018 einen dreistelligen Millionenbetrag.

Bei Investoren sorgen die zunehmende Verschärfung und die rechtliche Komplexität zu großen Unsicherheiten; der Beratungsbedarf steigt bei Käufern und Verkäufern seit Jahren an – auch für jene Objekte, die (noch) nicht in Erhaltungssatzungsgebieten stehen.