DIP-Analyse: Deutscher Büromarkt verzeichnet 2023 Umsatzrückgänge

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner, zu dem auch die Aigner Immobilien GmbH gehört, belegen für 2023 eine im Vergleich zum Vorjahr deutlich geringere Vermietungsdynamik am deutschen Büromarkt. Analysiert wurden 16 Büromärkte: Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart.

Büroflächenumsatz sinkt – Leerstandsquote steigt

2023 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in 16 Bürostandorten insgesamt rund 3,1 Mio. m². Das sind 24 % weniger als 2022 (rund 4,1 Mio. m²) und 26 % weniger als der Mittelwert der letzten zehn Jahre (rund 4,18 Mio. m²).

Die Gesamtangebotsreserve erhöhte sich weiterhin. Hatte sie sich von 2020 bis 2022 bereits um rund 1,8 Mio. m² auf rund 5,6 Mio. m² erhöht, setzte sich der Trend fort: So gab es 2023 einen weiteren Anstieg um knapp 1 Mio. m² auf aktuell 6,6 Mio. m². Die Leerstandsquote stieg entsprechend von 4,7 % auf 5,5 %.

Ältere Gebäude weniger nachgefragt

DIP beobachtet dabei eine wachsende Zweiteilung des Büromarktes: Moderne und im Hinblick auf steigende ESG- und Nachhaltigkeitsanforderungen adäquate Flächen sind in begehrten Innenstadtlagen weiterhin stark gefragt und erzielen oft neue Spitzenwerte. Ältere Gebäude mit höherem Energiebedarf und nicht mehr zeitgemäßen Grundrissen geraten zunehmend unter Druck.

Entsprechend stieg die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres um rund 6 % von 34,10 Euro pro m² auf aktuell 36 Euro pro m². Gleichzeitig gab das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen um rund 6 % auf aktuell 22,30 Euro pro m² nach (Anfang 2022: 23,80 Euro pro m²).

Stuttgart: stärkster Rückgang bei Büroflächenumsätzen

In den sieben größten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sank der Büroflächenumsatz mit rund 2,4 Mio. m² um rund 29 % (2022: 3,4 Mio. m²). Der Anteil am gesamten DIP-Büroflächenumsatz gab auf 78 % nach (2022: 83 %). An allen sieben Standorten gab es markante Umsatzrückgänge. Am deutlichsten waren diese in Stuttgart (-57 %), gefolgt von München (-40 %), Berlin (-30 %), Köln (-26 %), Hamburg (-19 %), Düsseldorf (-15 %) und Frankfurt (-5 %). Der umsatzstärkste Büromarkt war wie im Vorjahr Berlin (540.000 m²), gefolgt von München (455.000 m²) und Hamburg (444.000 m²).

Dresden als einzige Stadt mit Umsatzsteigerung

In den übrigen neun DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2023 zusammen rund 672.000 m² Bürofläche umgesetzt. Das sind 7 % weniger als im Vorjahr (2022: 722.000 m²). Der Anteil am gesamten DIP-Büroflächenumsatz stellt sich damit auf rund 22 % (2022: 17 %). Bis auf Dresden gab es auch auf diesen Märkten Umsatzrückgänge: Dort stieg der Büroflächenumsatz um 11 % auf 94.000 m² (2022: 85.000 m²). Rückgänge gab es in Bremen (88.000 m², entspricht einem Minus von 2 %), Essen (112.000 m², entspricht einem Minus von 2 %), Nürnberg (91.000 m², entspricht einem Minus von 4 %) und Leipzig (120.000 m², entspricht einem Minus von 8 %). Zweistellige Umsatzrückgänge gab es in Hannover (82.000 m², entspricht einem Minus von 16 %), Freiburg (29.000 m², entspricht einem Minus von 17 %), Karlsruhe (40.000 m², entspricht einem Minus von 20 %) und Magdeburg (16.000 m², entspricht einem Minus von 33 %).

Deutlichster Leerflächenanstieg in München

Der Gesamtbüroflächenleerstand steigt insgesamt seit 2020. Ende 2022 lag er bei rund 5,6 Mio. m². Im Jahr 2023 erhöhte sich das Büroflächenangebot um knapp 1 Mio. m² auf aktuell rund 6,6 Mio. m². Die Leerstandsquote stieg von 4,7 % auf 5,5 %. In Magdeburg ging die Angebotsreserve auf 58.000 m² zurück (Ende 2022: 61.500 m²). In Stuttgart ist sie bei 320.000 m² stabil.

In allen anderen Büromärkten stieg das Büroflächenangebot. Den deutlichsten absoluten Leerstandsanstieg gab es in München (1.350.000 m², entspricht einem Plus von 250.000 m²), gefolgt von Berlin (910.000 m², entspricht einem Plus von 240.000 m²) und Frankfurt (1.050.000 m², entspricht einem Plus von 110.000 m²). Auch hinsichtlich des absoluten Angebotssockels steht München an Platz eins in Deutschland vor Frankfurt, Berlin und Düsseldorf (800.000 m²).

München führt auch bei Büro-Spitzenmiete

Die Spitzenmieten sind in allen 16 Büromärkten gestiegen. Marktübergreifend beträgt die gewichtete Spitzenmiete Anfang 2024 rund 36 Euro pro m² (Anfang 2023: 34,10 Euro pro m²). Den größten Anstieg gab es in Düsseldorf mit einem Plus von 29 % auf 40 Euro pro m². Die bundesweit höchste Spitzenmiete erzielte erstmals München mit 49,50 Euro, gefolgt vom bisherigen Mietpreisführer Frankfurt mit 46,50 Euro pro m², danach Berlin mit 45 Euro pro m².

Spitzen- und Durchschnittsmieten steigen wohl weiter

DIP erwartet für 2024 voraussichtlich ab der zweiten Jahreshälfte eine leichte Erholung der Büroflächenumsätze auf einen Gesamtjahreswert um 3,5 Mio. m². Die Angebotsreserve wird weiter leicht wachsen, vorrangig zulasten älterer, sanierungsbedürftiger Objekte. Da diese Gebäude immer mehr anderweitig genutzt und so vom Markt genommen werden, dürfte die Angebotsreserve mittelfristig wieder zurückgehen.

Angesichts steigender Herstellungskosten ist mit einem weiteren Anstieg von Spitzen- und Durchschnittsmieten zu rechnen. Auch wird sich das Mietgefälle je nach Standort- und Objektqualität noch deutlicher als bislang auseinanderentwickeln.

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